XXXX年9月10日苏州新城地产·金郡转角(LOFT)商业营销报

金郡转角商业营销报告2012年9月10日报告结构一、市场分析二、销售执行三、企划推广供应分析近年苏州酒店式公寓供应走势分析2011年苏州酒店公寓市场供应总量为56万㎡，供应总套数为8791套，供应总量同比增幅较大；2012年1-7月酒店公寓供应总量为37.53万㎡，同比去年的28.16万㎡，增加了9.37万㎡；2011年在宏观调控的大环境下，“不限购、不限贷”的酒店式公寓产品供应量猛增，创历年新高成交分析2011年酒店式公寓产品成交量降幅较大，2012上半年成交量同比去年降幅近三成，整体市场去化较为缓慢2011年苏州酒店公寓市场去化总量为30.14万㎡，成交总套数为5221套，成交总量同比降幅较大；2012年1-7月酒店公寓去化总量为12.48万㎡，同比去年的18.2万㎡，下降了5.72万㎡；2012年以来苏州酒店式公寓市场集中放量，目前整体市场趋于饱和，且成交相对低迷2011年苏州酒店公寓市场供求比为1.86，呈供大于求态势；2012上半年苏州酒店公寓市场供求比达3.07，市场供求严重失衡；从成交情况来看，2012年1-7月成交12.21万方，同比降低32.9%。供应量：56.2万㎡成交量：30.14万㎡供求比：1.86供应量：37.5万㎡成交量：12.2万㎡供求比：3.07供求分析日期套数（套）面积（㎡）2012-1102206562802012-2101616522672012-3120297436052012-4124188584452012-5122898466002012-6124718620002012-713344940919截止2012年7月，苏州酒店式公寓存量供应达94.09万㎡，且吴中区占比供应近总量的35%截止2011年底，苏州酒店式公寓可售存量为9814套，存量面积为63.23万方；且存量供应主要集中在吴中区，其次为相城区及园区；截止2012年7月，苏州酒店式公寓可售存量达94.09万㎡，可售套数达13344套；存量分析截止2012年7月酒店式公寓存量供应结构产品总套数总面积（万㎡）平均面积（㎡)酒店式公寓（LOFT）7119（53%）36.4351.17酒店式公寓（七十年）138624.33175.54酒店式公寓（四十年）483933.3368.88合计1334494.0970.51苏州酒店式公寓市场，以挑高类产品去化较快，为现有市场主流供应截止2012年7月，挑高类酒店式公寓可售存量为36万方，可售套数为7119套，市场占比约53%；从苏州酒店式公寓市场的去化情况来看，挑高类产品去化速度相对较快；成交分析成交分析排行项目名称层高（m）主力面积（㎡）价格（元/㎡）去化面积（㎡）去化套均面积（㎡）去化总套数（套）月均去化速度（套）1世茂广场5.8、3.335-495.8m100003.3m840021853.4257.2138263.72枫华广场5.243-4980008190.3246.0117829.73君地新大陆3.332-909000（精装2500）5336.7945.2311819.74美乐城4.49、646-634.49m75006m102404582.4249.819215.35合景峰汇4.49487800-85003418.5647.487212.06东渡银座2.950-70，现房85003600.3553.756711.27吴宫馆4.9540，通透6288起，70002790.842.286611.08都市VIP4.550-6310000（精装1800）3190.5251.466210.3热销产品层面：热销项目去化套均面积主要在40-60㎡之间；挑高类产品市场接受度较高，同时溢价能力较高于平层产品；去化速度层面：除今年首次开盘低价入市、5米以上挑高的小户型产品为主的项目开盘热销外（如世茂广场、枫华广场、美乐城等），整体去化缓慢，普遍；君地新大陆后期仅保留一幢酒店式公寓，其余在售楼幢全部调整为写字楼出售，成交数据中含写字楼成交数据。2012年1-6月苏州酒店式公寓成交排行成交分析排行项目名称酒店式公寓销售形式目前推广方式推广主题推广渠道1世茂广场不包租不返点大众、线上媒体为主价格/潜力网络、巡展2枫华广场不包租不返点小众媒体为主价格call客，网络、户外3君地新大陆不包租不返点小众媒体为主价格/精装电销、派单、主动拜访4美乐城不包租不返点大小众、线上媒体价格/潜力365、call客5合景峰汇不包租不返点大众、线上媒体为主价格Call客、派单、户外、户外6东渡银座不包租不返点大众、线上线下媒体精装/轻轨配套Call客、派单、户外、网络7吴宫馆不包租不返点小众、线上媒体为主价格派单、户外、call客8都市VIP不包租不返点目前无推广（尾盘）价格派单、户外、call客、巡展美乐城商铺，开发商预留约600多平米给品牌商家，剩余面积分割成15-60平米销售给客户；世茂广场新城地产项目名称世茂广场效果图，实景图物业地址沧浪新城产品规划商业综合体建筑楼层地下2层，地上88层总建面积/酒店式公寓层高3.3米/5.8米装修标准毛坯价格折后8400元/㎡、10000元/㎡主力面积50-60、100平米主力总价50万产品类型中心城区最大城市综合体，地段优势明显世贸广场世贸广场加推13#平层公寓41-105约200套，均价8500元/㎡二期世贸营销中心及样板间开放开始预约，VIP卡享受98折优惠11.54.72012.3.244.216.298.188.28推案流程盛大开盘，推出12#，44-90㎡公寓，首批180套，均价13000组织客户参加绍兴项目365地产主办的2012苏州商业地产领袖峰会在会所举行南区商铺认筹通过近5个月的蓄水后，分楼幢进行集中开盘商铺开盘，加推14、15#1-5F商铺，约230套，1楼：5万，2楼3.5万，3楼1.6-1.8万，4楼0.9-1万，5楼8000元。2011.10.15世贸广场SP活动——开盘前多举行大型系列产品推介活动2012年3月10日，万豪酒店产品推介会2012年3月24日，世贸营销中心首次开盘2012年4月21日，世贸广场总体规划启动活动2011年10月15日，世贸营销中心公开暨样板间对外开放2012年4月7日，世贸广场业主体验之旅新城地产项目名称枫华广场效果图，实景图物业地址金枫南路产品规划商业综合体建筑楼层地上13层总建面积13.8万方酒店式公寓层高5.2米装修标准毛坯价格折后8000元/平米主力面积50平米主力总价40万产品类型1号轻轨线挑高SOHO公寓，4梯44户，配2部消防电梯优惠46平总价享受89平3室2厅1卫超值空间，贷款99折，全款98折4.22开盘，5.12加推5、6层，6.23加推9、10层，加推预约VIP优惠4500元枫华广场枫华广场2012.4.225.126月中旬6.237月上旬首次开盘推出3-4F,约100套，均价8000元/㎡加推5-6F,约88套，加推11F,均价8000元/元加推7-8F加推9-10F,约80套，均价8000元/㎡推案流程采用小批量、高频率、分楼层推盘的形式2012年5月12日，加推活动，母亲节送康乃馨，高级料理师制作寿司2012年4月22日，枫华广场开盘2012年4月15日，枫华广场SOHO壹公寓产品推介会2012年6月1日，枫华广场售楼处缤纷儿童节，快乐过六一活动2012年4月8日，样板间开放SP活动——开盘前产品推介活动及阶段利用节日的节点活动枫华广场市场小结2011年苏州酒店式公寓市场整体去化较为缓慢，年度供求比为1.86，呈“供大于求”态势，截止2012年7月供应总量达94万㎡，供求比高达3.07；Ⅰ吴中区（木渎板块）供应量较大，为全市酒店式公寓的主力支撑，占据全市供应的35%，库存压力较大，整体去化速度较慢；Ⅱ挑高类产品相比平层类产品的去化速度较快，能实现一定的溢价，同时也是现有市场供应的主流产品；Ⅲ销售较好项目多采用线上线下铺开的方式，开盘前的活动造势做的较为突出；Ⅳ竞品分析周边项目多为挑高类产品，主力面积主要集中在50㎡左右，成交均价较为接近，且都为毛坯出售，产品同质化较为明显项目名称开盘时间已推供应（套）精装毛坯层高（M）主力面积（㎡）表价（元/㎡）成交均价（元/㎡）项目优惠美乐城2012.2294毛坯4.4946-6390007600基本售罄6110009500-10000团购95折合景睿峰2011.10.30970毛坯4.49488000-90007680-864097折，准时签约再99折合景峰汇2011.11.121434毛坯4.49488500820097折枫华广场2012.4.22980毛坯5.243-498000-85008000目前无优惠世茂广场2012.3.24170毛坯5.835-491500010000-11000基本售罄2012.4.212883.341-105110008400最低折扣78折/98折竞品分析竞品项目产品排布为中间走廊或北侧走廊，排布密度较大，多以4部电梯配置，1-3层多为裙楼商业世贸广场枫华广场合景峰汇美乐城睿峰项目名称层高（M）产品电梯整层户数楼层分布美乐城4.49敞“凹”字形，南户，北侧走廊4214-7层68-17层合景睿峰4.49南北户，中间走廊4483-22层合景峰汇4.49南北户，中间走廊430-443-19层枫华广场5.2“凹”字行，中间走廊，南北户444-503-13层世茂广场5.8南北户，中间走廊4175-14层3.3南户，北侧走廊4126-28层竞品项目都为挑高产品，项目附加值较高，多为两房户型，一楼为功能区、二楼为休息区竞品户型分析去化分析监测项目除沧浪新城的世茂广场去化较快外，其余项目去化较为缓慢项目名称开盘时间已推量（套）2011-11122012-12012-22012-32012-42012-52012-62012-7总去化（套）月均去化（套）睿峰201110.309702692764643678合景峰汇201111.12134624798191112131111413美乐城20121294///10221628163813022枫华广场20124.22980/////22110463821654世茂广场20123.24458////12375571273141383首付对比分析项目名称层高（M）主力面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交总价（万元）首付五成（万元）美乐城4.4949760037.218.6649100005025合景睿峰4.4948810038.819.4合景峰汇4.4948820039.419.7枫华广场5.249800039.219.6世茂广场5.8491050051.525.73.34484003718.5吴中区区域内酒店式公寓首付款主要集中在20万元左右项目名称层高（M）主力面积（㎡）成交均价（元/㎡）成交总价（万元）首付三成（万元）木渎普通住宅2.990870078.323.5越溪普通住宅2.990820073.822以90㎡的普通住宅计算，项目周边普通住宅首付总价约在24万元，越溪普通住宅的首付总价约在21万元监测项目的主力总价在40万元左右，其首付在20万元左右，相比普通住宅，首付无明显优势板块项目——美乐城美乐城为邵昂路板块，首个复合商业项目123开发商苏州瑞利华文化旅游投资有限公司地址吴中区邵昂路69号所属区域越溪邵昂路板块物业类型商业综合体、酒店式公寓占地面积约11009㎡总建面积约42201㎡高度≤120米建筑密度≤45%容积率3开盘时间预计11月初酒店式公寓40-60㎡（毛坯）商铺20-100㎡首期商铺约100套美乐城商业体量相对较小，以大卖场及餐饮为主业态，酒店式公寓分为4.49米及6米挑高两种8-17F6米挑高酒店式公寓4-7F4.49米挑高酒店式公寓3F健身馆、会所等2F都为餐饮1F为便利店、药店、服饰等-1F为3000㎡大卖场约3万方商业面积，其中约600㎡自管，剩余的全部销售一层均价3万；二层均价2万；三层均价1万板块项目——美乐城美