河南县城典型营销推广

鑫海房产原县政府地块营销推广提案郑州宏佳地产顾问有限公司2012年11月谨呈：商丘鑫海房地产有限公司操盘本案首先要关注几个问题？好位置能成就好项目吗？这是一个位于老县城中心位置的一个先天条件占先机的项目，但好位置不一定卖得都好，要让本项目成为赚钱的好项目，我们需要做哪些努力呢！在同质化的市场环境下，本项目怎样才能赢得市场经调研发现睢县各个楼盘之间的销售价差较小，多集中在2800——2900元/平米之间这样的情况对于本项目今后的价值与价格提升非常不利在这样的情况下，我们需要做出怎样的努力才能跳出市场，赢得购房者的青睐呢！？这是我们必须考虑的问题新区买房是趋势，我们怎样赢得客户！根据前期市场调研咨询看出，目前县城客户主要的购房市场主要在新区市场我们怎样突破自身，真正建立属于自身强有力的优势，赢得客户的认可这是在市场推广中所要面临的问题？方案目的市场——聚焦项目定位市场——梳理目标客户产品——塑造项目价值形象——树立地标地位价值——真正打动客户赢利——怎样不断获利Part4.营销策略方案整体营销策略营销节点安排价格定位策略活动促销策略Part5.广告策划思路项目案名建议主推广告语媒体渠道建议推广计划及费用预算Part6.广告平面表现Part1.市场研究部分禹州城市概况房地产市场分析片区竞争楼盘调研市场小结Part2.项目分析定位项目地块分析SWOT分析及对策项目整体定位目标客户定位Part3.产品规划建议项目建筑风格建议项目园林风格建议项目配套及物业建议项目户型面积建议第一部分市场研究部分][睢县位于河南省中东部，地处豫东平原，隶属于河南商丘市，是河南历史文化名城、中国最佳生态旅游县。数据来源：睢县政府网站睢县位于河南省中东部，西距郑州市160公里，东至商丘市60公里，东邻宁陵县，南接柘城、太康县，西毗杞县，北靠民权县；土地面积919.08平方公里，辖8镇12乡、548个村委会、1171个自然村。2011年年末全县人口86万万人，县城人口15.2万；目前已形成纸业生产、皮毛皮革、木材加工、食品加工等六大民营企业群，是河南省板纸和板山羊出口基地；是河南省历史文化名城、中国最佳生态旅游县、全国科普示范县、全国棉油百强县和河南省平绿化高级达标先进县；城市发展/城市地位睢县1.1城市概况城市发展/城市印象中原水城、历史悠久、英才辈出睢县历史悠久，英才辈出。为河南省历史文化名城，自秦置襄邑县始，已有2200多历史，宋为拱州，元称睢州，民国时期改成睢县。境内有“春秋五霸”之一宋襄公的陵墓、唐代无忧寺塔、宋代圣寿寺塔、明代袁家山及清初汤斌祠等国家或省级重点文物保护单位。睢县历史上仁人志士辈出，如五代后唐七州刺史张廷蕴、宋代工部尚书郭贽、明朝兵部侍郎蔡天祜、清朝户部侍郎王绅、现代著名诗人苏金伞、当代一级英模任长霞、亚运冠军刘海涛等等。公路：连霍高速、郑永省道、商丘新郑机场高速等。铁路：东临京九铁路、北倚陇海铁路。航空：新郑机场、商丘军民两用机场。港口：距连云港港口400公里左右。城市概况交通网络处在河南及联结全国的密集交通网络，具有优越而独特的区域交通优势。经济发展总体水平较低、房地产处于初始启动阶段、未来空间广阔。发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（USD/人）800-30003000-50005000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展：单纯数量型快速发展：以数量为主，数量与质量并重平稳发展：以质量为主，数量与质量并重缓慢发展：综合发展型GDP由2007年的70.9亿元增加到2011年的104.2亿元,年均增长11.4%固定资产投资由36.9亿元增加到90.5亿元,年均增长25.1%财政总收入由1.14亿元增加到2.8亿元,年均增长25%公共财政预算收入由0.85亿元增加到2.01亿元,年均增长24%公共财政预算支出由7.56亿元增加到17亿元,年均增长22.6%社会消费品零售总额由17亿元增加到34.7亿元,年均增长19.5%。城镇居民人均可支配收入14388元，农民人均纯收入达到5205元根据2012年睢县政府工作报告统计，目前人均GDP在2000美元左右，绝对水平较低，根据城市经济发展水平与房地产发展阶段的一般规律来看，目前睢县房地产市场还处在一个刚刚启动的阶段，未来发展空间极大。城市概况经济发展/经济水平2011年，第一产业实现增加值31.6亿元，增长4.3%；第二产业实现增加值33.2亿元，增长9.5%；第三产业增加值19.3亿远，增长18%。产业结构为37.6：39.4：23。第一产业占比较高，但第二产业增速较快，其绝对值已经超过第一产业，意味着第二产业即工业、制造业开始逐步成为经济发展的主要推手。“纸业、皮毛皮革、食品加工、木材加工”等几大支柱产业的兴起标志着睢县已逐步走向工业带动经济发展的道路。经济发展/产业结构城市发展机会点城市角色中原水城，黄淮平原腹地，具有悠久的历史和深厚的人文底蕴，历史上英才辈出，是镶嵌在中原大地上的一颗明珠。经济发展经济总体水平较为落后，在整个商丘经济发展比重中处于劣势地位，但在农产品价格飞涨和人力资源日益紧张的今天，在中部崛起的大背景下，拥有丰富资源的睢县必将迎来一轮长足的发展。发展规划从睢县大的城市规划来看，整个城市目前正处于从老城向城北新城逐步推进发展的阶段。片区前景作为隶属于城区核心腹地、老县城中心所在地的本项目，必将受益于老县城完善的配套和人居环境。房地产市场概况/供销情况睢县房地产市场起步较晚，发展滞后，供销市场活跃开始于09-10年睢县商品房市场睢县房地产市场发展缓慢，自2007年以来，商品房共建6560套，面积共计72.2万平米；销售爆发期为2009年至2010年，销售量分别为30.8万平米、20.1万平米。目前睢县在售项目多集中新城区，以围绕两湖作为卖点，进行销售，典型代表为龙凤盛世名城、鑫业时代广场、中南名城等。供应07年以来，商品房共建6560套，面积共计72.2万平米销售（截止到2010年）2008年2009年2010年1.6万平米，146套30.8万平米，2800套20.1万，1827套房地产市场概况/土地市场2010年以来成交地块（部分）坐落用途面积（万平米）容积率总建面（万平米）价格（万元）单位地价（万元/亩）凤城大道北侧、育才学校东侧商品住宅3.38961.6≤R≤26.78153131县城世纪大道西侧、县人武部北侧文体娱乐1.350.6≤R≤0.91.22————振兴大道西侧、睢州大道北侧商品住宅0.01761.7≤R≤2.20.03870.5035——睢县北环路南侧、湖东路东侧、中心大街西侧教科用地2.47450.51.23741411.2拱州路北侧、东环路西侧商品住宅0.5893.5≤R≤42.356375.1142.5县城世纪大道西侧、县人武部北侧文体娱乐1.350.6≤R≤0.91.22————文化路与袁山路交叉处东北角商服用地0.35281≤R≤1.50.529230257卫生局住宅小区北侧、教育局东侧商品住宅0.35552≤R≤2.40.8532523.698拱州路东段北侧廉租房1.13141.7≤R≤22.263————中心大街西侧、凤城大道北侧商品住宅0.342.9≤R≤3.41.156741.5145睢县土地成交量上升走势明显，2009年土地成交17.25万平米，到2011年成交108万平米，整个城市的土地供应量大大增加，市场竞争越加激烈。2011年累计成交土地的平均价格在40万/亩左右；2010年以后的成交土地中，商品住宅用地成交量不大，单幅地块面积较小，容积率大多在2-4，说明今后商品住宅建筑类型以小高层、高层为主。供地节奏有所加快，后市供应量充足，应加快开发速度，抢占市场先机，避免后市竞争压力住宅板块化格局已逐渐形成，各板块依托不同的资源形成其核心竞争力。1.2房地产市场-板块分析西区板块中心区板块板块名称主要特征老城区板块市政配套成熟，公共交通便利，但前期城市规划不合理，造成交通比较拥堵，环境噪杂，居住环境较差。新城中心湖区板块政府政策引导力度大，基础设施标准高，政府等公共事业单位已入住，环境优美，社会认知度高。新城东区板块环境优势明显，但周边开发程度低，市政配套差，目前区域内有以龙庭水岸为代表的高端楼盘，但相比中心湖区，整体认可度不高。西区板块属行政、教育资源较为集中的区域，目前楼盘尚不太多，但多以大盘出现。1.由于近几年政府政策引导，睢县北区的发展速度远高于其他区域的发展，东区板块与其他板块之间产品、价格和客户构成差别明显，西区和中心板块区分不大。2.由于前几年睢县市房地产市场发展不成熟及政府对房地产市场监管力度不强，造成很多小开发商无证、无序开发，造成老城区多以小产权房的形式出现，扰乱了市场秩序。天嘉怡水华庭时代广场龙凤盛世名城美景天城盛元天湖城康馨家园康桥半岛中南国际城龙庭水岸皇都花园金帝名城本案新城中央板块湖西板块湖东板块波尔多公馆耀发广场中央花都老城区板块睢县房地产市场板块及重点楼盘分布房地产市场主要在售项目统计区域项目地址占地面积建筑面积产品类型容积率均价（元/㎡）总户数新城中心湖区鑫业时代广场凤城大道与湖东路交汇处50亩23万M2高层+底商+酒店+写字楼+商场7.122800元1502户中南国际城凤城大道与世纪大道交叉口东北角33.5亩，10.7万M2高层+底商4.82850元湖西片区康桥半岛凤城大道与古襄路交叉口70亩13万M2小高+高层+底商2.78_____龙凤盛世名城湖西路与凤城路交叉口200亩（13.33万M2）29.04M2多层+高层+小高+底商2.412700元2324户盛元天湖城湖西路北段23万M298010M2多层+底商1.852750元1722户湖东片区龙庭水岸中心大街5号湖对面39亩（2.58万M2）10万M2高层+底商3.93300元约900户中央花都凤城大道中段高层+底商2800—2900元凤城锦苑凤城大道与振兴大道交叉口南100米路东28.5亩（18966.6M2）3.6万小高+8层电梯房+底商1.82850308套波尔多公馆凤城大道与富民路交叉口北——10万M2————————青屏广场板块金帝名城中心大街与随州大道交汇处西北角9.8亩（6531M2）3.2万M2（商业面积：6千M2，住宅2.6万M2）高层+裙商4.92800—2900元279套耀发广场中心大街与睢州大道交叉口8.14亩（5423.6㎡）33643.81㎡高层+大型裙商+商场6.2032800—2950元270套区域项目商业配套及面积建筑风格户型形式主要卖点主力面积区间主题广告语新城中心湖区鑫业时代广场裙商+地下商业+整体商场约20000M2简欧+现代风格集合两房、中大三房、四房1、临湖中心广场2、完善生活配套3、良好产品定位46-141平米欧式皇家园林大盘中南国际城二层裙商2100M2现代风格两房、中小三房1、临湖中心位置2、完善生活配套88——130平米行政区首席名门湖西片区康桥半岛部分二层裙商现代风格融入新古典元素中小两房、中大三房、四房1、与名校相邻2、规模型社区88——145平米湖岛大宅上岛生活龙凤盛世名城一层裙商现代风格两房、中大三房、四房1、与湖相邻2、教育主题3、温泉社区92-148平米首家温泉/教育主题超大社区盛元天湖城二层裙商现代风格联排别墅、叠加别墅，多层、高层公寓与湖相邻、完善配套91——130平米之间最大湖畔复合式社区湖东片区龙庭水岸二层裙商现代风格一房、两房、中大三房、四房中央空调、左右揽湖46——141平米城中央10万平米水岸名宅中央花都二层（部分一层裙商）现代风格融入ArtDeco建筑形式两房、三房性价比89——135平米人居形象大使凤城锦苑6000M2现代风格两房、三房性价比108——130平米我的花园我的家波尔多公馆——法式风格两房、中大三房、四房风情元素、产品定位88——145平米首席法式风情洋房社区老城区板块金帝名城二层裙商6000M2现代风格一房