新天鹅堡全案营销策2

2009年01月03日目录第一章市场分析第二章项目概况及分析第三章相关楼盘对比第四章SWOT分析第五章目标客户群体分析第六章价格体系第七章营销策略第八章合作方式第一章市场分析VISYSTEMOFNOBLEMANSION一、市场回顾2008年，北京别墅市场与整个楼市表现得“格格不入”，在跌宕起伏的楼市中凸显出一股强大的“免疫力”，部分优质别墅项目甚至出现逆势上涨的现象。数据显示，2007年新开盘的纯独栋别墅项目为10个，占新开盘供应总数34.5%，而2008年新开盘的纯独栋别墅项目为6个，仅占新开盘总数的21.4%，其余别墅项目的产品形式均为联排、叠拼、双拼等多元化组合的格局。二、经济型别墅占领细分市场通过对当前的经济型别墅板块的相关调查，用“四面开花”来形容经济型别墅的发展显然不为过。大兴、顺义、南城、怀柔、亚奥京北甚至燕郊等地都有众多经济型别墅的代表作。从分布上看，南城、亚奥京北、顺义以及京东地区都有经济型别墅的身影，其中南城呈现扎堆现象。购买人群以中等收入的购房人群为主。他们有着强烈的改善居住条件的愿望，不接受传统的公寓住宅，又不能承受独立别墅的高价位，经济型别墅正好迎合了这部分人的购买心理。三、四大热销别墅区典型项目1、顺义中央别墅区•板块综述：顺义中央别墅区是2008年独栋别墅供应量最大的区域，在国家对别墅容积率的严格限制下，这些独栋别墅供应将很好地满足市场需求。此外，联排、叠拼等别墅产品也将在今年出现集中供应。•区域供应：今年独栋至少1130套，联排、叠拼等676套。•典型项目：龙湾和院•待售套数：3套（四期214套，已开盘56套）•销售价格：750万元/套起•主力户型：340平方米到504平方米•项目简介：原创纯独栋别墅，庭院面积均在200平方米以上。11万平方米的自然公园，以绿树、果岭等组合休闲生活的不同惬意空间，4万平方米君子湖，使这里成为中央别墅区第一个有社区湖泊的别墅。2、城市别墅区•板块综述：城市别墅区是所有别墅区中距离城市最近，同时又兼具自然居住的稀缺区域，正是由于这种稀缺性和别墅市场的不断走高，城市别墅区仅有的几个项目推盘速度都相对比较慢，并且由于容积率的严格限制，大多为联排、叠拼、双拼类型。•区域供应：今年供应量为504套。•典型项目：润泽庄园•待售套数：40套•销售价格：联排：630万/套起，叠拼：490万元/套起，双拼：1500万元/套起•主力户型：约300平方米•项目简介：身处“国奥核心区”，借助亚运会和奥运会的城市机遇，这一地段正迅速形成独有的高端房地产板块风格。该项目在园林设计、建筑形态、内部空间创新等方面都为城市别墅的开发树立了标杆。3、西山别墅区•板块综述：西山别墅区向来由于地块的稀缺而供应量极为有限，目前处于销售中的几乎都是原有老项目的后期，区域市场供应以联排、双拼、叠a拼等类型别墅产品为主。•区域供应：今年供应量为693套。•典型项目：金隅山墅•待售套数：40套•销售价格：联排：27000元/平方米，叠拼：22000元/平方米•主力户型：200平方米至260平方米•项目简介：位于西四环和西五环之间，北侧为阜石路，向东为西四环。北望中关村、东眺金融街。地处北京总体规划的西部生态带，环境优美，是少有的城市山景别墅。4、密云别墅区•板块综述：随着几个大型房企在密云地区现有别墅用地相继入市，区域未来市场供应量非常可观，密云地区作为北京新兴别墅板块正在逐步成形。•区域供应：约200套。•典型项目：君山国际高尔夫别墅•待售套数：70套•销售价格：480万元至2500万元/套•主力户型：400平方米到600平方米•项目简介：君山高尔夫别墅位于国家4A风景胜地密云景区，紧靠京承高速，40分钟直抵市中心。云佛山、云蒙山、燕山山脉群山合抱；密云水库、白河、京密饮水渠环绕左右。拥有18洞72杆国际标准球场，5月该项目销售0.77亿元，列该月北京别墅楼盘销售前10。四、09年市场预测1、供应量将减少虽着观望情绪的加重，北京09年房地产市场状况将进一步恶劣。就别墅市场而言供应量逐渐萎缩的趋势在2008年末开始显现，其中2008年12月北京别墅只有一个新盘上市。随着存量土地的日益消耗，已停止土地供应的别墅市场放量将日益趋缓。由于供应量极其有限，别墅产品的稀缺性在2009年进一步加剧，而其中的顶端产品，独栋别墅将受最大冲击。2、别墅品质将升级近年，别墅产品品质和价格提升迅猛，从一百万、两百万变身成七百万上下的经济型别墅在北京比比皆是。预计今年别墅产品的品质升级将表现得更为突出。而且开发商一定希望从现有土地中获得更高增值，打造高品质项目；另一方面，受众人群对别墅品质的要求也一再提高。第二章项目概况及分析VISYSTEMOFNOBLEMANSION一、项目概况昂蒂斯邑墅为天鹅堡二期，位于马驹桥。是亦庄开发区内唯一的别墅项目，一期推出的55套纯别墅全部售罄，二期由499套Townhouse和92套叠拼组成。项目西侧是凉水河，南端100,000平米森林公园。绿化率高达70%，其中有一12000平米的人工湖。项目具有鲜明的欧罗巴风情，户型面积190—330平米。一组团可售房源楼号建筑面积套数户型面积区间B-12373.1613M-S179.59-186.77B-22363.9913M-S179.59-186.77B-3无测绘数据B-42469.979P270.2-287.72B-421161.45J3228.46-236.46B-43928.524J3228.46-236.46B-44229.921H3228.32-236.02B-451384.936H3228.32-236.02B-46464.262J3228.46-235.8B-471609.356J3228.46-235.8B-481168.765H4232.19-239.57B-492769.627J4227.54-235.99B-50923.214J4227.54-235.99B-511613.916J3228.13-235.86B-531168.765H4232.19-239.57B-541168.765H4232.19-239.57B-551158.855J4228.87-236.49B-621633.925L2325.66-332.08B-632297.357L2325.66-332.08总计26888.64108二组团可售房源楼号建筑面积套数户型面积区间A-12873.733A-2704.763K3227.56-243.35A-31395.226K3227.56-243.35A-41846.948K3227.56-243.35A-51669.366P270.43-289.41A-61931.17P270.43-289.41A-71681.087H4238.57-249.66A-82200.7512M-N179.34-188.35A-92939.3816M-N179.34-188.35A-101093.326M-S179.34-183.32A-111461.328M-N179.34-186.64A-121461.328M-N179.34-186.64A-13930.745H3229.02-236.35A-14928.525J3219.89-226.96A-151159.145H3228.81-236.58A-16928.525J3228.46-235.8A-171653.686P269.78-287.28A-181846.948K3227.56-240.44总计28705.79154可售面积汇总表户型建筑面积套数面积区间J37634.4833219.89-236.46M-S5830.4732179.34-186.77P7724.1128269.78-289.41J44851.6816227.54-236.49H33704.7317228.32-236.58H45187.3622232.19-249.66L23931.2712325.66-332.08K35793.8625227.56-243.5M-N8062.7744179.34-188.35总计55594.43229179.34-332.08051015202530354045500100020003000400050006000700080009000J3M-SPJ4H3H4L2K3M-N建筑面积套数从上图可以看出J3、P、M-N户型无论是面积还是套数都是最多的，户型面积也是从179—289平米，夸度比较大。二、项目分析1、具有一定的体量感占地35万平米，总建筑面积14.47万平米2、具有良好的自然资源紧邻凉水河，背靠10万平米森林公园，1.2万平米人工湖。3、具有好的形象一期55栋独栋别墅已经全部竣工，并售罄。4、具有区域内排他性在当前别墅审批叫停的形式下，本案做为区域内唯一的纯别墅项目，具有独特的优势。第三章相关楼盘对比VISYSTEMOFNOBLEMANSION金地格林小镇6重点区域主要典型同类项目中体奥林匹克花园润泽庄园富力丹麦小镇北京198栋龙湖·花盛香醍融科·香雪兰溪龙湖·艳澜山誉天下金色·漫香林珠江·萨尔斯郡奥北区域项目地址：朝阳北五环顾家庄桥正北3公里；项目规模：占地面积：17万平方米建筑面积：14万平方米建筑类别：联排、双拼、叠拼；设计风格:美式、英式、法式、西班牙式主力户型:联排：231—343m22.1—2.6万面积价格：双排：542—700m22.8万起叠拼：225—285m22—2.5万装修类别：毛坯庭院装修：围栏、草地景观设计：美国匡形KSK规划设计公司物业管理:国贸物业物业费:4.5元/平方米·月客户区域:亚运村、中关村、CBD私营业主、企事业高管:约60%;外地投资客:约30%;其它约：10％自住客户约70%，投资客户30%润泽庄园“国奥核心·城市别墅”距离相近繁华区域:距离鸟巢15公里中央别墅区域项目地址：顺义温榆河中央别墅区、京承高速后沙峪出口东1500米；项目规模：占地面积：24万平方米建筑面积：10.8万平方米建筑类别：联排；设计风格:纯美式主力户型:联排：320—450m22.5—2.8万面积价格：装修类别：精装修庭院装修：围栏、草地景观设计：美国ATA设计公司物业管理:北京龙湖物业管理有限公司物业费:7元/平方米·月客户区域:CBD、东北二环、燕莎私营业主、企事业高管:约70%;外地投资客:约20%;其它约：10％自住客户约80%，投资客户20%龙湖·艳澜山？？？？距离相近繁华区域:距离12公里中央别墅区域项目地址：顺义中央别墅区温榆河畔,机场杨林出口1000米项目规模：建筑面积：78万平方米建筑类别：独栋、双排、联排；设计风格:意大利主力户型：联排：350—500m22—3万面积价格：双排：390—420m2装修类别：精装修庭院装修：草地、铁艺围栏景观设计：清华环球凯达物业管理:长江物业物业费:7.9元/平方米·月客户区域:CBD、东北二环、燕莎私营业主、企事业高管:约70%;外地投资客:约20%;其它约：10％自住客户约80%，投资客户20%誉天下距离相近繁华区域:距离???公里东部泛CBD区域项目地址：通州梨园镇怡乐中路，京沈高速通马路项目规模：占地面积：9.8万平方米建筑面积：14.3万平方米建筑类别：叠拼、花园洋房；设计风格:???主力户型:叠排：330—400m21.5—2万面积价格：装修类别：精装修庭院装修：???景观设计：美国ATA设计公司物业管理:北京龙湖物业管理有限公司物业费:4元/平方米·月客户区域:CBD、东二环、私营业主、企事业高管:约70%;外地投资客:约20%;其它约：10％自住客户约80%，投资客户20%龙湖·花盛香醍距离相近繁华区域:距离???公里城南别墅区域项目地址：丰台长辛店镇内长兴路12号项目规模：占地面积：36.5万平方米建筑面积：28万平方米建筑类别：联排、叠拼别墅；设计风格:现代简约主力户型:叠排：186—214m28千—1万元面积价格：联排：239—263m21.1—1.3万装修类别：毛坯庭