无锡花样年喜年中心项目整合营销提案

无锡花样年·喜年中心项目整合营销提案何以不辜负，自然对这片土地的厚载……何以不辜负，城市对这片土地的厚爱……何以不辜负，我们对这片土地的厚望……无锡房地产市场研判本案产品分析市场研判市场占位客户定位项目定位营销策略报告思考逻辑导图推案销售策略推广包装策略价值研判区域板块环境分析壹、项目价值研判整体价值梳理品牌价值区位价值资源价值产品价值【品牌价值——系出名门】关键词：上市企业、艺术地产、让生活更有风格从1996年至今，花样年已绽放了15个年华。纵观全国，深圳、天津、成都、苏州……一步步走来，花样年在中国各大城市，留下为业界及客户高度认可的人居经典作品与恢弘伟绩，彰显中国房地产百强企业与港股成功上市企业的实力。开发商品牌：秉持“让生活更有风格”的企业宗旨，坚持“艺术地产”的开发理念开发商产品：致力于各大城市高端物业的营造，“花”系列城市精品公寓、“年”系列商务物业、“样”系列大众精品花园社区及山水精品系列四大地产开发产品物业服务：“彩生活”模式，中国第一个完善的社区电子商务模式开发商品牌价值关键词：花样生活、城市精品、两大矩制花样年喜年花样年花郡继成功开拓苏州、宜兴等城市之后，带着15年的品牌积淀与实力，花样年再次深入长三角，布局无锡两大最热区域——新区金城路与滨湖区太湖大道。去年，花样年便凭借雄厚的实力，从众多知名房企中脱颖而出，荣膺“2010无锡最具人气品牌房企十强”，其受欢迎的热度着实可见一敤。花样年·花郡项目，是由花样年控股集团在无锡倾力打造的第一个精品项目。本案作为两大钜制中的另一作品，势必将在无锡楼市引起更高的品牌热度与期待。【品牌价值——实力钜献】整体价值梳理品牌价值区位价值资源价值产品价值东西向：距离太湖大道步行2分钟距离中南西路步行10分钟距离望山路步行20分钟距离建筑路步行8分钟距离梁青路步行18分钟距离梁溪路步行28分钟南北向：距离隐秀路步行0分钟距离蠡溪路步行10分钟距离青祁路步行15分钟距离鸿桥路步行8分钟【区位价值——交通路网】关键词：六横四纵太湖大道梁溪路梁青路建筑路青祁路快速内环中南西路梁溪河蠡湖中央公园望山路本案鸿桥路隐秀路蠡溪路环湖路地铁轨道交通搭建繁华命脉：一条4号线，天河至査桥一条南北向的5号线，蠡湖至东北塘距离两线交接处：5分钟54【区位价值——轨道交通】关键词：双轨、5分钟3大商圈环伺，5分钟-20分钟都市生活圈：自然近在身边，离繁华依然很近，离尘不离城…进可喧，退可隐！1公里RBD4公里万达商圈7公里市中心核心商圈无锡未来发展方向20分钟生活圈崇安寺`市中心蠡湖15分钟生活圈RBD万达广场大润发家乐福``本案市级中心蠡湖休闲商务区RBD【区位价值——生活圈】关键词：3大都市生活圈、1-7公里，5-20分钟5分钟生活圈外部配套内部配套两家饭店两家医院六家银行三家大型超市湖滨饭店1881半岛酒店第四人民医院滨湖人民医院江苏银行建设银行农业银行工商银行交通银行中国银行家乐福大润发华润万家万达商圈商业配套整体价值梳理品牌价值区位价值资源价值产品价值38公里蠡湖岸线，187公里太湖无锡画卷，收藏锡城绝版山水生活！蠡园、梅园、鼋头渚、环蠡湖风光带、太湖十八湾风光带——“太湖园林”世界遗产在申！距离蠡园3.4公里距离梅园4.5公里距离鼋头渚4.7公里距离蠡湖风光带4公里距离太湖十八湾风光带4.1公里【资源价值——自然山水】关键词：5公里内，三大旅游景点，双湖风光带6公园相互呼应，绿色城邦：中心区域的文化休闲公园一、二期去年已经完成，三期正在编制中；梁溪河两侧规划的5~6个绿地公园中，以蠡墩公园、民族苑、梁湖生态公园、梁溪新天地、渔人码头公园等。梅园以蠡墩公园梁溪河景观带【资源价值——休闲公园】关键词：6公园蠡园开发区现有的湖景地块已基本开发完毕，我们的地块已属稀缺。园区及居住小区工业设计大厦工厂滨湖区行政服务中心神洲大厦保通大厦瑞城国际太湖明珠发展大厦项目地块上海城开湖景带蠡园开发区蠡园开发区是湖景办公及住所的聚集区域，我们勾勒出一个一线湖景带，不难发现，现有的湖景资源已被利用到了极致，剩下的能作为湖景产品的地块已几乎不存在；我们的地块处在一线湖景偏内侧的位置，享受这最后一丝品质景观，实为稀缺。【地块价值——资源】关键词：湖景、稀缺整体价值梳理品牌价值区位价值资源价值产品价值8万方都会社区现代立面高附加值户型灵活可变U型布局空中连廊屋顶花园中心庭院【产品价值——规划设计】关键词：外观现代大气、挑高4.6米买一层赠一层、灵活可变喜年KPI体系——用22个数字描述价值KPI体系配套设施8万方都市生活硬性指标双轻轨环伺，5分钟4号线、5号线6横4纵立体交通体系产品形式内因外因540公顷蠡湖新城发展规划。。。收藏无锡绝版山水资源3大商圈环伺：1公里RBD、4公里万达、7公里市中心20分钟都市圈，市中心近在咫尺6公园环绕，自然生活25%绿化环绕生活内涵软性指标艺术地产让生活更有风格4大经典产品系品牌力量15年实力开发，香港上市38公里蠡湖岸线187公里环太湖无锡画卷买一层得两层，高附加值空间灵活多变两大矩制礼献无锡。。。贰、无锡市场研判一、无锡房地产市场分析1、无锡住宅市场供销分析0708091011（1-6月）供应面积（万方）466.51295585.739380.2611628.000853269.90601成交面积（万方）431.6397273.09502715.378124602.965366165.818020100200300400500600700800分析：从供应层面上看，07-11年上半年呈“M”字型，10年全市住宅供应量历年最高达628万方。从成交层面上看，09年去化存量明显，达近几年最高，为715万方。11年上半年受宏观政策影响，供大于求态势明显。2011.2.20无锡限购令颁发2、限购令下无锡住宅市场供销分析分析：限购令后，住宅成交大幅度下降。成交量虽呈逐月上升趋势，但依旧处于低位，成交主要受到市场大量新增供应拉动，成交均价方面开始出现松动。对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房无法提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其售房。贷款买二套房，首付不低于6成；办理第二次公积金贷款首付不低于5成；本地人禁买第三套，外地人禁买第二套。无锡“限购令”核心细则限购令下3、无锡近期土地市场表现序号地块编号地块名称土地位置土地面积(M2)土地用途容积率起拍价(单位:万元)成交总价(单位:万元)楼面地价（单位:元）竞得者1锡国土（经）2011-59XDG-2011-23地块惠山区江海路南侧、锡宜高速互通东侧16001.2商业用地1.5290029001208无锡德尔投资集团有限公司2锡国土（经）2011-60XDG-2011-24地块惠山区江海路南侧、锡宜高速互通东侧10389.7商业用地1.5190019001219无锡金阊众翔汽车销售服务有限公司3锡国土（经）2011-61XDG-2010-53地块滨湖区建筑路南、规划道路东、规划稻香路两侧57711.9居住用地及其商业配套设施用地(商业建筑面积不超过总建筑面积的30%)3.353700537002820无锡市梁溪丽都商业发展有限公司4锡国土（经）2011-62XDG-2011-27地块滨湖区青祁路与望山路交叉口东南侧13280.3商业、商务办公用地4.521700220203685无锡蠡湖花都置业有限公司第三次土拍中首现限价房地块，建筑路南侧地块将建设定销商品房，住宅竣工后将由滨湖区政府统一按6800元/帄方米回购。二、区域板块发展及竞品市场分析1、区域板块发展该类型的现代服务业对于商业性房地产需求是比较旺盛的，将对本案公寓市场发展起到推到作用，成为该类型物业的主要消费者和需求者。滨湖区是无锡建设湖滨新城的重要区域和建设山水城、生态城的标志性板块，无锡实施特大城市发展战略的重点工程大多在滨湖区。从整个无锡及滨湖区的发展规划来看：沿太湖片区重点发展“创意、旅游、商务和科研等现代服务业”；而本案所处的蠡湖片区则是：创意、商务和科研等现代服务业集中地。蠡湖区域规划：产业设计园，新城市中心该区域将成为未来无锡市新的集高档居住、酒店服务和商业办公等为一体的城市副中心区。蠡湖新城：蠡湖新城建设为城市旅游休闲商贸中心。蠡园经济开发区：又称无锡（国家）工业设计园，是国内第一家也是目前国内唯一的以工业设计为主题的专业化园区。其中包括各类产业设计公司，软件公司，模具公司，市场咨询和中介公司及其他配套设计、研发服务企业。其发展目标成为辐射长三角乃至华东地区的设计中心和设计集散地。2、蠡湖新城发展规划3、区域板块发展对本案的影响滨湖区蠡湖新城将成为无锡市新的CBD区域，由于区域东、西两翼工业带和周围居住区的现时需要。该区域将是金融、零售、办公的主要集中区（本项目所在区域），对本案未来人气聚集，市场推广将起促进作用。由于区域具有优越的环境资源以及合理的规划，区域将成为未来无锡市高端商务人群的主要集中区之一,他们将成为本案的购买者或者租赁者。4、酒店式公寓分布情况目前无锡市场的酒店公寓体量相对较少，主要集中在太湖广场以及蠡园科技园；中心区、新区以及惠山区有少量分布。中心区：传统的金融商务中心，目前已经成熟，代表项目有红豆国际中心，摩天360大厦，客户资源可以覆盖全市以及周边地区。太湖广场片区：未来的城市中心，目前已经初具规模，新的高端项目较多，以凯宾斯基、时代国际、世贸中心为代表。蠡湖科技园：相对其他区域拥有环境的优势，靠近新的蠡园经济区，前景看好，目前区域内已有佳城国际中心（少量），上海城开（未推）。新区：主要针对新区内的外资企业，以最早的雷迪森广场酒店为代表，目前有宝龙城市广场（基本去化）,第一上海广场（去化较慢）。惠山区：价格相对其他区域较低，酒店式公寓产品稀少。5、无锡酒店式公寓供销概况编号项目名称开盘时间推案量体帄均价格主力面积得房率去化率市中心与崇安新城红豆国际08.64万M22500057-69.561%75%苏宁广场——约6万M2————————崇安寺二期——约8万M2————————恒隆广场——约7万M2————————D-Park093万㎡13000（简装）85-9465%基本售罄太湖广场时代国际08.117.3万M2精装16000、简装1500053-6072%65%燕莎国际中心——4万㎡————————九龙仓大厦——11万㎡————————蠡湖片区上海城开——5.7万㎡————————其他区第一上海广场10.72.8万㎡16000（精装）47—16558%15%合计61.6万㎡————————未来项目的竞争市场主要在：市中心和太湖广场片区，预计量体超45万方，且项目档次较高，区域内目前仅上海城开5.7万方。无锡酒店式公寓市场虽然发展起步较晚，但是其发展速度，产品集中供应，而市场需求量较小，因此供大于求状况明显，未来市场竞争压力较大。直接竞争对手案名装修标准层高哥伦布广场20003家乐府25002.9永通公馆毛坯/D-PARK5005时代国际精装3.8（18-24F：5.2）宝龙城市广场10003.6第一上海广场5000/市场上大部分公寓产品都采用精装修，这将是公寓市场的发展趋势，同时客户层面接受度较高；精装修标准的高低取决于项目档次的高低，第一上海广场创造了无锡最高端精装公寓的标杆，而D-PARK的简装产品则更适合经济型投资者；层高的大小直接与产品附加值和再利用空间挂钩，所以层高越高的产品在市场上的接受度越高；自2008年出台层高政策后，无锡的公寓市场基本上没有挑高的产品出现，除了D-PARK的5M挑高产品以外，其他项目均为普通LOFT产品。6、无锡酒店式公寓装修及层高状况1、市场案例研究——凯燕环球中心物业区位：无锡太湖广场物业规模：占地12867㎡建筑面积：134254㎡，55层，酒店公寓726套开盘时间：2006年4月22日操作模式：出售后统一