XXXX年天津绿洲湾8号营销推广思路

绿洲湾8号营销推广思路销售量解析及任务初步分解销售量解析175套叠拼:80套合院:95套转换率20:1来访量：1600组来访量：1900组总来访量3500组90套今年年底自定目标总来访量:1800组楼盘名称产品面积套数总成交套数总销售金额总销售面积项目成交均价首创国际半岛类独栋395-545106614997401.871625.039229.00联排226-3029074144633584.9017640.638198.89龙湾城联排245-29310263151434923.6416040.659440.70洋房77-141450413326124696.6146205.327058.16高层68-11516501343786234889.83131158.715994.53田纳溪湖独栋196-255210148236203767.8733596.647030.58翠金湖美墅独栋530-1800143联排224-3121243883882253.0510476.738006.53恒大山水城双拼242-336206201349693416.6941315.628463.95高层92-170673362211719433.7940846.985183.23颐湖庄园双拼195-280288联排260-400148卓达三溪塘独栋340-6002501641154930.865266.667814.24洋房157-1896463730794880.626231.194942.05武清别墅市场监测楼盘名称产品面积套数上周成交套数上周销售金额上周销售面积上周成交均价首创国际半岛类独栋395-545106联排226-30290龙湾城联排245-293102洋房77-14145031952832.941273.857131.031372高层68-11516507238369285.76484.575917.013109田纳溪湖独栋196-255210翠金湖美墅独栋530-1800143联排224-312124恒大山水城双拼242-336206高层92-17067341940348.102451.594296.702987颐湖庄园双拼195-280288联排260-400148卓达三溪塘独栋340-600250洋房157-18964621277452.495293.334355.001175上周别墅成交总数上周高层成交总数上周洋房成交总数0765本月别墅成交总数本月高层成交总数本月洋房成交总数813016上周武清区域别墅市场0成交,洋房成交5套,本月整个区域别墅总数为8套,洋房成交总数为16套。首先我们按本月总来访比绝对化.每月总量固定化.市场情况小结别墅8套区域来访16套洋房160组320组至今年年底(8个月)1280组2560组可能到我们项目只为50%洋房客户只有1/3能买起叠拼400组640组预测至今年年底来访量最多1000组90套应到访量:1800组预测到访量:1000组矛盾:800组分析:预测实际到访量是在今年总体房地产市场状态不变的情况下,且每月来访量保持稳定,但对于别墅市场项目,11月\12月其来访量肯定不足,即按照目前80套任务,我们预测按照常规营销推盘思路其来访量会有1倍左右差距,从而导致成交不足.我们怎么办?项目营销推广思路总原则标杆形象定义绿洲湾8号泗村店区域最具品质别墅标杆楼盘定义泗村店区域新都市生活品质价值针对京津以客户为导向营销营销方式从粗放型向精细化从分蛋糕到做蛋糕精细营销坚持两条腿走路首先:实现项目的成功销售，最大化降低风险,其次：赢得市场口碑，奠定高品质的低密度项目形象,为项目二期及以后项目创造项目口碑和溢价空间.总战略立足武清主攻京津推广前置,硬件前置客群针对工程节点与推售实效搭配第一步，武清扬名，以武清最纯正别墅群，打开知名度，引起口传！第二步，市场立名，大众媒体广域传播，盛势开盘；第三步，圈层立名，针对目标消费群体，引入标杆客户，通过高端媒介和小型活动的方式进行小众传播，主攻圈层，各个击破；第四步，提升价值感，吸引投资客，促进老带新。传播步骤不同物业差异化营销推售推售战术一建议分4次进行组团推售1.每次开盘户型尽量户型齐全,可满足客户差异性要求2.可根据开盘前积客情况，控制放盘3.节奏感明显,便于价格控制首次主推房源为①组团1\合院产品四合院和双拼均有,且北入户和南入户合院产品均有,产品比较丰富,客户选择性多.2\合院位置上属于较好位置与相对较差位置同时拥有,有利于价格挤压.3\叠拼产品是一期较差区域,利于与合院形成价格挤压.4\叠拼产品南入户与北入户产品均有,产品比较丰富5\此次推盘可探知不同客户的接受价位基础.推售战术一在①去化70%左右加推②，叠拼和合院可根据自身去化量分别加推。②推出产品亦是产品丰富,价格挤压空间大,客户选择余地多在①②总数至80%以上加推③④推售战术一利用项目工程节点进行节点是推售，不断以新闻点和工程节点邀约,集中去化产品.样板区工程进度节点式推售新售楼处完成样板间完成样板区景观完成样板区休闲设施完成5月初5月20日6月初6月底推售战术二清晰形象轰动效应持续传播现场为王1\清晰形象区域标杆形象,突出项目品质2\轰动效应项目推广不鸣则以。一鸣惊人，引起市场反映3\持续传播项目传播需具有连贯性4\现场为王做足顾客体验，路线标准化推售战术三项目营销工作初排及5-6月营销工作安排推广渠道工程进度5月品牌孵化期二期蓄水品牌巩固售楼处呈现5.16月样板区呈现样板间呈现6.1收纳定金5.207月8月9月10月11月12月6月中旬样板呈现6月中旬游艺区呈现,样板区完全呈现品牌塑造品牌树立短信群发户外电开短信群发户外广播网络巡展电开短信群发户外广播网络巡展电开活动活动户外网络网络活动电开活动短信推广节点铺排第一阶段推广时间：5月初——6月9日推广策略：试水武清渐进北京5月初进行项目初步接触市场，主要营销动作为：1、前期1000组客户电开约客，初探来访数量；2、利用项目周边客户资源进行电开邀约；3、大面积短信覆盖武清区域，使武清人人皆知，做好口碑传播；4、建议开放时间为5月26日;5、5月中旬左右根据来访及市场情况进行阶段性京津推广.5月7日5月10日5月15日5月20日5月底6月9日户外项目现场推广通路咖啡厅配套样板间宣传栏户型图/项目手册/产品模型/DM单/手提袋/纸杯等项目已有户外每周三、四、五，每天10万条暖场活动巡展地点的巡展售楼处短信群发活动电开样板间现场物料准备巡展样板区指示持续电开，500组/天类别样板区区域沙盘、五证展板门头、LOGO墙等儿童游艺区产品展示区绿化样板区围挡样板间配饰、绿化暖场活动5月1日5月10日5月15日5月20日5月26日6月2日户外投放时间：5月份投放内容：导示系统、产品形象投放区域：原有户外区域投放方式：高速路上主打项目形象；高速路口及区域内设立导示系统（道旗，户外指示）户外广告短信群发区域武清北京内容形象、项目品质、售楼处开放时间5月——6月每周周三、周四、周五方式上午8:00——9:00、下午13:00——14:00数量每天10万条，共180万条1、资源寻找：1）甲方配合购买部分竞品项目客户资源，例如：首创国际半岛、龙湾城、恒大山水城、田纳溪湖、翠金湖美墅等；2）财富自有北京高端客户资源。2、电开内容：售楼处开放，介绍项目信息（品质、价格、配套等）3、电开时间：5月7日后4、电开方式：由置业顾问轮流电开，每天不少于500组，积累有效客户；电开拓客活动推广1、根据售楼处及样板间打造节点组织客户活动；2、根据六月一日儿童节组织儿童活动；3、根据推广进度提前组织6月-7月活动；活动主题：“优雅高贵的葡萄酒文化”活动活动时间：周末（5月26日）活动内容：1.联合鹿跃酒庄，邀请知名学者举办论坛，讲述西方葡萄酒文化的历史渊源、形式原因，以及葡萄酒对西方国家文化和家庭生活的影响；2.邀请客户一起来品尝知名葡萄酒产品，学习如何鉴别葡萄酒的好坏，以及西方酒文化的历史；3.赠送客户关于葡萄酒的纪念品或书籍；邀约对象：目标客户（20组左右/次）活动地点：项目现场售楼处活动预算：1万元/次活动主题：“儿童娱乐夏令营”主题活动活动时间：周末（6月2日）活动内容：1.组织客户带孩子到项目游玩；2.亲子活动游戏；3.颁发获胜奖品及参与纪念奖品；邀约对象：目标客户（20组左右）活动地点：项目现场活动预算：1万元第二阶段推广时间：6月9日——8月31日推广策略：京津发力持续强销类别渠道通路各高速户外及导示每周周六、日截流商场、写字楼短信群发活动户外巡展6月下旬开盘活动及每周一次暖场活动2012年6月9日2012年7月2012年8月每周三、四、五，每天10万条广播103.9KHZ等电台电开持续电开，300组/天第三阶段推广时间：9月初——11月底推广策略：全线造势保证辉煌类别渠道通路北京东部城区楼梯、落地灯箱、写字楼楼内广告每周六、日截流商场、写字楼短信群发活动户外巡展系列文化主题活动+暖场活动2012年9月2012年10月2012年11月每周三、四、五，每天10万条广播103.9KHZ等电台网络绿洲湾8号官网的漂浮、首页全屏等开盘活动+暖场活动电开持续电开，300组/天第四阶段推广时间：9月初——11月底推广策略：二期蓄水品牌巩固类别渠道通路北京东部城区楼梯、落地灯箱、写字楼楼内广告短信群发活动户外客户答谢主题活动+暖场活动2012年12月每周三、四、五，每天10万条广播103.9KHZ等电台电开持续电开，300组/天提报完毕，感谢聆听！