2016年国内仿古主题商业街案例研究1125161553

仿古主题商业街案例研究2016.5研究目的：通过对国内尤其是成都成功商业案例的研究，总结仿古式商业街区成功的核心价值点。选择标准研究案例1、仿古建筑2、街区化商业3、新建旅游商业街或旧街区改造4、特色文化旅游资源整合5、城市文化名片成都·锦里成都·宽窄巷子云南·丽江古镇楚雄·彝人古镇成都·琴台路项目概况：成都锦里商业休闲街位于武侯祠东侧，是融合巴蜀民风与三国文化的民俗风情街。选址：成都市武侯祠东侧区位：旅游名城成都、紧邻武侯祠，成都老城区开发步骤：分两期开发总街长：550m平均街宽：3-4m（最大街宽为6m）文化根源：巴蜀民俗文化和三国蜀汉文化交融项目定位：“成都版清明上河图”，吸引时间充裕的武侯祠游客休闲、游乐。体验式、休闲式、互动式的旅游方式，符合现代游客的旅游需求功能布局：文化昭示性强的商铺放在入口处，注重文化感的营造，内部设臵回形街区，提升游客休闲消费体验锦里业态并没有进行严格的划分，而是在三个不同的商区内坚持了能直接反映该区域主题和特色的业态占主体，其他业态与之相配合的策略。灵活的现实策略，既保证了三个主题的实现，也避免了相同业态在同一区域过分集中，给消费者带来的审美和消费疲劳问题。业态特征：锦里商业街有46%零售，其次是餐饮占24%，另外有20%的特色小摊，比重很小的是游艺、旅行社与客栈均不到5%主题名称业态三国（8家）三顾园、三国茶楼、醉三国、张飞牛肉、煮酒坊、曹营坝餐饮羽扇青商铺诸葛连弩游艺成都及四川（35家）香味小吃、绿心森林跷脚汤锅、VC驿站、餐饮蜀涛、锦绣馆、蜀中宝、金竹轩、中国白酒第一坊、清雅轩、皮灯影、卓尚蚕丝坊、欣盛源、宝镜斋、姝豫、映象坊、品月堂、福晟坊、东情西韵、喜神坊、天艺馆、开门大发、百姓寻根堂商铺黄包车、游艺锦里客栈客栈安怡旅行社旅行社但氏豆腐干、三大炮、民间玩、泥人张、编艺、龙玲剪纸、民俗画、蛋壳画、吹糖人、草鞋刘小摊外省（4家）久久丫、夜郎蜡染坊、韵鸿筷子店商铺光大国旅旅行社外国（3家）喜福汇、m&m、星巴克餐饮经营举措：1、店面只租不售，租金按营业额15%-20%收取，与商业利益捆绑，提升商家营业信心。2、经常举行文化活动，为区域注入活力。3、统一打造锦里品牌，进行整合营销传播。4、淘汰经营差的商铺，对业态进行更新调整。锦里的定位：1、到武侯祠的游客，只要时间充裕都会到免费的锦里。2、作为成都本地市民，怀旧、游乐、休闲的目的地。3、作为成都的城市名片。运营管理：适时的调整业态，与商家利益捆绑，采取按营业额收取租金，经常举办文化活动，塑造锦里文化品牌。项目概况：占地百亩，位于成都老城核心区，延续了明末清初的成都市井文化，保留川西民居建筑，旨在打造成都都市文化新名片选址：成都市蜀都大道西端金河宾馆北面，东接长顺上街，西通西城根街区位：成都老城区开业时间：2008.6.14开街，2009年春节全面营业占地面积：控制规划478亩，核心保护区108亩建筑面积：4.4万㎡；地上3.5万㎡，地下停车场1.1万㎡步行街长：400m平均街宽：宽巷子6-7米，窄巷子4米文化根源：明末清初成都市井文化和川西民居项目定位：•最具典范性成都历史文化商业步行街区•成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心☆宽窄巷子整体布局有三条平行的街区组成，由南往北一次为井巷子、窄巷子、宽巷子；☆宽巷子以旅游休闲为主题，定位于“闲生活”区，宽度6-7米☆窄巷子以品牌商业为主题，定位于“慢生活”区，宽度4米☆井巷子以时尚年轻为主题，定位于“新生活”区，宽度6米☆三条街区可在中间互通，东西两侧设臵广场，实现广场集聚人气，☆内部通道串通人气。功能定位：分街区化打造主题，展示老成都不同层次的生活节奏，同时赋予宽窄巷子新的文化内涵。西广场东广场宽窄巷子以餐饮业态最多，占比达到40%，其次为零售，占比为31%，酒吧占比12%，茶馆占比9%，咖啡/甜点占比7%，客栈占比1%。宽窄巷子以餐饮零售为主运营管理：采用“只租不售”的经营模式，保证街区业态统一规划；淡季举办活动，提升项目人气。经营模式：宽窄巷子由国企成都文旅集团通过对原有住户补偿迁移，获取其产权后统一经营统一管理，采用只租不售的运营管理模式，其招商运营管理由成都文旅集团旗下全资子公司成都成都文旅资产运营管理有限责任公司承担。云南丽江古镇丽江的打造是政府在加大投入的同时，贯彻利用“原生态”的精神，把传统文化与现代服务业挂钩，增加配套，进行整体区域营销，取得了显著的成就。1、主题与文化相关：“原生态”以鲜活的城市形态表现，使资源循环起来，打造活文化，而不是遗址。2、商业活动与文化相关：把传统文化与现代服务业挂钩，例如：纳西古乐及东巴文化在丽江的商业化运作。3、建筑形态切合纳西文化：保护古建筑，加以有节制的利用，并建造风格一致的新建筑，完善旅游配套。4、整合品牌资源：在国际上进行整体营销，增强海外影响力，同时借助这种影响力，引导国内旅游人群。5、政府加强文化主题引导：政府投资文化基础设施建设，使当地民族文化特征加强。丽江文化与商业的相互促进主要体现在商业与文化的相互依赖关系、用非物质文化宣传丽江以及打造以体验纳西民族生活方式的旅游主题鲜明的特色主题：丽江在向游人讲述纳西民族社会生活方式。非物质文化的利用：以民俗节庆和民族文化活动代替广告宣传。文化传丞与旅游业发展相互促进：文化成就丽江旅游业，旅游业也是纳西文化不可多得的载体。传统文化现代商业丽江的发展也带动了云南新的变革，使区域更加国际化，并且率先诞生了以经营民族文化为主导的新兴产业，加速了云南第三产业的发展丽江对云南大区域的带动：加速第三产业发展：成功的项目运营，带动了当地第三产业的发展，例如：商业旅游项目、房地产开发等。丰富产业市场：丽江的旅游业处于国内先进水平，因此率先诞生了先进的民营企业形式，例如：大研纳西古乐会、东巴宫等以经营民族文化为主导的新兴产业。带动区域国际化：促进云南与国际的交流、合作，是更多的国外专家、学者及普通百姓关注云南。整合云南旅游资源：丽江现在还在一定程度上承担旅游集散地功能。专业化的旅行社服务，在一定程度上整合了云南丰富的旅游资源。项目概况：项目为城市开发新区的大规模旅游项目；以彝族文化为灵魂，打造集旅游、居住、商贸一体的文化旅游地产。选址：彝人古镇位于楚雄经济技术开发区永安大道。区位：城市经济开发区、距铁路客运站约一公里运营时间：2006.7旅游区试运营，2006.10商铺正式营业总占地面积：约1740亩总建筑面积：100万㎡开发序列：共分8期开发，前四期以商业为主，商业面积22.8万㎡，后四期为住宅开发。文化根源：彝族文化项目定位：让世界倾听彝人的声音•滇中最大的旅游商品集散地•滇中最大的缅甸翡翠批发市场•滇中最大的集中韩国街区景点布局：旅游景点的散布，一步一景，通过实景感受彝族文化，满足游客对彝族文化观光的需求。文化是旅游的灵魂，旅游是文化的载体。彝人古镇在设计过程中突显文化旅游要素，通过结合将建筑与彝族民族风情结合，让建筑有了文化的灵魂，让文化的灵魂有了外在的载体业态特征：占地面积大，通过主题分区，增强游客消费导向性；主街以珠宝银器、民族工艺品为主，展示彝族文化风情业态占比最大的为珠宝银器，占比达到22%；其次为餐饮17%，民族工艺品和土特产占比均为14%，超市烟酒和客栈酒店占比也均为8%，银行票务占比为6%，其他业态占比6%。运营管理：商铺采用售后返租形式，保证业态统一规划；与旅游公司、政府合作、举办名俗活动等形式，带动项目人气。租售情况：住宅：多层、小高层、高层，其中5-7为定向团购房，全部出售别墅：四合院形式的商墅，普通联排、双拼、独栋别墅，全部出售商业：底商和独栋商业，开发商自持景点建筑（望江楼、土司府等），其余商铺售后返租，租期三年，同时，利用现有商家招商。营销活动：举行旅游推介会，邀请知名旅游公司参加与旅游集团签订长期战略合作伙伴关系借力政府，引入民族节日，炒活项目人气通过国家旅游局4A景区评定，入选国家级非物质文化遗产名录在国庆、中秋、彝族年的节假日，举行活动项目概况：地处城市中心地段，以汉唐仿古建筑群为依托，以司马相如和卓文君的爱情故事为主线，打造休闲旅游商业街区。命名由来：“琴台路”是专门为纪念西汉时期的传奇人物、爱情化身的卓文君与司马相如而命名的；位臵：位于青羊区蜀都大道旁，周围有杜甫草堂、青羊宫、百花潭、文化宫等古文化遗址及公园；开业时间：2002年12月30日正式开街规模：全长900余米仿古商业街区建筑特色：琴台路为汉唐仿古建筑群，着重融入汉朝的时代特色及凤求凰故事的元素，贯穿整条街道的砖带荟萃了中国目前绝大部分汉画像砖的内容，由16万块天然青石砖铺筑而成，充分展现其古风韵味和文化。业态分布：琴台路商业街主要为餐饮、珠宝、茶、文化四大业态，分散式分布于街道两侧。文化：蜀风雅韵聚集了传统艺术表演、绝技、戏曲戏剧等，将四川传统文化演绎得淋漓尽致。核心要素核心价值点仿古商业KPI外因区位靠近景区或处在旅游线路上——锦里靠近武侯祠，琴台路靠近宽窄巷子、百花潭公园等，丽江古镇、彝人古镇以及宽窄巷子处在旅游线路上。体量占地100亩以上规模，能够自身打造形成特色景区——通过项目自身打造文化景点，吸引游客参观消费。内因文化嫁接当地民俗及历史特色文化——锦里、宽窄巷子：川西民俗市井文化；琴台路：汉唐文化；彝人古镇：彝族文化；丽江古镇：“原生态”纳西民族文化。定位结合项目自身属性与文化特征进行定位。功能定位布局合理，注重建筑精细化的打造，文化的注入，让文化有载体呈现。业态分布每个片区、每条街铺都要有其特色业态，总体布局合理——锦里、琴台路单街分区打造主题，宽窄巷子分街打造主题，彝人古镇、丽江古镇分片区打造主题。政府资源利用政府的平台，在资金，政策和宣传上的获得助力——宽窄巷子、锦里打造城市名片，为宣传助力；丽江古镇、彝人古镇借力政府，引入民族文化节日。经营管理统一经营管理，保证项目业态规划布局和经营档次；通过举办活动，提升项目人气，带动游客消费。持续开发紧跟消费需求，不断调整和更新业态商家，打造项目更加具有竞争力产品。仿古主题商业街项目的成功共性对本项目的启示文化的构筑1、以本地文化为依托2、嫁接符合项目要求的特色文化主题3、具有特色的建筑风格4、策划、组织与文化主题相关的活动商业运作5、确立鲜明的主题消费特色6、有节制的融合现代商业元素，适当加入体验式商业7、合理的商业空间组织8、有条件的选择品牌及业态文化与商业结合9、在区域布局上体现文化与商业融合10、政府资源的整合，协调商业利益与项目文化性的关系总结：通过对以上成功案例共性的总结，对本项目的启示主要在文化的构筑、商业运作及怎么样把文化与商业相结合三方面，政府强有力的主导也是成功的关键。TheEnd