物业绿化管理(万科+华润)

物业绿化管理品质部2008.07物业绿化管理1、定义：对物业内外及其附属设施的园林绿化植物及园林建筑、园林小品等进行养护管理、保洁、更新、修建，并对园林植物等采取淋水、施肥、修剪、中耕、除草及病虫害防治、防风、防寒等养护措施，达到改善，美化环境，保持环境生态系统良性循环的效果，并使业主的物业得到保持和升值。“三分种，七分管”2、物业绿化管理的范围花木管理：繁殖、栽培、淋水、中耕除草、修剪、施肥、病虫害防治、防寒、防风、防涝、绿化保洁园林建筑、小品、园路的管理：维护、修复、翻新园林绿化改造：花坛改造、花木更新、草坪翻新、大树移植、景点增减花艺设计及场所布置：办公室、酒店、茶楼、会所、商业场地观赏鱼喂养：中国古典园林中的水池，锦鲤、金鱼其他：私家花园、园林机械维修3、物业绿化的意义社会效益：软化硬质景观，美化小区环境，提供社区文化活动的场所以及防灾避难等。环境效益：调节温度、调节湿度、净化空气、净化水体、净化土壤、杀死病菌、降低噪音、保持水土经济效益：小区绿化环境的好坏影响物业的销售情况及物业管理费的收取。体现物业公司形象：门面、进入小区的第一印象第一篇绿化基础知识第一章花木的分类一、花卉：（按生态习性分）1、一、二年生花卉（时令花卉）：指花卉从播种到开花、结实、枯死的生命周期在一年之内。春播花卉：如万寿菊、鸡冠花。秋播花卉：金鱼草、三色堇、羽衣甘蓝等。2、多年生花卉：指花卉的地下部分能生活超过两年并且能多次开花结实的花卉。宿根花卉：地下部分形态正常，不发生变态，有须根类（菊花）和肉质根（芍药、桔梗）。球根类：地下部分变态肥大，块根类（大丽花）、鳞茎类（百合、郁金香）、球茎类（仙客来、唐菖蒲）、块茎类（马蹄莲）、根茎类（美人蕉）。第一章花木的分类一、花卉：（按用途分）花境及花坛花卉：鸡冠花、长春花、一串红盆栽花卉：用于会场、布置景点、临时花坛室内花卉：耐阴，无毒无异味，散尾葵、绿萝、广东万年青切花花卉：唐菖蒲（剑兰）、菊花、月季、香石竹（康乃馨）观叶花卉：巴西铁、散尾葵、天门冬特殊观赏花卉：观赏椒、佛手、佛肚竹、猪笼草、跳舞草经济用途花卉：黄花菜→黄花什锦、茉莉花→花茶第一章花木的分类一、花卉：（按花卉的原产地气候特点分）热带花卉：蝴蝶兰、红掌、仙人掌、龙舌兰、霸王鞭、几内亚凤仙副热带花卉：冬寒夏热，年温差大，夏天雨量大；郁金香、水仙、非洲菊暖温带花卉：冬暖夏凉，四季雨量较均匀；三色堇、勿忘草、羽衣甘蓝冷带花卉：冬季较冷，夏季温度不高；百合、丁香第一章花木的分类二、树木：（按树木的生长类型分）乔木类：树体高大（6米以上），具有明显的高大主干；香樟、榕树、银杏灌木类：树体矮小（6米以下），主干低矮；红叶李、樱花、三角枫丛木类：树体矮小而干茎自地面呈多数生出而无明显的主干；腊梅、南天竹藤本类：能缠绕或攀附它物而向上生长的木本植物；油麻藤、紫藤、凌霄竹类：第一章花木的分类二、树木：（按对环境因子的适应能力分）按照热量因子：耐寒树种、不耐寒树种、半耐寒树种按照水分因子：耐旱树种、耐湿树种按照光照因子：阳性树种、中性树种、阴性树种按空气因子：抗风树种、抗烟害和有毒气体树种、抗粉尘树种和保健树种按土壤因子：喜酸性土树种、耐碱性土树种、耐瘠薄树种第一章花木的分类二、树木：依树木的观赏特性分类依树木在园林绿化中的用途分类依树木的经济用途分类依施工及繁殖栽培管理的需要分类第二章植物与环境1.温度因子2.水分因子3.光照因子4.空气因子5.土壤因子6.营养因子第二章植物与环境1、温度对植物的影响植物生长的“三基点”温度，即最低温度、最适温度和最高温度。如凤凰木在热带非洲原产地花期较长，且先叶开放，而到广州却是先叶后花，且花期明显减短甚至不开花突变温对植物的影响：高温危害：喜阴植物在夏天太阳的灼烧下，受到损伤寒害：气温低于植物的生理最低温度受到的伤害；发财树霜害：当气温降至0℃以前，空气中过饱和的水汽在物体表面凝结成霜；小叶榕、垂叶榕、黄金叶冻害（零度以下）在入冬前加强对不耐寒的植物防寒养护措施第二章植物与环境2、水分对植物的影响旱害：分为空气干旱和土壤干旱；水分蒸腾＞根部吸水→水分失调→萎鄢、枯萎→死亡涝害：由于土壤排水不畅、积水过多而导致空气不能进入土壤，时间久了就会引起植物窒息而死亡；如金色水池旁原生香樟树的死亡。腐烂：水分过多往往会引起植物病菌的感染而产生烂根、烂叶及茎部软腐等现象，导致植物死亡；主要为盆栽球根类花卉。毒害：水含有大量的盐离子，而且不同地方水的PH质相差也较大；杜鹃、山茶、栀子、兰花等酸性植物要求低PH质。第二章植物与环境3、光照对植物的影响植物按光的强度可分为：长日照植物短日照植物中性植物光照的强弱对植物的大小、叶片大小的厚薄、节间长短及叶色、花色等有很大的影响。阳性树的寿命一般较耐荫树短，但生长速度较快，所以在进行树木配置时必须搭配得当。例如，城花南路的天竺桂与蒲葵搭配栽植，在前期效果较好，但3、5年后，两种树种将会相互制约生长。第二章植物与环境4、空气对植物的影响各种有毒气体对植物的危害症状气体名称危害症状二氧化硫（so2)叶脉间、叶缘间出现点状或块状伤斑，产生失绿漂白或褪色变黄的条纹，叶脉一般保持绿色氯化氢（HF）叶片先端和边缘成环带斑枯，逐渐向内发展，严重时叶片枯萎脱落氯气（cl2）破坏叶绿素，叶片产生褪色伤斑，严重时全叶漂白脱落，伤斑与健康组织之间无明显界限光化学烟雾破坏叶绿素，叶片背面变成银白色、棕色、古铜色或玻璃状，严重时整片叶变色第二章植物与环境5、土壤主要理化性质对植物的影响土壤质地砂土：含砂粒多，土质疏松，透气，排水畅通→苗木扦插粘土：颗粒间隙小，透气不良，透水性差，保水性强壤土：通气透水，蓄水保肥，土壤有机质含量多，适合于各种苗木的生长。土壤持水量土壤酸碱度第二章植物与环境6、营养元素因子对植物的影响植物必需的多种元素中，碳、氢、氧时组成植物的主要元素，它们可以从空气和土壤中获得。而花木对氮、磷、钾的需要量比土壤供应量较大，必须通过人工施肥补充。但在有些地方，由于土壤或水质因素，植物吸收到足够的量而呈现缺素现象。肥料是花木养分的来源，合理的施肥可以促进花木的生长与发育。第二篇物业绿化管理实务第一章物业绿化管理的内容1、前期介入：从物业管理的角度出发，作为一种顾问力量，确保小区物业的园林绿化得到合理化规划设计，减少由于规划设计、施工等方面的不合理的而造成日后管理困难等。2、验收接管：包括植物品种的核对和清点、植物生长状况的评估、绿化面积的测量、园林建筑小品的验收、园路的验收、花槽花坛的验收以及园林资料的验收等。第一章物业绿化管理的内容3、日常管理：包括室内绿化管理、室外绿化管理、观赏鱼喂养、绿化保洁、园林建筑及小品维护、绿化标识制作等室外绿化管理：浇水、修剪、施肥、除草、病虫害防治4、翻新改造：草坪翻新与补植、绿篱翻新补栽、林下绿地改造、园林建筑小品翻新、花坛及花境植物更换第一章物业绿化管理的内容5、绿化有赏服务：针对业主、住户甚至是小区外其它单位的绿化服务，包括私家花园的设计施工、花木及私家庭院的代管、花卉出租出售、花艺服务以及花卉知识培训等。6、社区文化的建立：保持物业绿化效果，除了物业公司的日常管理外，也离不开广大住户的爱护。花木常识介绍、制作绿化标识牌、进行环保及绿化的宣传、举办花卉知识竞赛活动。第二章物业绿化接管验收物业绿化的接管验收是物业公司代表业主，根据物业管理委托合同，从确保园林绿化日常使用功能的正常发挥与管理维护的角度出发，对物业委托或园林绿化承建单位以建设好的园林绿化工程进行核对、检查、确认等工作办理移交手续，从而接手管理的过程。第三章绿化日常管理俗话说“三分种，七分管”，说明管理在园林绿化中占有很重要的地位。日常保养工作：浇水、除杂草、绿地保洁周期保养工作：修剪、中耕除草、施肥、病虫害防治等专项保养工作：绿化改造、严重病虫害预防第三章绿化日常管理第一节日常保养工作水分管理：占养护劳动力的1/3，空气和土壤湿度，浇水时间，浇水方式；清残花黄叶：影响观赏，反映出养护质量的高低，病虫害的藏身之地；杂草防除：影响观赏和植物生长，人工、化学除草；绿化、保洁：叶面、花盆保洁（烟头杂物）、绿化垃圾清运（枯枝、杂草、烂盆、余泥、果皮纸屑等）第三章绿化日常管理第二节整型与修剪形式：造型（人工、自然、混合修剪）、时间：休眠期：11月中旬—1月上旬，枯枝、病虫枝、交叉枝等生长期：抹芽、摘心、徒长枝、控形修剪修剪方法：行道树：分枝高度：2.5～4米庭荫树：与环境相适宜，但基部萌芽要去除灌木：先花后叶→花谢后，先叶后花→萌芽前，观枝、观叶→休眠期藤本：根据需要适当修剪造型植物：绿篱修剪，地被图案的修剪→色块与图案的界限分明第三章绿化日常管理第三节园林植物施肥肥料的种类及选用：有机肥（缓效肥、农家肥）：人畜粪、草木灰、油枯化学肥（速效肥）：尿素、碳氨、磷肥、符合肥施肥方法：液施法：适用室内观叶植物，尿素、磷酸二氢钾，0.2～0.5％撒施法：撒到植物根茎周围→浇水/土壤湿润；不能施在叶面上，避免烧伤；施肥时间：晴天或阴天的下午，避免中午烧伤植物；液施肥一般在雨后第三章绿化日常管理第四节草坪管理草坪修剪：留茬高度，修剪量≯1/3草坪灌溉：时间（避免在夏季中午进行，晚上浇水→病害）灌溉量（土壤湿润到10～15cm）病虫害防治：“预防为主，综合防治”草坪施肥：“薄肥勤施”杂草防除：“除早除小”，“人工除草为主，化学除草为辅”草坪更新与复壮：疏草、打孔、补种、补栽、培土第三章绿化日常管理第五节绿化改造1、花坛及花境植物更换:盆栽、摆设花坛；一二年生草花，3～4次/年2、旧园林改造物业绿化在经过一定年限使用后，一些由于规划设计不合理或使用材料不当、施工不合理等所造成的隐患就会暴露无遗，并直接破坏园林景观。这时就需要根据具体情况进行优化改造，一保证良好绿化景观。第五节绿化改造绿化移交后存在的问题：绿化带被践踏：园路分布不合理；绿化保护的标识不够；人们意识淡薄黄土裸露：乔木长大遮住光线，阳性植物不适宜死亡；管理不善；人为破坏排水不畅、积水:土壤板结；地下排水设施没做好；坡度设计不合理植物生长不良：管理不善（缺水、施肥、病虫害）；植物不适宜当地环境；周围环境受污染功能老化第四章园林植物病虫害防治······待续