贡江上院风情街营销思路

商铺营销思路贡江上院.风情商业街目录1商业街的整体市场定位2整体营销思路PART1整体市场定位一、赣县城市发展方向二、赣县的商圈发展三、城南新区的发展前景四、项目SWOT分析五、项目商业街的市场定位一、赣县的城市发展方向长久以来，城市的发展都是依水而建。到今天，城市发展有两个选择：一是沿江沿河沿湖，二是沿主要交通大道。赣县新区的发展是由靠主要交通大道到沿江而建，因为它有贡江这个天然的条件。赣县的城南新区、城南楼盘一条街除了充分利用贡江这个资源外，还依托市政建设享有赣南客家名人公园,被誉为“十里樱花长廊”，生态环境极好，目前沿江一带楼盘的江景房去化率很高。赣县的城南新区是赣县老城区转移的目标地，它的山资、水态、樱花公园不仅被本区域的人认可，也将吸引更多的城区人。二、赣县商圈的发展随着现代城市化的加速，越来越多的人群选择居住在远离市区的地方，但同时又希望能共享市区的生活资源，赣县的城南新区正处于这么一个中间的位置，既是对于一些在赣州市区工作的人来说是一个“二环”内的居住地，同时又能每天享受赣州市内的生活配套，像河套老区的南门口商圈和东门商圈，因为二者之间的距离只有10分钟车程。三、赣县城南新区的发展前景2013年梅林古镇、银河商业街的推广，加快城南新区的发展，加速赣县商业中心大挪移。杨仙大道区域：经过多年的建设和发展，居住人气逐步提高，随着一批高品质楼盘的开工建设及交付使用，已成为赣县高端人群的居住区。樱花公园：依托赣南客家名人公园及贡江资源，自然环境优美，不仅是赣州的城市后花园，也是赣县未来城市核心区域。赣州滨江商业的成功告诉我们——不可复制的水岸景观及标志性地段必成就标杆项目。四、项目SWOT分析优势1、绝佳地段：地处城南新区未来的中央核心位置，占据贡江东最美的江湾地带，拥有绝佳的沿江界面。2、商业价值：紧邻“梅林古镇”及“银河商业街”，形成集群的商业氛围，商业价值大幅、快速提升。3、配套齐全：正对樱花公园、杨仙岭，紧邻体育中心及图书馆。周边文化、教育、行政、旅游等服务配套完善；且项目自身有丰富的商业、生活配套资源。4、环境优美：正对十里樱花公园，绝佳优美环境地带，不可复制。劣势1、从城区到该区域的商业没有得以延伸，商业断层。项目周边的配套商业尚未启动，上述情况短时间内均无法改变；2、现阶段区域居住人口甚少，商业氛围尚未兴起；3、人群集在老城区，新区人气不够，需一定的市场培育期。机会1、每年的樱花节，不仅是对赣县源远流长的客家生态文化的一种展示和弘扬，又是融入赣州特大城市建设，建设赣州生态休闲后花园的一个具体行动，同时来至赣州及四面八方的游客更是给这里带来无限的商机；2、任何依江而建的项目，不仅有绝佳的景观界面，还能充分的利用景观特点与业态规划有效的结合起来，形成独具风情的特色商业。同时将产品定位高端，抢占先机，引领赣县及大赣州的高端消费市场；3、赣州滨江的资源已近枯竭，赣县的滨江开发正在兴起，加上城南新区发展迅速，未来滨江物业升值潜力巨大。4、借助“梅林古镇”的影响力扩大、提升自身商业项目的知晓度，同时，利用“梅林古镇”以及樱花公园带来的人流，在主题定位上与“梅林古镇”互补经营，逐步与周边商业形成区域商业一体化格局。5、“梅林古镇”的出现，将形成赣县新的商业中心，而且在很长时间内将维持以“梅林古镇”为核心，包括本项目以及周边商业体的商业中心地位。6、周边高档楼盘甚多，未来将提供充足的高端消费群体。威胁：1、“梅林古镇”本身具备超大商业体量，加上周边“银河商业街”等大量商业项目的相继推出，必将分流本项目的客户。2、贡江上院为商住楼盘，本身自有的商业体量不大，很难在规模、形态及品类上形成较强的影响力。3、赣县现有的商业氛围仍较淡薄，未来高端消费市场仍存隐患。4、与“梅林古镇”相比自身项目不仅不具备丰富的资源整合、先进的管理理念，更缺乏强大的招商、管理团队。五、项目商业街的市场定位方向——大赣州滨江版块的商业延伸、升级随着赣县撤县改区的步伐加快，大赣州的概念已深入人心，未来的投资市场，郊县的商业铺面将逐渐被投资者看好。历经10余年的发展，赣州的滨江商业已非常发达，但章江两岸现有的滨江资源几近枯竭，而贡江东的开发建设正在兴起。与之相比汇聚客家文化、生态旅游、休闲游乐多重功能的贡江湾畔，将会是大赣州滨江商业的延伸和转移。定位方向思路——主题式或特色经营类的商业与相似的专业市场比较，主题式商业街更具备观赏、游览、购物、休闲的整合能力，同时主题式商业街更具有专业市场不可比拟的环境及经营模式，主题式商业街更具发展的空间（有社区商业的延伸作支撑）。选定一个明晰的业种作为商业街的推广主题，并与周边商业物业形成差异性和互补性。定位思路形象——时尚、现代、品位自身项目的商业作为一条全新的商业街道，又远离传统的商业区，要实现差异化营销，它必须是全新的、有区别老的、传统的商业街形态，它展示和代表的是一种时尚、悠闲的都市生活形态，是城市生活对健康、快乐的追求，同样也是将文化与生活的一种融合。形象定位主线1——休闲、旅游、滨江慢生活赣县作为赣州的梅林区，如果要吸引赣州城区的消费群，必须以客家民俗、生态景观、文化特色吸引。只有结合项目区域的特点，它的成功几率及安全系数才是最高的。本项目要充分借用不可再生的原生态景观及和浓厚的客家文化为基石，以休闲、旅游为商业主线，充分营造一种滨江原生态的“慢生活”方式。定位主线主线2——爱情岛婚庆广场可充分利用原生态的自然景观资源，挖掘爱情经济、蜜月经济，规划主题商业，打造独赣州一无二的“爱情岛”。定位主线婚礼用品街、婚纱影楼、花艺、美容SPA……情人墙、蜜月主题餐厅（餐饮功能）区域划分东面街南面街西面街北面街功能定位“慢生活”区以文、体、艺术、教育为主题“闲生活”区以旅游休闲为主题“新生活”区以摄影基地、婚庆广场为主题“热力生活”区以时尚年轻为主题业态业种业态的规划要与相邻的配套——体育中心及图书馆有机的结合起来，以书吧、早教机构、文体用品、高档健身会所、琴行此类业态为主的慢生活区以轻便餐饮、西式咖啡、特色甜品、私人会所、休闲沐足为主题的消费游憩区打造赣州的婚庆广场、摄影基地，以婚纱摄影、精品花艺、艺术休闲、美容SPA特色文化为主的精致生活品味区业态规划要与“梅林古镇”形成整合和互补，以轻吧、小型特色零售、与社区配套的相关业态及创意时尚为主题的时尚娱乐区功能定位及业态规划PART1整体营销思路一、项目市场客层定位二、项目卖点挖掘三、投资抗性分析四、销售策略五、现场包装建议六、销售思路七、营销通路（1）投资者决策分析地段和位置仍然是第一考虑因素，其次分别是交通便利性、商业环境、主题规划、价格、广告力度、配套设施等。客户存在购买恐惧。对商铺价值造成影响的因素较多，如：政府规划调整、区域竞争等等。客户的投资特征和动机非常明显。老客户对购买的影响又比较大。一、项目客层定位（2）客户性质分析根据以往的商业市场的客层分析，除了专业市场，一般的商业项目自营型客户约占20%-30%，投资型客户约占70%-80%比例。投资户——是本项目商业的第一主力客户，该部分客户主要以投资为目的，投资收益率和收益的稳定性是决定他们是否购买的最主要因素，同时商铺的升值潜力也是关注的主要点。经营户——是本项目商业的第二主力客户，该部分客户主要以经营为目的，商业定位、商业氛围的营造和未来商业发展的区域和趋势是他们关注的核心，同时也注重商铺的投资价值和可变现能力。（3）客户区域分析赣县各主力商圈的实力商家、个体商人、行政公务员为主要客户群。他们对赣县的市场及未来的城市发展规划有详细的了解，对商业地块位置及周边的商业气氛已经非常熟悉，对区域商业价值有自己的判断。赣州主城区的投资者，他们了解大赣州的城市规划，见证了滨江商业版块的兴起、发展，看好江畔物业的整体升值潜力。此类客户的投资特征和动机非常明显。项目核心价值分析赣县房地产领跑者--贡江上院面市不足1年，已奠定了良好的市场基础，不仅创造良好的业绩及口碑，也是赣县最高档楼盘的标签。大赣州商业价值--“大赣州”格局下滨江商业版块升级，梅林区“新城市商业中心”诞生。5年升值计划--“休闲、旅游”和“慢生活”概念掀起投资热浪。“唯一性主题的价值”--作为赣州独一无二的婚庆主题的商业，将有更多的描绘空间及商业潜值。二、项目卖点挖掘充足停车位：沿江街道停车空间充沛，加上500多个地下车位的配置，有足够的车位满足未来商业的发展。江景街区：坐拥数百米贡江无敌景观，许多著名的商业街都是依江而建，不可再生的江景物业，必然带来无限的升值空间。全新的购物天堂：自身有数百米长的体验式步行街，同时与“梅林古镇”“银河商业街”汇集20多万方的超大体量商业中心。商业格局有别于传统一站式购物的需求，更趋于休闲化、个性化、时尚化，未来一条“逛、玩、购、赏”一体化复合商业街区将辉煌诞生。1．客户投资抗性分析业态无法如预期规划，很难经营成功；租金递增速度可能太慢，无法达到预期水平；商圈人流稀少，目前商业环境较为冷清；周边新增商业会对项目构成极大威胁；从赣县的城市中心进入本项目中间路段商业缺乏，对本项目消费人群的连接起到阻碍作用；目前该区域的商业出租极少，租金水平较低，售价租金比明显偏高。三、客户投资抗性分析及应对政策2．应对策略：对项目投资前景进行充分剖析，预测项目5年后、10年后的租金水平；在正式认筹或解筹之前，确定主力商家，以增强投资客户信心；以一线城市成功的沿江项目或赣州的滨江商业作为参考样板，分析其租金增长速度，让投资者看到可预期的将来；提前确定招商政策和经营管理措施，增强商家及投资者信心；提供售后代租服务，给予招商保障，以增强投资客户信心；对已招商成功的商铺实行返租销售，减轻付款压力，降低投资门槛。1.“安内镶外”、“内外兼修”：项目所处地段在赣县本地客户具有极高认知度，因此建议项目先吸收本区域客户，同时不断扩充赣州中心城区的客户，要考虑项目地段特点，在侧重内销的同时，外销并举，利用大赣州的发展规划，对滨江商业的高认知度带动外销。2.推广概念：在销售推广上，主要以“大赣州升级版的滨江商业”作为项目核心概念进行演绎、推广。四、销售策略3.价格上采取低开高走策略产权式沿街商铺在于吸引投资者眼球，建议通过首批性价比较高的商铺来吸引客户，并在每个阶段都预留了升值空间，造成良好口碑影响，为项目带来更多客源和成交率.4.面积上分期分批推广策略有计划、有序的分批分期推售，前期利用一部分单位测试市场反映，后期根据现场的需求加推其他的单位。利于项目适应市场变化争取销售主动权。5.销售模式1）硬卖——较难实现理想的商业的价值，在没有价格优势的前提下，销售压力较大。2）先招商后销售——能巩固和保障投资者及经营者的信心，对销售和启动市场有很好的推动作用，但前期的招商周期会较长和招商压力较大。3）招商与销售同步——两条线同步进行，既能给予客户信心，又能节约工作周期，也利于根据市场情况调整各项工作。前提是在正式销售前必须完成一到二家主力商家的意向签约或正式进驻。4）返租销售——不符主管部门的销售要求，同时对于有经验的投资者，会认为羊毛出在羊身上。建议对已完成招商的可实行带租销售（为了更好体现收益率，租金过低的公司可给予贴补），未招商的可免费提供代租服务。6．销控策略1．销控目的保证不同营销阶段有足够的优质铺位供应，并使难销铺位能提前消化。在商业推售时建议划分多个区段推出，为了达到爆发式销售的目的，需要制造限量供应的“供不应求”局面。每期推售的货量有限，即便销售情况不理想，也不容易让人感觉有大量商铺卖不动，同时也便于我们及时调整相应的营销思路及招商政策。2．销控原则一：认筹期间限量推出铺位（如每次只推一个区段），解筹当日引起客户的抢铺火爆场面，再根据认筹情况加推部分铺位。二：预留足够的优质铺位，分批推出。在公开发售前预留充分的优质铺位，公开发售后分批推出，确保每次活动均有优质铺位放出时分批放出，每次放号均会制造一轮抢铺高潮。三：按“金角银边”原则，可预留几套铺王，采用特殊的销售方式销售，如拍卖，以抬高价值，拉升客户心理预期。五、现场包装建议1、营销中心设