万象城案例分析(原创)

中国深圳华润中心超大型商业主导的都市综合体项目概况规划与开发主要建筑与特点经验与教训中国深圳华润中心项目概况华润中心由香港四大中资企业之一的华润集团投资兴建，是华润在内地最大的投资项目。总建筑面积约55万平方米，总投资逾40亿港元。华润中心是深圳有史以来规模最大、品质最高的都市综合体项目，位于深圳市罗湖区——深圳金融商业核心区域，周边金融机构林立，城市商贸繁荣。中国深圳华润中心项目概况与深圳标志性建筑“地王大厦”隔街相对；地处深圳市东西贯通的两条主干道深南大道和滨河大道之间；由深南大道、宝安南路、滨河大道等城市主要干道围合而成；并有地下人行通道与深圳地铁大剧院站直接相连；周边共有公交线路30多条；距深圳火车站、罗湖口岸约1000米；距中国最大陆路口岸皇岗口岸约5分钟车程；距深圳宝安国际机场30分钟车程；距香港国际机场50分钟车程。万象城地王大剧院站地下地铁通道滨河大道深南大道宝安南路罗湖口岸1000米皇岗口岸5分钟车程宝安机场30分钟车程中国深圳华润中心项目概况华润中心首期项目包括超大规模室内购物及娱乐中心万象城、国际标准5A甲级写字楼华润大厦。其中定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”的万象城，总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺。华润中心由北、中、南三地块组成，涵盖不同功能及特点的写字楼、购物及娱乐中心、五星级酒店以及服务式公寓。中国深圳华润中心项目概况华润中心首期项目由北区和中区组成，包括一座国际标准5A甲级写字楼华润大厦及一座超大型室内购物中心万象城，总建筑面积近25万平方米，于2002年10月开工建设，2004年12月交付使用。万象城是深圳第一家真正集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一体的“一站式”SHOPPINGMALL。包罗万象、应有尽有的万象城，为消费者带来了全新的消费概念和生活体验，成为深圳市民和游客均向往的好去处，成为深圳新的城市名片和商业地标。中国深圳华润中心项目概况华润万象城在筹备开业时，华润中心二期的规划设计已全面启动，于2005年初全面开工建设。项目规划有五星级商务大酒店、酒店式服务公寓以及一个由商业街串联而成的特大型室外娱乐休闲广场，总建筑面积近25万平方米。二期项目仍然以商业为主，结合餐饮、休闲、运动等多种配套设施，强调户外（OutDoor）的购物、休闲感受与互动性.中国深圳华润中心规划与开发华润中心项目占地约8万平方米，总建筑面积约55万平方米，设计车位近3000个。首期项目由美国RTKL建筑设计公司担纲规划及建筑设计。为了做到有“超前性”，华润中心所有设计全部出自美、澳、港等地国际知名机构，从建筑、园林、灯光到幕墙、交通、机电等，概莫能外。整个设计周期长达1年半。在可行性研究方面做了充足的准备。华润中心仅设计规划费就超过了1,000万美元。中国深圳华润中心规划与开发华润中心进行的都市规划和总体设计，以清晰、明快、简洁的设计理念为主线，自布吉河畔始，层次分明地将不同功能的区域，通过室外广场、庭院、步行街道等的巧妙连接，有机地融为一体，充分展现场地北区作为开发龙头的地位。整体都市综合体包括了商业办公大厦、购物、娱乐中心、酒店及高档公寓等，通过内外广场、庭院的分隔，创作出不同的功能区域。以88部自动扶梯、几十部电梯和楼梯，井然有序地沟通楼层间的立体空间，从平面到立体，勾画出便利的交通网络。中国深圳华润中心规划与开发华润中心布局上的个性化特色，表现在中心区域“活力四射”的设计理念上。以艺术的设计手法，突出了深圳这一年轻都市的特色。在建筑设计上，绵延不断的活力构思，张扬于每一建筑、空间和购物中心中，通过斜坡形的屋顶、室内花园入口的斜面天窗等每一细节的精巧设计，体现了动感、创造和活力，在为人们营造了轻松、宜人的购物、生活和工作环境的同时，给深圳增添了新的艺术美景。中国深圳华润中心主要建筑与特点2002年10月开工建设的华润中心一期项目包括地块中区和北区，由超大型室内购物中心万象城和5A智能化甲级写字楼华润大厦组成，总建筑面积近25万平方米。华润集团在规划华润中心•万象城这个项目时，完全抛弃了传统的规划模式，将万象城作为一个独立的建筑主体进行设计，给予其设计规划的较大自由空间。一期的万象城和5A甲级写字楼是两个相互独立的主体建筑，两幢建筑之间通过空中走廊连接。这种设计方式可以最大限度的给予万象城更为独立和自由的规划，完全站在购物的角度进行规划和设计。中国深圳华润中心主要建筑与特点华润大厦为136米高的5A甲级写字楼，其中1-3层商业定位为高档国际品牌旗舰店，4层为开放式屋顶花园，5－28层为写字楼，29层为多动能厅，屋顶为室外花园。同时配合都市公园等自然景观，通过绿地、透明轻盈的天棚、下沉广场、流动水景等精巧的设计布局，使其成为深圳写字楼市场最高素质和品味的代表。29层139米高的楼体经高级幕墙精心装饰，提供总面积达42,000平方米的甲级办公区域，2层楼高的大堂是写字楼和停车场的正式入口，北区南侧的下沉广场亦为消费者和办公人员提供方便愉快的进入方式。中国深圳华润中心主要建筑与特点作为华润中心最核心的组成部分，中区的万象城定位为“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型购物及娱乐中心”，商业业态丰富，功能齐全，囊括世界各类商品与商业服务，是华润中心展现特质的主体窗口。包括电影院、百货公司、超级市场、小型商场、书店、体育中心、特色餐饮、国际食品总汇及溜冰场等丰富多彩的购物、娱乐设施，通过不同形式的购物场所、庭院、廊桥等，紧密地沟通、有机地连接起来，营造出真正的一站式休闲购物天堂。万象城主体建筑总建筑面积达18.8万平方米，拥有6层商业楼面，通过内部上百部电梯连接。中国深圳华润中心主要建筑与特点万象城每一层都有一个明显的“动线”，所有店面都分布在动线两边，这样保证了整个商场中没有死角。而当顾客在这个面积巨大的商场中逛街时，宽阔的动线可以让顾客很容易找到要找的店面和商品，不会出现在其它商场“迷路”的情况。巨大的中庭直接通到建筑的顶部，可以采到足够的自然光。卸货区的设置也很有特点，所有卸货区均安排在店面的后部，货车可直接开到货梯口，再通过货梯将货物直接进入店面的上货区，顾客走动的位置完全看不到货物的物流过程。物流区的面积占了整个商场建筑面积的40%，其现代化的、合理的布局可完全满足各类商业对物流的需求。而这一点也正是吸引国际大品牌商家进驻的一个重要因素。中国深圳华润中心主要建筑与特点万象城的室内外设计，沿袭了中心北区的设计思想。以斜面屋顶、大理石地面、精巧的庭院、变幻的视野、活力奔放的店面设计等，突出购物、餐饮特色。室外设计方面，从购物中心入口处（位于南、北二侧），到临街铺面的设计、标志色彩及特点，无不体现了深南大道至布吉河一带的繁华风貌。中国深圳华润中心主要建筑与特点购物中心在北区及中区，提供了充足的停车位。地下二层的停车场为北区的办公和中区购物提供了近1000个车位，同时附属的一座4层嵌入式停车场及底层和二层的停车区，为人们前往购物中心、餐馆等其它层面提供了方便。同时改善了楼上商业的人流走向。万象城有300个独立店铺。嘉禾电影集团将在万象城内建有一个拥有12个影厅的电影城，有星巴克在南中国的旗舰店，奥运标准真冰滑冰场，NOVO的时尚沙龙，名牌服装等，各种品牌汇集，代表了深圳商业高水平。中国深圳华润中心主要建筑与特点华润二期项目总体分为A、B、C三个区，A区为一栋超高层酒店及2层裙房；B区由四栋多层商业建筑组成，功能包括商业零售、餐饮、多厅电影院；C区由三栋49层的超高层住宅所组成。地下设3层能容纳一千余个车位的大型地下停车场及设备用房。落成后的二期项目，将在功能和空间上和谐地呼应一期，商业区可以恰到好处地完成对一期的补充，国际一流水准的君悦酒店每一个细节都尽善尽美，三栋高层住宅将巧妙地点出项目地块的南端天际线。在二期的设计上，以功能置入为主要策略，合理将各种功能进行穿插组合，将不同功能如会所等以最佳的尺度进行了融合中国深圳华润中心主要建筑与特点幸福里是华润中心二期的住宅部分，定位为“以居住为主导功能，具备商务特征的城市资源型高尚住宅”。。3栋住宅楼的造型，除充分地发挥了视野、方位及布局的优势，亦能同时与酒店塔楼之弧线互相呼应。住宅楼的简洁和典雅的体量，得到裙房衬托向上提升，表达出一个与室外购物中心相似的亲和、人性的尺度。3栋49层的超高层塔楼，楼高165米，总建筑面积约11万平方米，总户数近800户，栋栋朝南，架空层达到9米。中国深圳华润中心主要建筑与特点幸福里住宅产品包括95~249平方米的户型及顶层Penthouse，其中以两房两厅两卫95平方米、三房两厅两卫143、146、188平方米为主，在南向景观优势位置，布置了部分249平方米的四房两厅三卫。经济型90-95㎡：注重在既定面积下的功能需求，体现都市特色、创新感。特点是观景小阳台，双卫，主卧带卫生间，追求实用率。舒适型140-145㎡：注重在既定功能下的空间品质感，特点是10㎡空中花园，大厅大主卧小房。豪华型：249m2及以上，注重在既定功能及空间品质下的差异感，特点是15㎡空中内庭园，中、西厨设计，带工人房等。中国深圳华润中心主要建筑与特点华润中心二期商业项目为华润中心的休闲商业广场部分，是华润中心首期商业概念的延续与补充。华润中心二期商业项目将引进国际奢侈品牌、高级餐厅、气氛活跃的酒吧、迷人的小酒馆和安静的茶屋，成为集国际水准购物、餐饮、娱乐、演艺功能为一体的时尚生活体验中心；华润中心二期商业项目将巧妙的成为华润中心一期恰到好处的补充，它将带来新的、不同特色的场所和设施。来自巴黎、米兰、纽约的顶尖时装店在这里云集；霓虹灯闪烁、舒适的包厢、灯光闪烁的舞厅，仿佛置身于罗马、伦顿、香港……这一切，都汇集在这个新兴的时尚生活体验中心。中国深圳华润中心主要建筑与特点君悦酒店由美国凯悦酒店管理集团管理的深圳君悦酒店（GrandHyattShenzhen）是中国第四座君悦酒店。君悦酒店因其大胆新锐的建筑设计，在餐厅、酒吧及酒店大堂等场所体现的华美、富有创新的理念而声名远播。中国深圳华润中心经验与教训由于都市综合体各个子项在功能上的互补性和实际生活中互动性的存在，使得各个子项互为配套，互为支持，最大程度地形成资源共享，从而使得各项子功能有可能在都市综合体自身一体化价值的平台上，对自身的价值链进行全面超越。它们在都市综合体的整体平台上共同作用，产生集聚效应及叠加效应，形成都市综合体特有的价值链网络，构建出全新的内部价值让渡系统，从而使得都市综合体内每一子项部分的价值，都比其单独存在有显著提升。华润中心就是这样一个以现代大型商业Mall带动的城市中心型都市综合体，它的各个子项在发展商的高水平运作下，为整个项目带来的互相的价值提升及传递，成为现今中国成功运行的城市综合体的典范。通过华润中心的成功开发，华润已在全国各区域中心城市进行新项目拓展，复制华润中心概念——即以购物中心万象城为核心的都市综合体项目，将购物中心产业化，为更多城市带来全新的消费、时尚和生活理念与服务。在广泛的城市空间追求企业与社会的共赢。这种开发理念的传播和开发战略的实施，反过来也会对各个具体项目的实施营造出良好的社会发展环境，进一步强化开发商的品牌形象，相辅相成，相得益彰。经营良好的大型商业中心对城市的人流有着极强的集聚效能，能够极大的改变城市既有的人流导向。通过人流的引导，人气的集聚，以其为载体的经济流、资本流逐步促进了商业中心周边地段的价值抬升。在其过程中，新的需求会不断产生，相关的商务、居住等需求也会逐步应运而生。城市空间的丰富，城市生态的完善，城市性的齐备，促进了城市价值聚合度的上升，更进一步促进了附着其上的各类物业的价值。