共和城XXXX年营销总纲

2014年共和城营销总纲合肥新景祥2014.1写在前面…围城之战即将上演…2014市场上对于本项目的围城态势如何？竞争市场如何？竞品项目如何？本项目现今的销售态势如何？营销状况如何？知己知彼才可百战百胜回归客户，客户才是我们的生力军，了解客户才是制胜的王道围城篇战备篇军备篇策略篇目录制定策略，重执行才可突破围城围城篇竞争选取原则同单价同产品同区域同客户从不同维度对周边项目进行竞争力度的判定，竞争拟合度越高的项目，导致客户属性雷同性越强，对于本项目的未来竞争力度同等越强。最终导致市场的同质化竞争。而对于同质化市场竞争最终将演变成价格战鸿地天筑丽景建筑面积：16万方当前可售户数：302户均价：5135元/㎡正东凯旋观邸建筑面积：40万方当前可售户数：509户均价：4531/㎡振兴温莎小镇建筑面积：35万方当前推出户数：128户均价：一房一价锦成国际建筑面积：18万方当前可售户数：168户均价：4652/㎡恒生阳光城建筑面积：53.24万方当前可售户数：472户均价：4913/㎡华力金色南郡建筑面积：35万方当前可售户数：568户均价：4020/㎡围城篇竞争地图凤凰花园城建筑面积：18万方当前可售户数：601户均价：3821/㎡新地块第一层包围圈：凯旋观邸、温莎小镇、振兴新地块（计划获取）第二层包围圈：锦成国际、凤凰花园城第三层包围圈：恒生阳光城、金色南郡、天筑丽景本项目位于竞品市场中心位置，周边竞品项目对本项目的围城态势已然形成，同时又有淮矿、高速、碧桂园、柏庄等项目虎视眈眈！市政府区域项目围城篇竞争周期2012年3月7月11月2013年3月7月振兴共和城凯旋观邸天筑丽景温莎小镇恒生阳光城锦成国际金色南郡凤凰花园城2012年6月开盘至今，销售1200套左右2013年12月推出21#楼共计174套房源2011年7月首次开盘，2013年11月新开7#楼近300套房源，目前整盘去化50%左右2012年1月共推房源1134套，整体去化50%左右2010年5月首次开盘，前三期基本售罄，在售房源为四期50-53#楼和五期62#共计房源690套房源，目前整盘去化80%以上2013年住宅首次开盘一栋高层，共计208套去化19%2013年9月开盘至今共计推出672套房源，去化104套左右首期推128套房源，2014年1月开始认筹从2012年3月至今销售712套左右11月2014年3月7月11月2015年3月7月11月未计算新上市货源的状况下，2014年年初市场库存2748套，存量较大；随着各项目推盘节奏加快，自2014年1月到10月为本项目核心竞争周期，需抓紧出货，迅速抢占市场、抢占客户才是制胜的关键。备案可售套数509备案可售套数302首推128套备案可售套数472套备案可售套数168套备案可售套数568套备案可售套数601套70㎡95㎡115㎡125㎡75㎡80㎡85㎡90㎡100㎡105㎡110㎡120㎡130㎡135㎡140㎡145㎡30万40万50万60万70万80万凯旋观邸温莎小镇天筑丽景恒生阳光城金色南郡锦成国际凤凰花园城共和城围城篇产品分布面积段88-115㎡，总价42-56万左右的产品竞争最为激烈。本项目面积段处于核心竞争面积段中，但总价高于核心竞争总价。围城篇月均去化单位；套本项目自开盘起月均去化34套，位于市场平均水平，销售未达到峰值，销售速度有待提升。竞品项目月均去化围城篇竞品项目项目名称正东凯旋观邸开发商六安市正东地产投资有限公司类型/规模占地面积:11.8万平米总建筑面积:40万平米容积率：2.8总户数：1677（备案）可售户数：509物业类型小高层、高层、洋房在售产品两房87.06-88.61㎡，三房102.85-125.48㎡均价4531元/㎡优惠：现购房一次性付款或按揭可享9.9折优惠！凯旋观邸围城篇竞品项目凯旋观邸区域对比正东凯旋观邸[位置]六安市裕安区政府南150米[配套]学校：三里岗小学、三中、九中医院：六安市市立医院六安市第二人民医院银行:工商银行商业广场：光彩大市场顺达大市场义乌小商品批发市场其他：三里岗菜场[公交]13路振兴共和城[位置]佛子岭路与平桥路交汇处[配套]学校：三里岗小学、三中、九中银行：工商银行、徽商银行医院：六安市市立医院六安市第二人民医院商业广场：顺达大市场、光彩大市场、义乌小商品市场[公交]无凯旋观邸凯旋观邸位于六安市区的西南处，项目依托凯旋名门的成熟生活配套和交通，对整体销售起到了推动作用。振兴共和城位于六安市的西南角，项目周边缺乏大型的公建或大型商业配套，基础交通不齐全，生活氛围较差，未来生活成本较大。围城篇竞品项目凯旋观邸销售状况户型产品线总户数已售套数可售套数销售均价去化率两房80-90690502188458572.75%三房100-110410282128454768.78%110-120552382168446569.20%120以上2502500.00%62718282625239221613楼栋号总户数销售套数可售套数去化率销售均价26#1441331192%446823#108104496%44466#1401211986%478716#84503460%460628#88721682%450910#16801680%027#1441251787%450513#1221012183%473525#1441311391%448222#142137596%44429#135128795%441018#84642076%454321#17401740%0合计1677116650970%4531项目开盘至今，整体销售状况较好，总去化套数为509套，月均销售60套，整体实际去化超过70%（含新开21#，未备案）。从产品线销售状况来看，项目整体销售产品持平。项目开盘至今成交均价为4531元/㎡21围城篇竞品项目凯旋观邸在售户型对比凯旋观邸103平米振兴共和城104平米功能布局三室两厅一卫三室两厅一卫户型方正、全明处理倒L字户型，进深长主客分离，安全隐私主客分离，安全隐私两房朝南，光照充足一房朝南，整体采光不好南北不通透，通风效果差南北通透空间尺度主卧面积大，居住舒适南北狭长，影响采光赠送空间基本无赠送面积赠送面积大，可以灵活改动围城篇竞品项目凯旋观邸景观展示对比道路状况对比围挡现状对比营销中心现状对比围城篇竞品项目凯旋观邸竞争对比从楼层及户型产品角度，项目在售及待售产品与凯旋观邸产品基本雷同，34层高楼层产品较凯旋观邸18-26层产品客户接受度较低，且本项目间距较小，楼层产品采光受影响较强；楼层及户型产品唯一优势仅户型产品赠送面积较大，实际得房率近88%；从景观展示角度，本项目景观展示有待进一步完善，产品价值支撑不足；从在售产品角度，本项目在售高层产品较凯旋观邸在售产品比较，价格层面略低，主要原因是本项目在售属于楼栋位置较弱的产品，而凯旋观邸在售为21#景观楼王；同时本项目景观展示系统未形成，致使客户感知本项目价格较高。从交通配套角度，交通不完善，配套尚显不足，致使客户感知生活成本较高，不便利。举例比较：交通费用成本比较：项目至沃尔玛商业中心单趟打车费用约合8元，往返一趟约合16元。按一个月10次商业购物计算，一个月约合160元，一年即1920元。加之工作往返居住地的生活成本，按每周5天工作时间计算，全年合计费用约4800元，合计一年单一交通生活成本约合6720元。交通时间成本比较：项目至凯旋名门公交站步行约合15分钟，按每天工作所需往返4次即60分钟。一个月即需1500分钟，一年共计18000分钟，即12.5天时间。围城篇竞品项目项目名称恒生阳光城开发商六安新银华置业发展有限公司类型/规模占地面积:26万平米总建筑面积:53万平米容积率：2.24总户数：3065（备案）可售户数：472物业类型小高层、高层、洋房在售产品90-120㎡均价4913元/㎡优惠：不同面积的户型会有不同的购房优惠，分别是99平米每平米减300元，119平米每平米减400元。！恒生阳光城围城篇竞品项目恒生阳光城区域对比恒生阳光城[位置]六安市解放路与佛子岭路交汇处[配套]学校：城北小学，皖西中学医院：二院。市立医院银行:农业、建行、中行、工商、中国邮政商业广场：自带商业，百大集团[公交]2014791119恒生阳光城恒生阳光城区位位置优势明显，交通便利，商业配套完善，在学区方面也占据绝对的优势。振兴共和城[位置]佛子岭路与平桥路交汇处[配套]学校：三里岗小学、三中、九中银行：工商银行、徽商银行医院：六安市市立医院六安市第二人民医院商业广场：顺达大市场、光彩大市场、义乌小商品市场[公交]无围城篇竞品项目恒生阳光城销售状况户型产品线总户数已售套数可售套数销售均价去化率两房80以下663828467557.58%80-9046541847438889.89%90-10048640284482582.72%100-11046451534897.83%110以上1261233476097.62%三房100-11036727394528774.39%110-12090180398471589.12%120-13031622492564770.89%130-14021219121478490.09%140以上37334477389.19%楼栋号总户数销售套数可售套数去化率销售均价1#362346%47802#360360%47803#2471729%45254#360360%47805#240240%48006#240240%46607#480480%45508#22220100%41849#24240100%450810#24240100%447811#36360100%439212#2220291%406713#36360100%432614#36360100%421215#36360100%435716#3635197%424317#23230100%433818#23230100%426319#24240100%466020#24240100%457521#2420483%572022#2422283%575123#2220291%529424#2417771%566325#2423196%566226#2219386%537327#4842688%576328#24240100%481429#36360100%483930#2219386%556931#48480100%523332#3635197%483733#2219386%524634#48480100%529935#24240100%453936#36360100%528437#36360100%532838#48480100%533839#33330100%532240#36360100%526941#3332197%557342#36360100%524443#3331294%552944#48480100%533845#5452296%504946#66660100%460247#5449591%493648#5449591%500649#66511577%493650#2101446669%482251#2161526470%473052#1441192583%479553#66392759%483554#72720100%477255#1081080100%476056#108104496%480757#8079199%478058#8079199%461159#1081080100%476060#1441440100%477162#54540100%5439整盘3065259347284.60%4913项目开盘至今，整体销售状况较好，总去化套数为2593套，月均销售59套，整体实际去化超过84%。从产品线销售状况来看，100-110左右的两房产品接受度最高，其次为130-140三房产品和80-90的产品项目开盘至今成交均价为4913元/㎡在售楼栋50#-53#及62#平均去化率也