泰辰郑州锦艺城年度营销案

锦艺城锦艺城谨呈：锦艺集团锦艺城2012年年度营销方案锦艺城市场环境篇营销策略篇锦艺城于郑州：不负众望，重振江湖威望于企业:助力长久发展，成就锦艺地产里程碑于锦艺城：价值最大化，完成开发使命2009年，锦艺国际华都以120万㎡城市综合体的宏大规划开启了棉纺路改造的大幕，郑州工业时代的辉煌从此开始复兴。历经三年光阴，国际华都现已全面升级为锦艺城，沉寂一年之后,壬辰龙年是锦艺城成人礼后的首度问世。“枭雄”回归！此次全新亮相不仅仅是项目一己的重大转折。锦艺城肩负重任，锦艺城面临何种市场挑战？锦艺城市场环境篇宏观市场环境分析1区域市场环境分析2竞争市场环境分析3锦艺城宏观市场环境分析宏观市场回顾2012年市场预测锦艺城年度政策回顾上半年：政策全线从严，限购、限贷、限价弥漫市场郑货宏其他货货全国严厉版“限购令”、差别化信贷其他郑郑州加强版“限购令”，限主城六区5月1日起商品房明码标价货货货货货其他住房公积金利率上调郑州首版“限购令”出台，二环以内限新购一套房郑商品房用地配建10%保障房上海、重庆“房产税”试点征收1000万套保障房建设任务央行六次上调存款准备金率、两次加息宏宏中央调控政策郑货货币政策本地政策其他其他城市及其他方面政策影响力度锦艺城年度政策回顾下半年：宏观调控退居二线，地方监管加强宏中央调控政策郑货货币政策本地政策其他其他城市及其他方面政策影响力度货货宏住建部释放将出台二三线城市限购名单的信息其他台州出台首个二三线城市限购令其他重庆对存量房征房产税郑新版商品房买卖合同宏40城住房信息拟联网其他珠海“双限令”、中山限价令郑土地增值税核定税率上调下调存款准备金率0.5个百分点其他天津公积金贷款利率上调其他多城市确认明年继续限购年内第三次上调基准利率锦艺城年度政策回顾行政干预税收货币信贷保障房1月26日“国八条出台，一二线城市全线限购；3月4日郑州版“限购令”出台，进入真正的限购时代；指令各城市设定价格控制目标，并与政绩挂钩；商品房明码标价；酝酿40城市住房信息联网。1月26日“国八条”规定二套房首付比例不低于60%，利率不低于基准利率1.1倍；多数银行上涨首套房首付比例至4成；6次上调存款准备金率，2次上调基准利率；房产信贷监管从严，房贷获批极为困难。“国八条”规定对个人购买住房不足5年转手交易的税收优惠取消；1月28日重庆、上海启动房产税试点征收，目标直指高端房和投资客；11月，河南上调土地增值税核定税率。下达1000万套保障房建设任务；中央及地方政府出资5000亿，社会筹资8000亿支持保障房建设；郑州市政府规定，商品住宅用地项目需配建10%的保障性住房；河南省建立保障性住房投融资平台；行政干预、经济手段多举并用，强措施、强监管，多面夹击市场锦艺城行业环境回顾郑州环境郑州市投资增速大幅回落，整体经济、居民收入依然向好，中原经济区及功能组团规划催生多个热点板块郑州市十大功能组团规划图锦艺城郑州房地产市场分析商品房市场商品房供应面积同比减少12.3%，商品房销售面积同比减少47%；全年供求比1.5:1，高过2008年，年内商品房存量304万平方米，以今年的去化速度来看，尚需半年时间消化；商品房销售均价同比上涨35%，主要拉动力在于非住宅市场，处于中部六省较高水平；中原二七区成交比例较去年增长5个百分点；金水区虽然仍占商品房销售的主导地位，但成交比例已较去年下降近4个百分点；此外，郑东新区价格受非住宅物业带动，依然引领全市，较最低区域高出4654元/㎡。销量同比降47%，二七、中原区逐渐占领商品房主力位置，均价受上半年惯性上扬和非住宅推动同比涨35%元/㎡元/㎡锦艺城郑州房地产市场分析商品房市场商业、办公用房年内销售占比累计达到24%，较去年增长近9个百分点；三种物业销量均维持同比下跌，其中住宅跌幅最高，写字楼最低；三种物业销售均价同比依然大幅增长，其中以商业用房增幅为最，超过40%。商业商务产品走俏，占比攀升，推动价格高速增长锦艺城郑州房地产市场分析住宅市场商品住宅供应面积同比减少21%，商品房销售面积同比减少53%；全年供求比1.45:1，全年存量206万平米；商品房销售均价同比上涨17.5%；商品住宅均价上半年受2010年市场影响，依然维持较高同比增幅，年中达到全年较高水平；然下半年上涨力度减弱，环比基本保持平稳，同比增速逐月回落，年底同比增速转变为负增长。住宅市场遭受“毁灭性”打击，销量同比下滑超50%，销售均价下半年现松动，同比增幅急速下滑同比增幅急速下滑锦艺城商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！锦艺城多由住转商项目带动年内由鑫苑世家、联盟新城等高端品质住宅提供小户型住房全线受阻，年内基本无新增供应，成交量多由商住房转写字楼销售项目带动，其中90平米以下户型成交比例同比下降8个百分点；户均成交面积由09年的89㎡增长为102㎡；自住三房销售比例大幅增加，且在回款压力下率先折价销售，最大限度争取刚需客户，年内综合价格低于主力两房近500元/平米；尽管多次置业被抑制，但高端居住产品依然受追捧，年内如鑫苑世家、联盟新城之类高端大户型也均取得良好销售。小户型两房三房四五房高端大户型过渡购房受阻，小户型成为调控下的重灾产品经济型两房需求减弱，舒适两房成首次置业者理想选择舒适型三房成改善需求首选，经济型三房折价走量多次置业被抑，关注度大幅走低损失部分客户，但品质楼盘依然受追捧郑州房地产市场分析住宅市场住宅需求基本全线转向自住两房、三房，即刚性需求；因此2012年市场主流供应必将进一步转向此类产品锦艺城郑州房地产市场分析商业市场2011年，住宅市场一经限购，商业用房的投资价值即受到大幅追捧，四、五、六月份市场随之大规模供应商业产品，年底随着典型项目入市，商业供应量进一步走高，最终导致供应量同比大增35%，全年供求比达到1.63:1；虽然商业地产的投资价值受到各方鼓吹，然而在限贷和基准利率上调的背景下，商业用房整体销量依然未达2010年水平，仅为68.89万㎡，同比减少18%；市场的追捧在年内极大鼓舞了开发企业对商业产品的信心，因此致使商业产品销售均价同比涨幅达42%。商业地产受热捧，均价直线上涨，供应量大幅增长，但销量依然未敌2010年锦艺城就全年供求格局来看，截止到10月底，办公用房全年供求比依然维持平衡状态，然而随着11、12月典型项目的入市，一举将供应量推到高位，全年供求比最终达到1.25:1；全年办公用房供应量同比增长26%，集中供应出现在4月份和第四季度；办公用房各月交易量较为平稳，全年销售量同比减少15%；同样受到业内鼓吹，写字楼交易价格在上半年呈大幅上涨状态，下半年在竞争加剧和销售回款的多重压力下，有所回归，但全年均价依然大奥11474元/㎡，同比上涨34%。与商业市场一致，写字楼市场供应大增、价格高速上涨，已经进入供过于求的状态郑州房地产市场分析写字楼市场锦艺城宏观市场回顾2012年市场预测宏观市场环境分析锦艺城2012年趋势预测政策环境预测调控政策不放松，不同的是监管机制的严厉度货币政策松是必然，但多重诉求下调控空间不足，适度宽松是主要方向通胀增长国际收支限购去留需要候补机制——如住房信息联网、限价，将以扶植首次置业和外来夹心人员为名义放松部分限制其他房产税、保障房依然是调结构和保供应的候补招数，但年内均不会对市场造成影响。GDP增速与CPI双降迎来货币空间，监管的严厉程度决定政策效果，信贷政策适度放松为市场带来利好锦艺城2012年趋势预测郑州市场格局45㎡以下普通一房45㎡以上功能性一房80-90㎡普通两房90-100㎡功能型三房100-120㎡舒适三房144㎡以上奢华大户型写字楼商业供求预测线012供需平衡线2012年郑州市不同产品供需关系模拟图多数项目将选择在2012年不再供应2011年滞销产品，转而供应主力两房、三房等自住产品；而商业、商务产品的扎堆供应已成必然趋势，因此其2011年“全胜”局面将不复存在，项目操作风险均将增强。市场全力转向2011年主流居住产品和商业、商务产品，非住宅市场供求失衡加剧，引发恶性竞争和价格缓涨锦艺城2012年市场预测2012年上半年郑州市商品房市场将深度探底，价格刺激销量是出路；下半年多重组合效应显现，量价缓慢上涨12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月销量模拟线均价模拟线销量触底，价格环比下跌节日、回款双重影响促销+旺季带动销量回升持续促销供方惯性观望销量二次下降货币政策效应+观望减淡量价缓慢上扬货币政策适时放松锦艺城2012年预测总结货币政策适度宽松；信贷政策、限购政策均将对首套购房客户适当放松先抑后扬，全年量价同比小幅攀升政策市场锦艺城区域市场环境分析商品房市场分析住宅市场分析商业市场分析办公市场分析锦艺城进入2011年，中原区供需大幅下挫，供应量同比下降44%，受限购政策和高房价影响，2011年中原区商品房销售量同比减少49%。全年供需平衡，并无失衡态势；受到惯性影响，2011年年初商品房持续价格拉升，区域整体均价达到6686元/㎡，同比上涨率达到24%。中原区写字楼及商业物业的需求量甚小，目前以住宅物业为主，领跑市场前行。中原区是2011年年度商品房市场受政策影响最为严重的区域之一，成交价格为最低的区域。中原区市场分析商品房市场全年供需大幅下降，区域以住宅物业统领整体市场，写字楼、商业物业需求甚小锦艺城中原区2011年全年住宅市场处于寒冬期，3月份价格一路跌入谷底。迫于年底回款压力，多个项目采取高折扣促销手段，销售面积有所增加，价格下跌近百分之20%。商品住宅供应面积同比减少18%，销售面积同比减少32%；商品住宅均价上半年受惯性拉升依然维持较高同比增幅，年中达到全年较高水平；下半年受市场观望氛围影响上涨力度减弱，环比基本保持平稳，同比增速逐月回落，年底同比增速急速下降。中原区市场分析住宅市场区域住宅市场以刚需为主力消费，价格回环下挫，但短时间内需求仍旧较为旺盛锦艺城中原区市场分析住宅市场中原区住宅成交价格仍以6000-6500元/㎡为主流区间，各占总成交套数的43%，说明此价格区域目前市场接受比例较高；其次为8000-8500元/㎡的价格区间，此价格段为前期备案，主要受个案影响。目前片区住宅项目中，价格成为决定性因素锦艺城中原区市场分析商业市场2011年，住宅的限购同样迎来了中原区域商业市场的全线飘红，整体持价格上扬态势，但从供应量来看，同比55%的下降趋势也暗示市场及开发企业对商业物业信心不足；全年销售量同比微涨7%，区域商业需求较低；全年商业均价走势平稳，个别月份急速拉升主要受到中原万达个案影响；商业地产均价上涨曲线明朗，但区域微量需求，近一步进入下行通道锦艺城商战无序，策划先行《2013房地产营销策划大全》震撼升级上市！火爆促销中……此页，可删除借鉴他人智慧，让您豁然开朗，事半功倍！学习前辈经验，让您少走弯路，再攀高峰！内部资料，仅供会员学习、参考使用！不得外传！不得用于商业用途！打假申明：近期发现很多非法网站倒卖本站资料，现特别申明：【官方正版】《2013房地产营销策划大全》唯一官方网站：，唯一指定淘宝店铺：，唯一指定客服QQ：1053527879。其它网站、店铺、联系方式均为假冒，请注意甄别，防止上当受骗！锦艺城中原区市场分析写字楼市场同样受到全市写字楼价格上