第九章不动产销售

第九章不动产销售一、经济适用房二、单位集资合作建房三、商品房出租出租屋管理制度相关税收制度出售现售预售我国的住房交易制度一、经济适用房保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。廉租房经济适用房政策性租赁住房插入话题一:保障性住房讨论：我国当前的保障性住房体系存在的问题经济适用房是已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。《经济适用住房价格管理办法》，国家发展计划委员会、建设部，2002年《经济适用住房管理办法》，建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行……，2007年。购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。经济适用住房建设用地应当纳入当地年度土地供应计划。经济适用房优惠政策经济适用住房建设用地，要按照土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；经济适用住房项目小区外基础设施建设费用，由政府负担。经济适用房价格确定（历史发展）房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润（3％）三部分构成。购买限定条件户口；低收入家庭；无房或住房困难。经济适用房再上市经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。经济适用房再上市购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。单位集资合作建房单位集资合作建房单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。二、单位集资合作建房商品房出租《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》，公安部、中央社会治安综合治理委员会办公室、民政部、建设部、税务总局、工商行政管理总局，2004年11月。《关于加强出租房屋税收征管的通知》，税务总局，2005年8月。三、商品房商品房出租的管理部门公安部门负责登记暂住户口，办理和查验暂住证，了解掌握房屋承租人变动情况。综合治理部门负责指导各地推进社会治安防控体系建设，全面落实社会治安综合治理各项措施。民政部门负责指导加强基层政权建设，推进社区建设。房地产管理部门负责房屋租赁登记备案工作，掌握出租房屋的底数和基本情况。税务部门负责出租房屋税收征管工作，必要时可以根据有关税收法律法规的规定委托具备条件的暂住人口管理机构或房地产管理部门代征。工商行政管理部门负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动，查处、取缔非法房屋中介机构。商品房出租深圳拟建出租屋管理中心背景：据测算，2005年深圳市出租屋市场年租金交易额约330亿元，占深圳当年GDP总量的7%正方：规范市场、加强流动人口管理反方：政府干预市场，6~10%税费，增加出租人管理成本（签订治安和计划生育责任书，支付税费，支付管理费等）商品房出售现售预售文件：《商品房销售管理办法》，建设部，2001年《城市商品房预售管理办法》，建设部，2004年《中华人民共和国城市房地产管理法》，人大，（１９９４年７月５日，2007年修订）插入话题二:商品房预售制度讨论：当前商品房预售制度的内容存在的问题商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。持有建设工程规划许可证和施工许可证。按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。完成主体结构（封顶）。《深圳经济特区商品房产管理规定》，1983预售房产必须具备下列条件：房产经营者领有《土地使用证》和《建筑许可证》；房屋建筑合同业已签订；在深圳市注册的银行开立代收房产预售款的专门账户；该期建筑预算总额的百分之二十已汇入深圳市开户银行。商品房预售备案：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。发改委2011年3月22日发布《商品房销售明码标价规定》，要求：商品房销售要实行一套一标价，并明确公示代收代办收费和物业服务收费，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。该《规定》自2011年5月1日起施行。我国的住房交易制度深圳2009.10.25销售公示深圳2009.10.23销售公示注：2011年6月20日起，珠海商品房预售专网正式上线。珠海主城区范围内新申请并取得商品房预售许可证的楼盘，将实行商品房预售合同网上备案管理，即俗称的“网签”。实施网签的范围暂时为主城区，指的是除金湾、斗门行政区以外的市属行政区域。商品房预售款的监管（部分地区执行）政府部门+银行专款专用、定期巡查商品房买卖合同的内容1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；商品房买卖合同的内容1.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；2.公共配套建筑的产权归属；3.面积差异的处理方式；4.办理产权登记有关事宜；5.解决争议的方法；6.违约责任；7.双方约定的其他事项。商品房买卖的面积误差面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。如果不退房实际面积大于合同面积3%以上无偿赠送业主实际面积小于合同面积3%以上双倍返还业主商品房预售中的不良现象虚假广告降低质量（装修、设备、施工等）擅自变更公共部分用途（绿地改车库等）一房多卖挪用资金、携款消失延期交工、不办理房产证……