当代房地产建筑及豪宅营销考察分享

当代房地产建筑及豪宅营销考察分享景智contents目录1.日本美秀博物馆2.台湾涵碧楼3.香港豪宅4.新加坡考察分享MihoMuseum美秀博物馆——清寂涩粹的日本美学MihoMuseum美秀博物馆contents概况自然环境建筑概况survey01美秀博物馆(MihoMuseum)是位于日本滋贺县甲贺市的私立博物馆，深藏在京都琵琶湖东南的群山之中。创办人为小山美秀子，由贝聿铭设计。鉴于业主对建筑师的完全信任，一切均尊重设计者的意见，不惜花费250亿日元的总造价建成这座人间的桃花源。博物馆在1997年11月完成，获得建筑界高度的评价，美国《时代周刊》选其为那一年十大建筑。美秀美术馆是日本人小山美秀子为藏品所建。贝聿铭的设计概念源于“桃花源记”的描绘，这座栖息在茂密山间的地下两层、地上一层的建筑意在创造贝聿铭心目中“paradiseonearth”。入口广场、隧道、吊桥，等一系列空间序列，都与桃花源记中忽而幽暗、忽而开朗的空间有所呼应。建筑位于山区的一座山顶较为平坦处，临峡谷。在设计时遇到相当大的限制，总面积为一万七千平方米的部分，大约只允许两千平方米左右的建筑部分露出地面，所以美术馆80%的部分在地下，作为辅助用房，用作展示功能的1700平米在地上。这种限制造成了建筑栖息、谦卑的姿态，以至于在隧道出口人们仅能看见建筑隐约的一角。自然环境naturalenvironment02美秀博物馆以平和的姿态与周围环境完美融合在一起，不仅止是建筑本身风精美与细腻，而是一种如诗般的意境与神韵。日本对于在自然环境中兴建任何建筑都控制非常严格，要求保护自然生态、保护植被，即便批准做博物馆，也要求把大部分建筑覆土还原，不破坏自然景观。为了最大限度地保护自然坡面和树木生长，人们修了专门的隧道，并搭建了一系列平台，用以减少对周围水土和植物的影响。在美术馆的填土过程中，精心设计了一道防震墙，墙高20多公尺，将地下二层的建筑与山体岩石隔开；地下层建好后覆土与草，经过覆盖，几年后山上的原始风貌已经恢复，自然景观完好如初。建筑construction03博物馆三分之二的建筑在山体之内，主体建筑看起来仅仅是一个很朴实、简单的、有少许日本传统陡坡屋顶提示的金属构架中庭结构，走进大厅，面对就是浩瀚的山林，两翼两层展馆，其实都埋在山体里面，出来入口大厅这个结构之外，在外面是看不到建筑的，整个博物馆和山融为一体，在博物馆内，见到的是延绵不断的森林群山，完全融入大自然中。最先进入三角形的接待大厅，内有餐厅、售票处，这里还看不到隐藏在山内的美术馆空间因多次呈现明暗与虚实对比而渐入佳境。迎宾楼的圆形广场到弯曲狭长的樱花小道是整体建筑的第一个空间对比，起到铺垫作用。从接待区往美术馆不行要先穿过隧道，隧道口两侧栽有樱树，隐喻着“桃花”之意。穿过隧道，未出隧道便可隐约望见博物馆的建筑物。隧道尽端缩放有致的索桥为空间序列中的第一次高潮。纤细而优美的索线在洞口的端部呈放射状的舒展开来经由椭圆形的钢架后突然的收缩，在索线所独具的力与美的张弛中，观者的心理亦在瞬间随之收放。而索网形成的虚拟空间构图中心正是指向美术馆。在博物馆建设中，还专门建造了隧道和直通馆址的公路。沿坡路行不到百米，44根银线放射状地向天空展开，经过一个大半的椭圆形架再紧闭。原来这些钢丝是在山谷之间吊起一座非对称地长120米的吊桥。百米长的索桥让观者沉浸在鸟语花香的自然怀抱，不知不觉完成了至馆前广场的前奏。建筑屋顶是回应当地传统的造型，且全部用玻璃镶成的屋顶，在光影交错之下建筑的主入口是独特的月亮门。穿过吊桥，在博物馆建筑物前又是一个圆形小广场，在广场中间与接待处前的广场相似同样有一个圆。屋顶和顶窗出于气候上的需要，日本传统建筑的坡屋顶形成了日本特有的原景观美术馆采用了日本传统的神社和农舍的入母屋造(歇山式)，将其进行抽象化设计。平面和贝聿铭其他作品相较：形式更加的自由更加舒展进入正厅，屋顶几何形的天窗，透明而光亮，温暖的照在参观者的身上，也使大厅充满迷离的光影效果，幻境。大厅的正对面是一组巨大的玻璃落地门，视野开阔，将外面的蓝天、白云、远山、青松尽收眼底。景观处理——借景与周围环境的协调，远景在感觉上拉近，达到借景的效果，透过正厅的玻璃可以看到红松，是为将远处隐约可见的山脉作为景框而种植的。通过大面积可调整日照强度的天窗，引入自然光。整个空间，是自然光的舞台。材质以金属作为屋顶的结构主体，以玻璃取代传统屋顶上覆盖的瓦片，使建筑物有古朴的造型感，受限于木头材质的性质，未能将预想中的木条作为屋顶的遮阳板，作为弥补将不锈钢管的遮阳板制作为具有木质感的特性。贝氏一直十分注重细节的表现呵呵纵览全馆，以三角型为母题的构图随处可见，给人留下深刻印象的是三角型钢结构屋顶和其上覆盖的仿木纹铝隔栅所形成的光影效果贝先生喜爱三角型母题是因为他认为三角型是最简单而又最坚固的结构形式，通过并列和组合能形成很丰富的空间组合。“六感”至美：台湾最美酒店涵碧楼台湾涵碧楼涵碧楼概况“六感”之美感动概况从名人行馆到全球游客梦想的休闲度假酒店1PARTONE日月潭最早的文献记载可追溯到清康熙廿三年。当时的日月潭虽远在深山，却难掩迷人风华。1901年，日本人伊藤在现在的日月潭涵碧半岛上建造了一幢度假别墅，取名“涵碧楼”。1919年，涵碧楼被改建为一座二层建筑，成为官方招待所；1949年，国民政府迁台，涵碧楼成为蒋介石行馆。这段史料，尽可以在饭店别墅区旁的“涵碧楼纪念馆”内静静观看。1997年，乡林集团董事长赖正镒以独到的眼光，买下涵碧楼原址，并重金聘请世界著名建筑大师KerryHill操刀。KerryHill充分考虑了涵碧楼的位置优势和历史渊源，并融入了当地的文化元素，与乡林团队一起，共同打造出台湾的这处建筑地标。2002年涵碧楼开幕，惊艳了国际旅游渡假市场，她不但开创了台湾酒店市场每晚房价万元台币之先，更以“全新生活体验”、“适时的服务”屡获海内外评选大奖。如今，涵碧楼不仅是“台湾最美的饭店”、“最贵的饭店”，还是“台湾上班族最想住的度假饭店排行榜第一名”。全球游客中，许多人将“一生一定要住一次涵碧楼”作为朝圣的梦想。六感涵碧楼的“六感”之美2PARTTWO涵碧楼所在的涵碧半岛突出于日月潭中，三面环湖，视野绝佳，而涵碧楼也是日月潭周围唯一可同时眺望日湖、月湖的最理想据点。乡林集团采用“六感之美”的休闲度假理念，让每一位客人眼睛所见、鼻息所闻、嘴巴所尝、身体所接触、耳朵所听、内心所感受的，无一不是美的极致。KerryHill依照中国泼墨山水画的意境，整幢建筑以水平和垂直线条为基本概念。水平线条表现湖面，垂直线条呼应山峰，再以两者的交错变化辉映着日月潭山水交融的意趣。涵碧楼特别依照日月潭的地形环境，运用原木、花岗石、玻璃和钢铁四种建材精细打造，以润灰色及木色为基调，呈现出寂静清幽的唐代“极简”、“禅风”韵味，为自然与人文诠释了“OngoingStyle”前进式建筑美学。此建筑风格不因岁月的增加而显得老旧，反而能带领时代前进，在岁月的递缮中益发显现其价值。整个饭店仅有96个房间。每个房间都拥有宽敞的起居室和私人阳台，更重要的是，可以将180度的湖光美景一览无遗。在相当于普通酒店面积的2-3倍、阔达83平方米的房间内，不论哪个角落，湖光山色始终在你的视线范围内。其中还有7间为独栋别墅，坐落于饭店最为安静也极具隐私的区块，每间皆有舒适的客厅及宽敞的庭园，庭院中设计了专属的12米长游泳池及户外茶叙凉亭。从走进如北京胡同般的灰色高墙、推开中式的月门开始，客人就已经远离尘嚣，置身世外桃源。在涵碧楼，每个时刻都有不同的体验——清晨四、五点钟，躺在房间阳台的Daybed，抱着棉被，等待第一道曙光。这时，湖面无船，寂静无声，只能听到鸟唱或蛙鸣。日出到下午，太阳照射在建筑物的隔栅，走道上的光影位置会随之变化。有时午后短暂阵雨过后，日月潭湖面会出现薄雾，也就是当地称的“水沙连”，你会感觉有如置身于泼墨山水画中。晚间，国际灯光设计大师NathanThompson精心设计的光影变化，则又有另一番意境。涵碧楼最引人入胜的就是湖景借位的巧思设计与规划，其中“OverFlow”无边际60米长温水泳池与大厅外“镜面水池”的独特设计，将涵碧楼对“水”的美学表现得淋漓尽致——只要看一眼，任何人都会爱上它。客人在涵碧楼内外，触目所及皆为水天一色。在无边际的泳池中畅游，你会感觉仿佛是从池水游到了湖心；即便是躺在池畔，身体也会与湖光山色展开对话。值得一提的还有涵碧楼图书馆。按常理，饭店会利用每一坪空间来营利，但涵碧楼却有偌大一个空间是不营利的，这是赖正镒董事长和KerryHill的坚持，他们希望在这样充满意境的空间里，让来到涵碧楼的客人，可以沉浸于浓郁书香中。感动我们就是要唤起客人久违的感动3PARTTHREE为了让人能够真正地沉淀心灵，聆听大自然与建筑物结合的光影对话，涵碧楼还独创了“适时的服务”。服务人员不会动辄就跑去问客人要什么，给客人带来压力，但一定会出现在该出现的时候。所以，在涵碧楼，你尽可以放空自我，享受“高贵的无聊”。“要打动顶级客人，就是做他们做不到的，给他有钱也买不到的体验。”赖正镒董事长说。涵碧楼卖的是品牌，是感觉，是意境，“贵在价值，而非价格。”饭店不应该是一个只卖房间、餐饮或设施的地方，它必须能提供全新的生活体验，如此才能创造出区隔市场。涵碧楼就是要唤起深藏在人们心中久违的感动，激发出人们与周遭环境共鸣的情愫。香港豪宅考察Contents香港豪宅会所运营框架及亮点小区运营亮点及工程打造香港豪宅会所运营框架及亮点一浪澄湾深湾9号TheLily会所面积及功能物业管理人员1.会所面积：约1.6万㎡，共计4层、梁志天设计LongBeachClub1.会所功能：幼儿游玩区、钢琴房、录音室、桌球房雪茄、红酒室、书吧、美容室独立影视厅12人左右、KTV包房（麻将室）健身房、游泳池、球场、攀岩区域、室外BBQ5组双层的临海花园独立董事屋，可租赁1.总计1829户2.物业服务人员：1.会所面积：㎡2.会所功能：幼儿游玩区、钢琴房、录音室健身房、瑜伽室、室内外游泳池会所运营餐厅+VIP包房（带KTV功能）1.总计411户2.物业服务人员：1.会所面积：㎡2.会所功能：幼儿游玩区、健身房、瑜伽室、室内游泳池1.总计100户2.物业服务人员：浪澄湾案例会所设计亮点室外BBQ座椅、烤炉融为一体；儿童区的洗手液；利用过渡空间打造互动攀岩区；浪澄湾案例物业组织架构及服务亮点目前共46人，（含物业，礼宾司1，工程以及安防），保洁40人外包。包含一系列的贴心服务:如免费刊物阅读提供基础服务和增值服务,基础服务包APP\在线预订会所\日产生活办公助理\电召车\干洗\自行车租赁\代客泊车等深湾9号案例会所设计亮点残疾人道；户外休闲用具的多样性；深湾9号案例物业组织架构及服务亮点约6000㎡。物业人员总数共70人（含物业、安防、工程、客服、会所厨师及服务员），保洁外派，25人。提供基础服务和增值服务,基础服务包：APP、节假日礼物赠送；增值服务则覆盖生活的全方面，如办公商务、私家钢琴音乐指导、假期计划、宴会策划、穿梭巴士、housekeeping类等。Thelily案例设计亮点大气挡土墙设置；元素统一高质感标示系统；Thelily案例设计亮点停车候车厅；精致的消防通道防火门；约500㎡，目前共40人（housskeepreing10人，8人）司机外包5人。每天的入室清洁服务。同样享受入室维修、房屋清洁服务、鲜花服务、穿梭巴士、代客泊车、代叫出租车、定期刊物发放等会所服务等。Thelily案例物业组织架构及服务亮点新加坡考察分享报告1.新加坡海滨金融中心新区简介MarinaBay2.滨海湾金沙酒店MarinaBaySands3.奥雷‧舍人OleScheeren及作品4.THEINTERLACE项目5.扎哈.哈迪德及作品6.MarinaBayFinancialCentreMBFC项目7.MarinaBayResidences项目8.OneRaff