浙江金西文化互动体验园营销提案

浙江金西文化互动体验园营销提案目录1项目基础分析3项目推广方案2项目销售方案4项目调整建议2019/10/23项目基础分析2019/10/23地理位置千年的璀璨古城，现代的人居新城项目所在的浙江金西经济开发区是省级开发区，地处浙江金衢盆地腹部，距金华市区25公里，开发区所在地汤溪镇原为古婺八县之一，即明成化七年（公元1471年）置县，1958年撤县并入金华县，具有近500年县治历史。现汤溪镇为浙江省综合改革试点镇、浙江省中心镇。金西民风淳朴，崇尚儒学，具有高素质的劳动力资源。境内有被誉为江南第一庙——汤溪城隍庙，省级（国家AA级）风景旅游区——九峰山，金西也是丰子恺先生的祖地，正在建设中九峰水库将是金华地区最大的人工湖，九峰山水相连，人文景观相应，及具有旅游开发优势。2019/10/2325分钟：45分钟：90分钟：区块生活圈2019/10/23区块规划本规划区将形成“一区、四片、五轴、七心”的功能结构“一区”：商务人居新城区。在金西大道、白汤下公路、横四西路和经发街围合而成的区域内，围绕峙垄湖布置大面积景观绿地、而商务、居住、商业、休闲、行政和文化等功能穿插布置在绿地之间。“四片”：镇区东居住片区以及经发街以东的北、中、南三个工业组团。“五轴”：由白汤下路、金西大道、经发街、汤南路和横四路构成的“三横两纵”空间联系轴。“七心”：商务办公中心、行政文化中心、商业服务中心、生活服务中心和三个工业组团中心。2019/10/232019/10/232019/10/23房产政策分析2019/10/232019/10/232019/10/232019/10/23项目介绍2019/10/23项目定位项目定位核心要素格局——————板块——————产品目前区域市场住宅以多层为主，商业体量不多，中式风格作为该地块格局，必将轰动市场。地块四面环路，四通发达，自身优势明显，文化、山水路线是权威地块规整，围绕水上乐园规划建设，文化与特色的并行，商业与游乐的融合。创造全新投资休闲方向。2019/10/23项目须有特色-简约中式演变主打游乐、休闲、文化、景观配套主题政府大力支持+水上乐园配套+自身文化景点建设文化乐园风情商业街人文理念观景美宅精神附加四季舒景金西文化互动体验园［得出项目定位］2019/10/23地理优势：地处金西开发区、是金华“一中两翼两三角”城市发展的重要组成部分，更是金华未来发展中新的文化旅游集散地、金华城市的后花园所在。环境优势：周边配套公园，四龙水库，山水自然景观，周边旅游景点丰富。设计优势：我们采用“现代徽派”这一备受市场追捧的建筑风格，与汤溪传统文化相互融合，加上单栋面积较小，“文化宅院”、“店连宅”、“别墅会所”、“大面积中式庭院”风格抢眼。配套优势：项目南临汤溪镇，西南面为省级风景区九峰山，自身有水上乐园、河谷漂流与娱乐表演、商业休闲等多重商居功能配套。项目优势2019/10/23周边楼盘状况绿洲·香岛项目概况：作为金区首个大型水岸别墅项目,位于金西开发区管委会对面。地处金西开发区核心地段，区域环境得天独厚，项目总占地面积约173亩，拥有18000平方米天然水系物业类型：独立别墅、双拼别墅、景观高层等产品，还配套有近2万平方米的准四星级酒店和800米商业街。目前售价：别墅起价158万/套，高层起价3598元/平方2019/10/23周边楼盘状况君悦上城楼盘地址：金西开发区汤溪中学对面目前售价：3860元/㎡楼盘概况：项目共有14栋多层组成，主力户型为80—127平方米的多层住宅。项目雄踞金西开发区战略要地，坐拥古镇汤溪的龙首位置，扼守主动脉白汤下和横四路。2019/10/23周边楼盘状况金城花园楼盘地址：婺城婺城区汤溪镇白汤下公路以西，禾边程村以东目前售价：4000元/平米左右楼盘概况：项目雄踞金西核心生活商圈。东邻汤溪老城区，西邻大规模咏隆商业广场，与开发区管委会相距不远；南接33万平方米超大规模农贸市场，北临白汤下交通动脉。发展环境得天独厚。2019/10/23项目销售方案2019/10/23销售策略据项目特点，基本销售策略可以采取先易后难，也可以采取先难后易的方法，先进行试销，根据试销的情况做一些适当的调整，最后全面铺开，市场旺销时蓄势待发，重兵投入一发而不可收，抓住销售高潮，广告投放量和销售力度不断跟进，一鼓作气，不能惜售。根据明确的销售目标和目的，从市场推广到销售完成，大致需要9个月的时间，这段时间可以分为以下几个阶段：（一）形象推广和内部认购期。（二）开盘期、强销期。（三）收盘期——尾盘冲刺期。上述情况，该项目的销售工作做如下安排：1、2013年3月、4月为该案的形象推广和内部认购时期。2、2013年5月——8月为该案的开盘及强销期。3、2013年9月——11月为该案的尾盘冲刺期。2019/10/23营销模式本案以坐销和行销两种形式为主行销可分为：电话、短信营销，市场陌拜，社区设点，派发单页等。坐销只是在案场接待主动上门的客户和置业顾问每天电话营销进行市场陌拜和客户维护。人际营销：使用新带新、转介、老带新的合作策略，全面发动各方人脉资源进行保险式的销售模式。2019/10/23人员及售楼部配备售楼部地址案场人员外场人员策划、文案设计师项目现场案场4——5名4——5名，其中包括案场抽调1名1名市区案场2——3名2019/10/23销售时间节点安排（一）形象推广和内部认购期完成工作时间及责任部门3、4月为该盘的推广、蓄水期，在现场为正式启动销售前，做一些市场的预热，以互补的模式将自有队伍与中介公司·分销相结合。工作内容时间责任部门现场包装已包装甲方售楼处装修1-1.5个月销售部认筹方案已制作销售部方案报批甲方销售部物料准备售楼部装修同时进行销售部销售管理制度3月1日前销售部各种销售表格3月1日前销售部沙盘制作方案通过后1个月时间销售部物管公司选择待定销售部广告公司确认待定销售部宣传单页、名片10——15天策划部项目VI设计楼书设计销控板5天销售部项目户外广告申报、制作及安装销售部客户答统一说辞方案通过后5天销售部2019/10/23（二）开盘期、强销期工作安排5——8月，由于一期水上乐园项目在6月份开园，在这期间会吸引相当一大部分游客，借此机会，做好宣传工作，跟几个比较知名的旅游公司达成合作意向，利用旅游公司平台促进产品的销售。工作内容时间准备内容目的责任部门开盘活动前期4月售楼部装饰、单页、展架、易拉宝等为开盘做准备销售部、策划部开盘当天5月客户邀约、接待，邀请旅游公司参加活动并到场客户及嘉宾赠送礼品。销售部、策划部外场宣传单页的派发、短信群发、电视报纸广告同时进行4月——7月永康、武义、龙游、衢州等地联系会场以做汇演使用。成交一定量的外地客户售楼部、策划部邀约外场所蓄的客户4月——7月会场布置、大巴、礼品等售楼部、策划部回访成交客户活动6——8月游乐场套票及小礼品以赠送礼品为目的，让老客户带新客户并促成成交售楼部、策划部2019/10/23（三）收盘期——尾盘冲刺期的工作安排收盘期以浙中最大的游乐项目、实惠的价格为诉求，广告主要是以宣传整个楼盘的销售业绩，树立公司的整体形象，以销掉剩余房子，低价是金为目的。工作内容时间准备内容目的责任部门举行答谢户主主题SP活动11月、12月老带新举办项目答谢会集中宣传，提高销售业绩售楼部、策划部大量投放市场关于项目销售状况11月、12月以短信·报纸·电视台提高项目知名度，以及市场影响力售楼部、策划部2019/10/232019/10/23项目推广方案2019/10/23推广策略树立形象高度，让整个金华人听见项目的声音！树立价值高度，让所有长沙人看见项目的优势！树立品牌高度，让项目形象与企业形象实现双赢！2019/10/23凸显差异，确立项目核心竞争力目前的消费者理性有加，单靠知名度和形象，远远无法博得客户群体的真心青睐，因此，凸显项目差异优势，强化项目的核心竞争力，才能令项目在众盘林立的市场突围而出；推广目标提升形象，树立项目及企业品牌高度在素爱面子的金华人之中，要吸引更多关注，有效推动销售，品牌与形象的建立是首要的因素。打开市场知名度，让项目成为街头巷尾舆论的焦点，项目便成功了一半；强化价值，推动项目快速销售在拥有高知名度和高竞争力的基础上，项目欠缺的无疑就是临门一脚的价值诱惑，因此，进一步强化其他项目无法给予的价值感，是推动项目最终快速销售的杀手锏。2019/10/23推广方式新闻导入通过各媒体的新闻炒作，将市场关注点汇聚于居住创新这一命题，在炒热创新人居的同时，凸显项目创新户型的优势，从而将市场对这一方面的关注嫁接至项目本身。广告引爆通过报纸硬广及软文的炒作，强化项目核心优势，吸引市场对本项目的关注。活动提升通过举办各种活动，充分吸引市场关注，同时通过活动进一步强化项目创新产品的优势，在吸引客户参与活动的同时，吸引更多客户到场参观。在广告泛滥的年代，进行项目的形象推广，最好的方式是深入挖掘目标消费群感兴趣的新闻事件，引起热点话题，精准传播信息，同时配合软文、活动与硬广告的辅助配合与补充，编织一张最具价值的“广告天网”。2019/10/23推广主轴12月6月7月销售动线咨询蓄客推广节点悬念导入期强势蓄客期持续保温期传播动线正式开盘持续热销开盘引爆期VIP认筹蓄客2013年2月3月4月工程节点分展场样板房开放售楼部开放蓄客启动期启动蓄客5月2019/10/23活动策略水上乐园漂流活动活动主题：玩激情漂流，享西城观澜（暂名）活动目的：体现项目的休闲度假生活氛围，提升项目档次。活动时间地点：2013年6月，水上乐园开园一周内。活动对象：项目已购客户、意向客户、诚意客户活动形式：免费河谷漂流、其他游乐活动和参观项目地中秋赏月会活动主题：赏中秋明月，品西城风情活动目的：彰显本项目中式文化特色，引发市场轰动。活动时间地点：2013年9月19日，项目地附近度假酒店活动对象：项目已购客户、诚意客户活动形式：共饮中秋月夜，进行中秋联谊。最后派送中秋节礼包，促进老带新活动。名车试驾活动活动主题：名车鉴赏与试驾活动活动目的：彰显本项目时尚感和身份感，引起市场轰动。活动时间地点：2013年12月，项目地（确定路线图）活动对象：本项目已购客户、诚意客户活动形式：举办名车试乘试驾活动。2019/10/23项目调整建议2019/10/23建设性分析建筑风格上：以徽派系列的建筑风格，非常适合金西地块。周边环境：本案周边是省级旅游景点项目众多，也是本案的一大亮点。本项目目前面积规划：本次设计的的沿街店连宅户型面积约260平方米（不含阁楼），销售价格按4000元每平方米计算，每套总价每套也要接近100万左右。销售时间规划：因本案预计正式销售2013年5月份，交付于2013年11月，销售周期非常紧张，而近两年在房产市场调控的情况下，之前的专业投资房产的的客户也纷纷退出，而今年金华市场房产销售有所回暖的楼盘，绝大多数每套首付在20万至30万，总价在50—60万之间，为了快速回垄资金并在商业规划上能够更好的布局，2019/10/23建议方案做以下调整：1·部分户型更改面积为120—130平方米，价格控制55—60万，由于这样的面积总价不高，单价可以相对适当往上走。2·楼梯部分重新调整，保证上二楼时不影响一楼的经营户。3·本案设计商业街每栋与每栋之间一层的店面楼顶的使用权归属哪方。4·在整个园区南面及东南面部分考虑做联排店连宅，其余部分还是着重以单间店连宅形式为主。建议原有方案调整部分2019/10/23户型定位与建议【住宅定位与建议】80—130㎡户型区间是市场的集中点80—130㎡是市场主流产品110—130㎡供应量最大，而80—110㎡市场去化量最理想2019/10/23【商业定位与建议】根据金西开发区规划，该区域5年后将会呈现繁荣景象；水上乐园二期的投入建设，常住人口和流动人口势必剧增，将迅速形成该区域核心商业中心;目前区域正处于商业的空白区，建议打造高起点、高标准休闲体验型商业，为项目发展提供市场机会。商业定位与建议2019/10/23现代中式—传统与