物业承接查验

1昆住建〔2017〕61号关于规范我市新建住宅项目物业承接查验工作的通知各建设单位、物业服务企业：为规范新建住宅项目物业承接查验活动，加强前期物业服务管理的指导和监督，维护业主合法权益，明确建设单位、前期物业服务企业在物业承接查验过程中的权利和义务，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、住建部《物业承接查验办法》等相关规定，现就新建项目物业承接查验及备案管理工作通知如下：一、承接查验时限新建物业交付使用前，物业服务企业和建设单位应按照国家、省、市有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共2用部位、共用设施设备进行检查和验收。建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的前期物业服务企业完成承接查验工作。二、办理物业承接查验应当具备以下条件（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》。（二）供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气等已安装独立的一户一表计量表具。（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。（四）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施设备按规划设计要求建成，并满足使用功能要求。道路名称标志清楚，楼宇/栋号、户号牌编号准确并经有关部门确认；建筑区域内场地平整，施工现场清理完毕（在建部分已采取围护措施），无建筑垃圾、杂物侵占路面，道路畅通，绿化已完工。（五）电梯、消防设施取得使用合格证书并能正常运行；二次供水、高压供电、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续并具有出厂合格证书及质量保证书（保修书），确保正常运行。3（六）物业使用、维护和服务的相关技术资料完整齐全。（七）法律、法规规定的其他条件。分期开发建设的物业项目，可分期承接查验。在最后一期物业承接查验时，应办理物业项目整体承接查验交接手续。规划配置的物业管理用房不在当次移交范围的，建设单位应先行提供经审核备案且经商品房买卖合同网上备案系统处分权限制的房屋，暂时作为物业管理用房使用。三、承接查验内容（一）相关资料1．竣工验收资料。包括物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、《房屋建筑工程和市政基础设施施工工程竣工验收备案表》等资料。2．技术资料。包括共用设施设备清单，消防设施合格证，电梯准用证，机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，设备设施的安装、使用和维护保养等资料。3．供水、供电、供气、通信、有线电视等准许使用文件。4．物业质量保修文件和物业使用说明文件。5．物业管理所必需的其他资料。如临时管理规约、业主及房屋面积清册、已购房屋业主资料等。（二）共用部位及共用设施设备1．共用部位。一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、4楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。2．共用设备。一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、发电机、变配电设备、给排水管线及空调设备等。3．共用设施。一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾收集转运设施以及物业管理用房等。四、承接查验程序书面通知承接查验→确定物业承接查验方案→移交有关图纸资料→查验共用部位、共用设施设备→解决查验发现的问题→确认现场查验结果→签订物业承接查验协议→办理物业交接手续。（一）书面通知查验新建物业具备承接查验条件后，建设单位应以书面形式通知物业服务企业进行物业承接查验，同时报告我局物业管理科。（二）确定物业承接查验方案1．确定承接查验方案。物业服务企业接到通知后5日内，会同建设单位确定承接查验方案。承接查验方案应包括以下内容：（1）承接物业类型、特点以及参加承接查验的相关人员名单。（2）查验工作流程和各种查验记录表格。物业承接查验相关工作表格的基本格式和内容可参照《昆山市物业承接查验表5（推荐文本）》（附件2），并根据项目的实际情况编写。（3）检验设备和工具清单。（4）承接查验的日期、进度安排。2．成立承接查验小组。承接查验小组由建设单位代表、物业服务企业代表组成，成员为5～11人单数，其中物业服务企业选派的成员不少于承接查验小组成员总数的1/2。承接查验小组成员可邀请昆山市物业管理专家库成员参加。同时，建设单位应召集施工、监理单位代表参加。（三）移交有关图纸、资料现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交物业服务项目承接查验内容约定的经相关部门确认的图纸、资料。相关图纸、资料（纸质、电子文档）必须至少各一式三份（套），建设单位一份（套），前期物业服务企业一份（套），业主委员会一份（套）。业主委员会未成立的，由前期物业服务企业代管，详见《共用物业和资料移交表》（附件1）。（四）现场查验共用部位、共用设施设备综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，参照《昆山市物业承接查验推荐文本》（附件2）逐项对物业共用部位、共用设施设备进行查验，重点查验配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面、影像记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验办法、存在问题、整改情况以及查验结论等内容。6（五）解决查验发现的问题现场查验发现物业共用部位、共用设施设备的数量和功能不符合约定或者规定的情形，建设单位和物业服务企业应当以书面形式约定处理办法。建设单位应当及时解决查验发现的问题，并与物业服务企业商定时间进行复验。（六）签订物业承接查验协议建设单位和物业服务企业应当及时签订《新建物业项目承接查验协议（推荐文本）》（附件3）。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。（七）办理物业交接手续建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业管理用房以及其他物业共用部位、共用设施设备，并填写《共用物业和资料移交表（推荐文本）》（附件1）。交接工作应当形成书面记录，包括移交资料明细、物业共用部位和共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容，交接双方共同签字确认。五、承接查验监督管理（一）明确各方主体在物业承接查验工作中的职责1．建设单位职责。负责牵头组织承接查验工作，签订物业承接查验协议、移交资料等。负责落实整改承接查验工作中发现的问题。72．物业服务企业职责。负责组建物业承接查验小组，与业主委员会的联系协调，申请物业承接查验备案工作。与建设单位共同制定承接查验方案、接收资料、现场查验等。（二）明确物业承接查验备案办理程序1．受理申请。申请人应当自物业交接后30日内，持下列文件向我局物业管理科办理物业承接查验备案手续：（1）物业承接查验备案表(见附件4)；（2）前期物业服务合同、临时管理规约（经业主签字确认）；（3）物业承接查验协议；（4）共用物业和资料移交表、物业承接查验表及物业承接查验记录、交接记录；（5）其他与承接查验有关的文件。以上材料一式三份，无钉胶装成册，其中资料（1）必须为原件，资料（2）～（4）可验原件收复印件，复印件必须加盖公章，建设单位、前期物业服务企业、物业管理科各留存一份。2．现场查看。现场查看人员由我局物业管理科、市物业管理专家库成员组成，其中物业管理科1人、市物业管理专家库成员各3-4人。物业管理科工作人员主要查看物业服务用房交付使用、物业服务公示情况；市物业管理专家主要负责抽查物业承接查验工作落实情况。3．意见签署。现场查看小组签署意见，并根据情况发放整改通知。84．发证归档。由我局物业管理科向申请人出具物业承接查验备案书，资料归档。备案办理时限：5个工作日。（三）明确交接双方的法律责任1．建设单位不得以任何理由要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业项目。2．物业服务企业擅自承接未经查验的物业项目，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。3．建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。4．建设单位、物业服务企业未履行承接查验义务的，由我局责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。5．建设单位不移交有关承接查验资料的，由我局责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并依法进行处罚。六、其他事项（一）建设单位在办理商品房交付使用时，应当提供物业承接验收备案情况。（二）建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况在物业服务显著区域进行公示，书面告知业主。9（三）物业承接查验的过程和结果可以公证。（四）我市行政区域范围内2017年4月1日以后交付使用的物业项目，必须严格按照本通知执行。在执行过程中，如有疑问或建议，请及时反馈我局物业管理科（电话：[phone]）。（五）前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，参照本通知规定办理相关物业承接查验。附件：1.共用物业和资料移交表（推荐文本）2.昆山市物业承接查验表（推荐文本）3.新建物业项目承接查验协议（推荐文本）4.昆山市物业承接查验备案表昆山市住房和城乡建设局2017年3月14日昆山市住房和城乡建设局办公室2017年3月14日印发