行业降价尚不普遍,整体销量改善尚不明显

请务必阅读正文之后的免责条款部分行业降价尚不普遍，整体销量改善尚不明显——新版房产行业周报第84期（7.5-7.11）孙建平李品科[e-mail]@gtjas.comS0880209040413S0880109074434本报告导读：原行业周报自68期起改版，新增济南、无锡、福州、厦门、东莞、昆明等城市每周销量数据。希望能保持2010年研究和配置房地产行业必读品的宗旨。摘要：z年初至今累计成交量，一二线城市整体同比下降30%，其中一线城市下降17%，二线下降12%。一二线城市相比08年上涨39%，其中二线城市累计销量超过39%。z本周5个城市二手房整体成交量环比上升23%，同比下降57%。其中，深圳二手房成交量大幅上升，从近周日均50套上升为250套。但北京环比下降21%、杭州上升18%，武汉、天津等环比基本持平。z一手销量环比下降16%，处于前期大幅下跌后的整理阶段。其中一线城市环比下降17%，二线下降14%，各城市环比跌幅30%以内。z一手销量本周同比下降61%，整体相比4月中政策之前下降65%。其中一线城市同比下降69%，二线下降55%，其中深圳、南京、杭州、深圳、上海、苏州的同比降幅均在60%以上。z近期去化时间基本稳定在13个月左右。一手房整体可售面积相对4月中旬最低点上升11%；上海二手挂牌量相对4月中上升43%。z目前A股主流房地产公司估值具一定安全边际，与04-05年估值基本相当。一线地产10年PE13倍，RNAV折价19%；二线地产10年PE14倍，RNAV折价13%。整体主流开发类10年14倍，RNAV折价16%，PB2.9倍；出租类10年21倍，RNAV折价14%，PB2.4倍。z下半年投资逻辑：股价和房价处勺形关系后期，房价下跌降低将政策风险，地产股价将有中期投资机会。z销量对降价的反应通常经历三个阶段：降价增加销量、降价减少销量和持续降价增加销量。第三个阶段具有显著的投资意义。z6月底开始的个别开发商在个别城市的个别楼盘相比3-4月高点降价15%左右，销量明显放量。z若现在放松政策前期调控效果堪忧，即便放松也很难带动房价销量恢复趋势性上涨，股票行情恐回到0911-1005的房价涨股价跌格局。z万科、保利6月销售非常优秀（07、09年牛市也不过如此），这与其可售货量充足、适当降价的灵活定价策略高度相关，并非行业缩影。z维持行业中性评级，股价接近底部区域，中长期战略投资者可随着房价或股价调整考虑中长期战略性建仓。z短期重点推荐价值显著低估的中国宝安，另适当推荐金融街、张江高科、阳光股份，世茂股份等商业地产股。z开发类公司中，目前估值相对便宜的是鲁商置业、北京城建、冠城大通、建发股份、嘉凯城、华发股份和亿城股份（报告末估值附表）。评级：中性上次评级：中性细分行业评级房地产经营中性房地产开发中性-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%09-0709-0909-1110-0110-0310-05房地产指数上证综合指数相关报告《中国宝安：价值显著低估，新能源汽车和房地产配置首选》，2010.7.8《房地产2010年下半年投资策略——静待水落石出》2010.06.27《房产行业周报第82期（6.20-6.27）：部分新盘房价低开10%后销量去化有所改善》2010.06.27《三部委二套房认定标准严格，基本符合预期—政策系列研究之四》，2010.6.7《土地增值税政策力度加码，公司影响不一—政策系列研究之三》，2010.6.6《土地增值税清算力度可能超预期—政策系列研究之二》，2010.5.27《保障房开发对房地产投资和GDP的影响—政策系列研究之一》，2010.5.21《房地产：试点征收住宅保有环节房产税传闻点评》，2010.4.9《地产近期观点和一二三线城市调研概况》，2010.5.19《中国商业地产系列研究报告之一：保险资金投资不动产对商业地产影响分析》，2010.3.30《一、三线城市房地产市场调研报告——安徽、上海、北京、廊坊等联合、草根调研纪要》，2010.5.27《重庆区域楼市联合调研纪要》，2010.3.15《房价定乾坤---2009年房地产行业投资策略》，2008.12.05行业周报房地产2010.07.12股票研究渐飞研究报告-深圳二手房成交量：环比快速回升，同比下降47%............................................................................3图2一手房销量环比：本周杭州、南京环比明显上升，其余城市环比下降.............................................3图3典型城市一手房成交量：销量底部渐稳.................................................................................................4图4典型城市房价对比：一线城市部分新盘有10%下调............................................................................4图5全国12个典型城市去化时间表现...........................................................................................................4图6全国12个典型城市可售量表现：上升10%..........................................................................................4图7北京二手成交量：环比下降，本周同比下降57%................................................................................5图8深圳二手房成交量：环比快速回升，同比下降47%............................................................................5图9杭州二手房成交量：环比回升，本周同比下降75%............................................................................5图10天津二手房成交量：环比持平，本周同比下降55%..........................................................................5图11武汉二手房成交量：环比持平，本周同比下降48%...........................................................................5图12杭州二手房成交均价：高位波动...........................................................................................................5图13深圳二手房成交均价：整体下降...........................................................................................................6图14天津二手房成交均价：高位波动...........................................................................................................6图15本周成交量同比：跟踪的所有城市同比均下降...................................................................................6图162010年1.1累计至今同比：惠州、武汉相对表现较好.......................................................................7图17北京一手住宅成交量：环比上升，同比下降74%..............................................................................7图18上海一手住宅成交：环比稍降，同比下降70%..................................................................................7图19深圳一手房：环比稍降，同比下降85%..............................................................................................7图20广州一手房：环比下降，同比下降29%..............................................................................................7图21杭州一手房：环比上升，同比下降62%..............................................................................................8图22苏州一手房：环比稍降，同比下降77%..............................................................................................8图23天津一手房：环比下降，同比下降51%..............................................................................................8图24武汉一手房：环比稍降，同比下降49%..............................................................................................8图25重庆一手房：环比下降，同比下降34%..............................................................................................8图26惠州一手房：环比下降，同比上升17%..............................................................................................8图27南京一手房：环比上升，同比下降81%..............................................................................................9图28成都一手房：环比下降，同比下降37%..............................................................................................9图29济南一手房：环比下降，同比下降67%.................