房地产营销 (23)

雷凌双核芯片、蹭网卡、蹭网器：无线网络密码破解、卡王，卡皇：十六、产权、产权调换、产权调换与作价补偿相结合和产权登记（1）产权亦即财产的所有权，又称物权。它是指财产所有者在法律允许的范围内，对其财产享有的占用、使用、收益和处分的权利。作为财产的房屋，称之为“房产”。房产是房屋的经济形态，房产的所有权即房产的产权。以往所指的房产，包括房屋及其占用的一定范围内的土地（屋基、院落等）。我国现行《宪法》规定：城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，因此，房产的概念不包括土地。但由于房屋和土地具有天然的不可分割性，房屋是建筑在土地之上的，土地是房屋的载体，二者密不可分，所以，一般讲房地产产权时，即指房屋的所有权和土地的使用权。（2）产权调换是指拆迁人用易地或者再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆除后仍然保留相应房屋的产权。产权调换的补偿标准，按照产权人被拆除房屋的建筑面积计算。（3）产权调换与作价补偿相结合是指在拆迁补偿中对被拆迁人的房屋一部分实行产权调换，一部分实行作价补偿。（4）产权登记是指城镇房地产产权人或产权代理人按规定向国家房地产管理机关申请登记，经国家房地产管理机关核实，发放房地产产权证书（或房屋所有权证和土地使用权证）的过程。只有经产权登记的房地产产权，才能获得国家法律的认可并受国家法律的保护。十七、标准价、成本价、抵交价、负担价（1）标准价是指部分市（县）在出售公有住房时，依据当地职工家庭平均经济承受能力确定的低于成本价的售房价格，由负担价和抵交价两部分构成。标准价属于城镇住房制度改革初期的一种过渡性价格，它将逐步趋近于成本价，并最终被市场价所取代。（2）成本价是指在房改售房中，各市（县）按照建造公有住房的平均成本而测定的价格。按照现行规定，城镇公有住房的成本价由以下7项因素构成：①征地和拆迁补偿费；②勘察设计和前期工程费；③建安工程费；④住宅小区基础设施建设费（小区级非营利性配套公建费是否列入成本，由各地自行确定）；⑤管理费；⑥贷款利息；⑦税金。（3）抵交价是指在按标准价购房时，单位面积房价中，职工可以用单位资助的住房公积金支付的金额。它一般按家庭双职工65年（男职工35年，女职工30年）内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。从每年公布的标准价中，扣除负担价后的余额，即为当年的抵交价。（4）负担价是指按标准价购房时，单位面积房价中，需要职工用个人收入直接支付的金额。一般依当地前一年双职工年平均工资的适当倍数确定，并随职工收入水平的提高呈同向变化。十八、房地产买卖、房地产赠与、房地产租赁、房地产抵押、房地产典当、房地产分割和房地产交换（1）房地产买卖是房地产权利人自愿将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权，按雷凌双核芯片、蹭网卡、蹭网器：无线网络密码破解、卡王，卡皇：约定转让给买受人，由买受人接受并按约定支付价款的民事法律行为。房地产买卖是房地产流通中最基本、最常见的交易形式。房地产买卖必须采取书面形式，由买卖双方签订房地产买卖合同（协议）。房地产买卖与一般商品买卖比较，其特点主要表现在以下几个方面：①进行买卖的房屋不能作空间转移，只能在权属上转移——变更房屋所有权。②房屋买卖价款数额大，可以分期支付房款。③供买卖的房屋其产权必须明确，依法限制买卖的房地产不得买卖。④房地产买卖双方必须具有完全的民事行为能力，是合格的当事人。⑤房地产买卖必须履行法律手续，经房地产管理机关办理登记过户手续，否则无效。（2）房地产赠与是指房地产权利人将自己拥有的房地产无偿转让给他人的民事法律行为。房地产赠与是房地产流通的一种重要形式。在房地产赠与中，将自己拥有的房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权转让他人的人称房地产赠与人，接受他人赠与的人称受赠人。房地产赠与虽是房地产的无偿转让，但涉及价值巨大的不动产的产权变更，也是房屋所有权人和土地使用权人的变更。办理房地产赠与，可以商定附加有益于社会公益事业的特定条件，但必须是出于赠与当事人双方完全愿意，必须订立赠与契约（合同），必须经房地产管理部门办理赠与登记和审核手续。不得以赠与的形式回避法规，损害公共利益或他人的利益。公民作为房地产赠与人，必须是房地产的权利人，必须是具有完全民事行为能力的人，必须是根据自己的意志将属于自己的房屋所有权及土地使用权赠与其他公民、国家、集体组织或社会团体。（3）房地产租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权提供给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将承租房屋交还出租人的一种民事法律行为。房地产租赁是零星出卖房地产使用权的一种交易形式。在这种交易过程中，出让房地产使用权的一方为出租方，通过支付租金而获取房地产使用权的一方为承租方。随着城市流动人口的增加和城市经济活动的发展，房屋租赁已经成为房地产交易活动和频繁的行为，《城市房地产管理法》在借鉴和总结国内外经验的基础上，对房屋租赁管理作了法律规定。这些法律规定不仅可以保护租赁双方的合法权益，制止违法出租和利用出租房屋从事违法活动，而且还可以从房屋租赁活动管理中为国家收取土地收益。（4）房地产抵押：《城市房地产管理法》第46条对房地产抵押的概念和本质特征作了如下阐释：“房地产抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”房地产抵押是一种民事法律行为，其中提供房地产抵押物的一方是抵押人；享有债权并接受抵押物的一方是抵押权人。抵押人可以是债务人，也可以是第三人；抵押人和抵押权人均可以是自然人或法人，以及其他社会组织。抵押的本质特征，就是当债务人超过抵押合同的规定期限没有履行债务时，其中包括债务人故意不履行和因其他原因无法履行的各种情况，法律规定的抵押权人可以拍卖抵押物并从中优先受偿。（5）房地产典当（或称房屋典权）是房地产使用权特有的一种流通形式。它是房屋所有权人将其房屋连同该房屋占有范围内的土地使用权以一定典价转让给他人占有、使用和收益，并在典期届满时完好返还房屋并收回典金的民事活动。在房地产典当中，出让房地产使用权并取得典价的一方为出典人，受让房地产并支付典价的一方为承典人或典权人。虽然典和当是有区别的，但国内习惯将房屋典权称为房屋典当，大家已约定俗成，都明白房屋典当即指房屋典权。雷凌双核芯片、蹭网卡、蹭网器：无线网络密码破解、卡王，卡皇：（6）房地产分割也称房地产析产或分产，是指共有房地产或公有房地产分割为各自所有的法律行为。如合伙散伙析产、法人分立析产、兄弟姐妹析产等。另外，还有房地产权利人将自己拥有的房地产部分赠与他人而引起的房地产分割、数个继承人继承房地产而引起的房地产分割、夫妻离婚而引起的共有房地产分割等。房地产分割是十分常见和十分普遍的房地产流通和转移的形式之一。（7）房地产交换，也称房地产互换或房屋互易。房地产交换分两种性质，一种是房地产产权交换；一种是房地产使用权交换。①房地产产权交换：是房地产权利人将自己所有的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权与对方的房地产实行产权交换的行为。②房地产使用权交换：是指房地产使用人对正在使用的房地产，通过与对方交换或多角交换使用权，使双方或多方都能使用上合适的房屋的行为。房屋交换有利于房屋的合理使用，有利于解决房屋使用人在住房上、生活上的不方便，也有利于减少城市的交通流量。十九、印花税、城市土地使用税和契税（1）印花税是国家对各种经济、技术合同和具有合同性质凭证、产权转移证书、账簿及国家规定有关文契凭证所征收的一种税。按国家规定，购买住宅的买卖双方需签订《住房买卖合同》，因此属于征税的范围。纳税义务人是买卖商品住宅而签订《住房买卖合同》的双方立据人。（2）城市土地使用税：纳税人为城市、县城、建制镇、城市工矿区范围内使用国有土地的单位和个人。租住公有住宅的住房不交土地使用税，居住自购的商品房住宅、私有住宅者都应依法纳税。征税目的是为更合理地利用城镇土地，调节土地级差收入在国家、单位、个人三者间的分配，提高土地使用效率。（3）契税是指房地产所有权发生转移时，就当事人所订契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收；契税除具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。二十、住房贷款、个人住房贷款、个人住房组合贷款（1）住房贷款是指银行提供给客户用于购买、建造、改造和维修住房的贷款。住房贷款按用途不同，可分为购建住房贷款、改造维修住房贷款；按贷款方式可分为个人住房贷款、住房开发贷款；按担保方式可分为住房抵押贷款、住房担保贷款、住房抵押加担保贷款。住房贷款多属中长期贷款。（2）个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。（3）个人住房组合贷款是指由住房资金管理机构运用政策性住房资金，商业银行运用信贷资金向同一借款申请人同时发放的，用于购买同一套自住普通商品住宅的个人住房贷款，它是政策性和商业性贷款组合的总称。二十一、住宅的户型和套型（1）住宅的户型，可以用四种方法进行划分：①根据住户人口多少，可分为一口户、二口户等。②根据住户的辈分，分为一代户、二代户、三代户、三代以上户。③用人口结构分类法可分出单身户、夫妻户、核心户（夫妻带有未婚子女）等。雷凌双核芯片、蹭网卡、蹭网器：无线网络密码破解、卡王，卡皇：④根据住宅规格，可分为一室一厅、二室一厅及三室二厅等。（2）住宅的套型，即满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。目前的住宅套型面积指标是以“自然间”或“室”来划分的。根据我国颁布的《城镇住宅设计规范》，住宅面积标准分为：小套（每套使用面积不小于18㎡）；中套（每套使用面积不小于30㎡）；大套（每套使用面积不少于45㎡）。雷凌双核芯片、蹭网卡、蹭网器：无线网络密码破解、卡王，卡皇：第九章购房贷款问答本章重点内容通过本章的学习，您可以：◎熟悉商业性个人住房贷款的对象和条件◎熟悉政策性个人住房贷款的对象和条件◎熟悉个人住房组合贷款的对象和条件◎熟悉二手房抵押贷款的对象和条件◎熟悉个人商业用房贷款的对象和条件◎掌握各种住房贷款的程序◎熟悉各种住房贷款的额度、期限和利率◎知晓常见的贷款偿还方式◎清楚办理商业性个人住房贷款所需费用◎正确处理贷款期间的利率调整问题◎知道贷款购房需要注意哪些问题◎清楚退休后买房能否申请住房贷款的政策◎帮助购房者了解“冲还贷”手续雷凌双核芯片、蹭网卡、蹭网器：无线网络密码破解、卡王，卡皇：引言对于一般消费者来说，购房要一次性付款好比天方夜谭。一个解决这个难题的办法，就是申请购房贷款。什么是购房贷款?如何申请购房贷款?能贷多少?什么人才能申请?针对此类问题，我们特邀请中国建设银行北京市分行房地产金融业务部的专家，在此提供了权威、详实和细致的指导，以帮助销售人员轻松掌握相关房贷知识。文中所涉及信息均以中国建设银行北京分行为例，如与其他商业银行所提供服务有不同之处，应以其他银行自身的规定为准。第一节基础·概念篇目前，建行及其他商业银行开办的个人住房贷款业务包括商业性个人住房贷款、政策性个人住房贷款、个人住房组合贷款、二手房抵押贷款及个人商业用房贷款。（一）商业性个人住房贷款是指商业银行运用信贷资金向在中国大陆境内购买住房的自然人发放的贷款，简称个人住房贷款。（二）政策性个人住房贷款是指住房资金管理中心运用房改资金（住房公积金），委托商业银行向购买自住住房的住房公积金交存人和离退休职工发放的贷款。根据政策性个人