同策_江苏苏州君地上郡3号地块营销推广备忘录42P

君地·上郡3号地块营销推广备忘录2009.08.06苏州同策大纲君地上郡，大势所趋巧遇最佳的机遇、手握上帝的权杖，展现龙血凤髓的臻贵“权尊势重“区域楼盘09.1月2月3月4月5月6月7月月均园区上郡11171012144213.86旭辉芭堤蓝湾511264918241721.43万科中粮本岸联排44653334万科中粮本岸叠加20110103151110水墨江南-1001062425.86中海御湖熙岸-23-131218136.57中海国际社区////2821016.33荣域300012142.86吴中星岛仁恒01178398611.29相城三江尊园4108771488.29市场主导权大市场普遍回暖,上郡去化态势良好,逐渐鼎立,乘胜追击,力求全线飘红区域楼盘总体量已推存量未推园区旭辉芭堤蓝湾6.4万6.4万1.02万0万科中粮本岸12万7.7万0.62万4.3万水墨江南14.68万8.44万0.63万6.24万中海御湖熙岸/9.03万2.19万/中海国际社区一期1.71万1.71万0.35万0荣域3.31万3.31万1.06万0吴中星岛仁恒10.6万8.91万1.66万1.69万相城三江尊园4.8万4.8万1.6万0合计9.13万目前竞争别墅市场存量小，供应空缺，适时而推，紧抓市场机遇市场主动权营销主动权（回顾来人来电情况）3月4月为内部整修探讨期，来人来电源于拦截及原有户外4月底至5月更换所有户外形象，网络、短信、DM（高端小区）出击，参加房展会、第六空间巡展活动6月网络、短信持续，有效的SP活动（第六空间）、业务派单7月增加户外、泰华商城DM邮寄八月主要依靠口碑营销，业务跟踪5261054159691524512520554624361930010203040506070三月四月五月六月七月八月3-8月来人来电表来人来电售（套）5月、6月、7月，因推广的促进，来人质量有所升级；网络、短信、DM为有效的传播思考:3号地块来人层次需求更高圈层营销的通路需更为广泛营销主动权（回顾来人来电媒体）来人：介绍户外网络=直邮=短信房展会来电：户外介绍网络=直邮=短信房展会三号地块,营销手法在原有基础上如何拓展升级吴中区5组市区35组湖东75组新区9组相城区3组外省及吴江市6组湖西及周边客129组营销主动权（回顾客户区域及需求）湖西及周边区域客为主阵地,湖东为主阵地市区\新区客户,有所增加,市场潜力不容忽视随成交数据评估,外区域客有所增加,投资客明显增多小众辐射市区\新区第二主战场小众辐射注重辐射外省区域湖西及周边湖东第一战场3号地块思考:以园区为主阵地,将市区与新区客有效挖掘外省客(上海)如何大面积辐射?营销主动权（回顾客户区域及需求）3号地块思考1.客户地位将更为显贵,客户领袖,如何吸引与寻找?2.产品诉求在基础上升级,顶级及稀贵概念如何表现?产品之贵八百米景观河道贵则分析：臻贵:实景成熟,美景伺环稀贵:水中央奢贵:临湖第一排解读三号地块之贵临湖最近的席位上郡主流客户升级规律人群显贵富贵尊贵奢贵一期第一阶段一期第二阶段三号地块,二期资产丰厚注重门面注重贵气跻于“贵族眼光独到社会地位高讲究体面阅历丰富关注产品氛围财富与能力的领袖贵族中的上层真正的名流选择最好的\最稀贵的产品,能力的表现资本1.市区新区园区较知名私营企业主\企业高管2.产业园外资企业高管事业单位、机关高收入人群\政府高级官员3.外省投资客健康的、享受的稀有的、天然的少数人的,错过即绝版稀有,因为不再有GroupPeople广告调性之贵荣耀之上,精雕细琢.大器已成奢豪,稀贵,至尊,皇家血脉一:新气势,为二期命推广名目的:1.视觉新鲜感觉2.展现本期在上郡的榜首之位上郡豪庭上郡御府上郡皇冠上郡帝翰园上郡豪爵府上郡御堤上郡品尊上郡皇爵上郡瀚景上郡瀚宫上郡•央座上郡•玺印上郡•福湾上郡•金殿上郡•贵府上郡•帝骏上郡•冠庭上郡•晟景上郡•勋章上郡•领岸形象案名系列形象定位语:奢藏,殿堂级别墅绝版尊席,传世藏品藏品私享推广传播诉求:水景中央,实景墅王撼世登临二:新形势,为二期树立权贵形象目的:1.视觉新鲜感觉2.展现本期在上郡的榜首之位票选前三名案名推广守则1.重在机遇,抓住现有时机2.着重开拓战场,园区主战,新区市区扩大力度,辐射力度增强3.重在圈层推广,但在DM\短信\网络的基础上加以拓宽4.重级人群的布点联盟宣传5.看重口碑效应,SP活动的有效利用.老带新促交分阶段推广细则销售进度完成时段联排总价（联排）总销金额（万）第一阶段8-10月322307360推案策略：一批推案借助高性价低开平走，与二号地块价格进行衔接，后期凭借第一批热销的知名度，平缓上扬，提升项目利润值，通过不同产品的搭配销售，拉升项目档次。推案体量：6栋联排32套房源理由：好差搭配，灵活销售一批首推，价格主导，房源位置以性价比为核心第一批通过高性价比房源，达到良好销售，引爆市场均价12000业务指标:一批房源时间节点：09年8-10月基础战略1.现有户外更换,全新预告:水景中央,实景墅王撼世登临(9月5日前完毕)2.基础物料筹备,DM折页,三号地块精装欣赏版楼书:(9月20日前完毕)3.网络\短信,每周维持推广细则:重在话题,形象出击(8-10月)重力战略1.杂志投放(上海+苏州),附带看房活动2.上海古北巡展3.根据区域战略,新增简而有效的户外点4.DM邮寄选择,美罗商城,太湖国际高尔夫\游艇俱乐部等顶级会员规格与报价数量:120杆规格:1.35m*0.65m*双面优惠价:800元/月/杆优惠价：70万元/翻.半年推案策略：借助第一批销售与10月房展会的时机再次推出一批，推出房源位置相对较好价格可以慢缓上扬，拉升项目品质，通过不同产品的搭配销售，达到良好的去化目标。推案体量：6栋联排36套房源理由：好差搭配，灵活销售通过位置好坏引导不同需求的客户利用有些较好位置的房源在房展会上造势宣传销售进度完成时段联排总价（联排）总销金额（万）第二阶段10-12月322308280均价12300业务指标:二批房源时间节点：09年10-12月基础战略:1.10月房展会2.短信,网络话题营销:三大样板房,隆重揭幕推广细则:重在联盟,拓宽区域(10-12月)重力战略1.10月金秋,商会联盟SP活动(温州商会\台商会)2.上海办事处英商会会员,相聚上郡(有待商议)目的:制造下期话题:君地上郡,英国商会会员聚会定点楼盘推案策略：借助09年的较好销售态势以及良好的口碑传播再次推出第三批，推出核心区位房源可以针对大量的来人进行销售，同时通过良好的绿化以及现房实景利用客户资源再次达到宣传目的推案体量：7栋联排40套房源理由：好差搭配，灵活销售一批首推，价格主导，房源位置以性价比为核心第一批通过高性价比房源，达到良好销售，引爆市场销售进度完成时段联排总价（联排）总销金额（万）第三阶段1-3月382309200均价12350业务指标:三批房源时间节点：10年1-3月基础战略:1.短信,网络维持,部分户外更换话题营销:英商会驻点推广细则:重在持续,口碑引爆(1-3月)重力战略1.老带新活动,装修讲座2.泰华商城,节前客户答谢会3.高端商城巡展推案策略：部分成型的小区实景能够更有利的推动销售，再次通宣传不断提升小区品质，价格有一个攀升的过程通过几次的推案销售，项目的知名度已经稳固，故此推出部分最好的房源，进行年底的剩余房源销售工作。推案体量：9栋联排36套房源理由：位置主导，精品销售以利润最大值为销售目标销售进度完成时段联排总价（联排）总销金额（万）第一阶段3-5月242305520均价13000业务指标:四批房源时间节点：10年3-5月基础战略:1.短信,网络维持,部分户外更换(导旗)2.房展会3.DM邮递话题营销:临湖第一排,谁将奢藏?推广细则:重在速结,精准去化(3-5月)重力战略1.老带新SP活动销售进程第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段总套数总销金额（万元）推量（套数）32323824126-销售量（预计）2025201545-合计金额（万元）7360828092005520-30360目前3号地块剩余联排126套预计09年下半年销售45套联排预计09年整体资金回笼达到1.5亿三号地块推案节奏三号地块媒体费用预算推广途径8-10月(1批)10-12月(2批)09年1-3月09年3-5月总计现场导视及物料5万5万户外6万（更换）3万（更换）9万电视2万2万2万2万8万报纸6万6万6万18万短信3万3万3万3.万12万DM4万4万4万4万16万网络20万20万巡展7万5万12万SP活动3万3万3万3万12万房展会20万20万40万后备款20万总计172万THANKS