商业地产营销__财富通天下

商业地产营销——开篇一、商业地产的特性（从营销角度）商业地产商业地产经营者消费者开发者投资者二、商业地产是地产的高级形式商业地产地产三、商业地产的价值及影响因素土地的稀缺性、不可再生性人民生活水平提高对物质消费的需求政治因素经济因素区位交通商业成熟度人口密度消费力及消费习惯未来升值潜力四、商业地产的运作前期调研可行性分析市场定位产品定位营销策略推广实施商业管理商业管理五、营销在商业地产中的地位前期调研及可行性分析市场定位及产品定位营销推广商业地产前提基础保证关键商业地产及商业分类商业地产的分类Theclassificationofthebusinessrealestate商业地产独体商业商业街商业裙楼集中商业独体商业建筑（会所）底商商业街独体商业街住宅底商写字楼及其他物业底商按建筑形态划分独体商业商业街商业裙楼商业形式总体体量建筑形式交通条件功能区分业态形式典型物业城市级商业中心20万m2以上多个独体商业楼组成的商业街依托城市中心主干道的交通枢纽，涵盖地上、地下交通换乘，充裕停车场地外向吸引大型综合类商业，以百货、专营店为主王府井西单区域级商业中心10万m2左右2—3个独体商业楼组合依托城市主要干道的交通枢纽，涵盖地下、地上交通换乘，充裕停车场地外向吸引为主，周边服务为辅大型综合类商业，以百货、超市为主，辅以餐饮、娱乐公主坟新世界崇光百货次区域级商业中心5万m2左右1—2个独体商业楼辅以底商；或低密度商业街依托城市辅路或靠近主干道，周边人口密集，拥有相应停车位外向吸引与周边服务并举综合商业，以百货、大型超市、特色餐饮为主，辅以娱乐、社区便利商业万科四季花城（深）东海花园（深）珠江帝景华侨城社区级商业中心2万m2左右独体商业楼或社区底商依托城市辅路，周边社区较多，有停车位周边服务为主，外向吸引为辅社区便利商业，以超市、餐饮、特色专营店为主和平新城社区商业5000m2左右同上依托社区道路周边服务社区便利商业，以超市、便利店、特色专营店为主略购物中心10万m2以上单个商业楼依托城市快速干道或高速公路外向吸引世纪金源按商业规模划分商业的分类Commercialclassification按经营场地划分卖场店铺卖场按经营类型划分百货超市专业市场餐饮娱乐生活配套娱乐按经营档次划分顶级高档中高档中档中低档低档按经营规模划分超大型大型中型小型微型商业组合Businesscombination商业区商务区住宅社区商业地产的取舍商业不是为开发商做，是为大众消费的最好的不一定是最适合的，最适合的才是最好的水到渠成，顺水推舟商业地产的营销商业的最大价值实现，依托于长期持有营销方式Marketingmethod先租后售租售结合售后反租整体出售只租不售营销方式形成一定的商业氛围商户入住经营进行发售先租后售承担的风险相对较大.优点.保持整体形象确保整体风格和定位的前后统一实现可持续性租金回报.缺点.不能即时回笼大量资金先租后售通过对租赁、销售物业的比例、时效性进行控制通过销售缓解资金压力对优质物业进行经营继续获取长期收益租售结合一部分仅转让使用权给商户的经营模式另一部分产权与使用权出售给投资者租售结合长期经营获得更多资金回报快速回收大量资金缓解资金压力销售部分与自营部分管理难以统一易造成销售物业与租赁物业两极化租售结合.优点..缺点.租:商家出售中小投资者开发商只有对业态经营的建议权国家明令禁止•营销策略组合及诠释售后反租.优点.整体形象较好，便于后期管理收回投资最为快捷省去销售、招商和后期管理工作.缺点.寻找整体买家的现实可能性尚需验证不利于获取最大利润整体出售.优点.统一管理，保持商场的整体形象可监控商场之行业及商户组合可实现商场的可持续性租金回报为开发商树立良好的业界形象.缺点.租金水平低，不利于开发商回笼资金并没有化解商业项目的开发风险•营销策略组合及诠释只租不售前期准备Ex-periodpreparation策略的准备人员的准备场地的准备资料的准备策略的准备——市场推广主题策略————营销推广策略——————市场推广设计策略————广告设计策略——————媒体投放策略——————公关策略——————资料的准备——项目相关文件的准备——————项目招商推广资料的准备————各项招商工作细则的准备————广告推广工具的设计————人员的准备——招商人员的招聘——————招商人员的培训——————招商人员的工作安排————招商人员的管理————场地的准备——招商处外部周边的布置————招商处内部的设计与布置———沙盘的准备—————————看楼通道的布置———————现场的布置———————招商推广Marketingexpansion招商处内外形象设计推广制作本项目效果图VI设计与应用：LOGO的设计、纸袋、纸杯、胸牌、名片等招商处现场的宣传布置方案及平面设计招商处外部景观及灯光设计展板外部围挡推广中印刷品的准备制定项目简介进行优势分析：主要从地段、业态定位、户型、价格、环境、主力店的进驻、商业管理、宣传等多方面进行深入剖析卖点的提炼答客问（统一说辞）的制定宣传单页等的文案/设计/印刷/发放楼书的文案/设计/印刷/发放广告的跟进与推广广告推广的方案的制定广告平面设计媒体的选择时段的确定版面的选择报价广告时机与内容策略的推进与掌控广告的跟进与推广报纸广告的类型形象广告商业广告灯箱广告、户外大型广告、路牌、道旗等的设计/制作各种软文的写作推广配合商业炒作召开各种大型招商销售推广活动：招商推介会商户座谈会项目专家论证会举行各类社会活动制造各种社会话题全面扩大项目影响力营销工作重点Marketingworkpoint关于铺位分割适应商场的主力商户的要求适应人流导向的要求满足商场公共空间的需求制定合理的商场实用率合理利用每块地段关于定价•成本定价•市场比较•租金反推•投资回报案例分析：深圳中信城市广场案例分析：西环广场案例分析：深圳中港城案例分析：巨库吉祥如意吉庆有余