物业小区人员配备方案

物业服务人员配置参考标准服务等级服务工种人数配置参考标准备注一级服务客服人员1人／400户～500户（低于500户的不得少于2人）总建筑面积超过50万㎡以上的住宅小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。保洁人员1人／0.8万㎡～1万㎡（建筑面积）秩序维护人员1人／0.6万㎡～0.8万㎡（建筑面积）绿化人员1人／1万㎡～1.5万㎡（绿化面积）维修人员1人／2万㎡～2.5万㎡（建筑面积）二级服务客服人员1人／500户～600户（低于600户的不得少于2人）保洁人员1人／1万㎡～1.2万㎡（建筑面积）秩序维护人员1人／0.8万㎡～1万㎡（建筑面积）绿化人员1人／1.5万㎡～2万㎡（绿化面积）维修人员1人／2.5万㎡～3万㎡（建筑面积）三级服务客服人员1人／600户～700户（低于600户的不得少于1人）保洁人员1人／1.2万㎡～1.4万㎡（建筑面积）秩序维护人员1人／1万㎡～1.2万㎡（建筑面积）绿化人员1人／2万㎡～2.5万㎡（绿化面积）维修人员1人／3万㎡～3.5万㎡（建筑面积）四级服务客服人员1人／700户～800户（低于700户的不得少于1人）保洁人员1人／1.4万㎡～1.6万㎡（建筑面积）秩序维护人员1人／1.2万㎡～1.5万㎡（建筑面积）绿化人员1人／2.5万㎡～3万㎡（绿化面积）维修人员1人／3.5万㎡～4万㎡（建筑面积）物业小区人员配备方案A、管理服务人员（1）管理服务主管人员无论面积多少，均应设项目经理1人。10万~30万平方米，可设副经理1人，服务中心主管1人，保安主管、工程主管、环境主管各1人。对超大型社区，则可以分设管理服务中心，人员配备遵循上述标准。（2）楼宇巡查人员10万平方米以下不设楼宇巡查员；15万平方米设1人；20万平方米设2人；30万平方米以上设3人。（3）服务中心人员5万平方米以下设管理员1人；5~10万平方米设2人；10~15万平方米设3人；以后每增加10万平方米，增设1人。如达到30万平方米以上，则按项目的实际情况，有可能增设新的服务中心，新服务中心的人员配备标准按30万平方米以下情况类推。B、安全护卫人员（1）安全护卫主管人员30万平方米以下配置主管1人，保安班长3~4人。（2）保安员1）全封闭小区（人车分流）每个出入口至少设置6人（三班倒）。2）巡逻保安员每3人一组可监护面积5万平方米左右（三班倒）。3）封闭停车场出入口处应设置3人（三班倒）。4）智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当减少保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人（三班倒）。5）安全人员综合劳动定额：每4000~6000平方米配置3人（三班倒）。C、工程维修人员（1）工程维修主管人员1）10万平方米以下配置主管1人，不设班长。2）10~30万平方米，配置主管1人，设施设备运行班长1人，维修班长1人。3）30万平方米以上可配置主管1人，运行班长1人，机电维修班长1人，综合维修班长1人。（2）维修工1）每个高压配电房值班电工3人。2）每10万平方米配置水工1人。3）中央空调系统每10万平方米配置1人。4）每10部电梯配专职电梯工1人。5）每10万平方米配置维修电工3人。6）每10万平方米配置综合维修工2人。7）机电维修人员综合劳动定额：每10万平方米配置10~12人。D、清洁卫生人员（1）保洁人员综合劳动定额4000~6000平方米配置1人。（2）清洁主管人员10万平方米以下，配置主管1人，班长1人；10万~20万平方米，配置主管1人，班长2人；20万平方米以上，每增加5万平方米增设班长1人。（3）保洁员1）楼梯清洁：14层/h*人（1梯4户）。2）擦楼梯、楼梯扶手、护栏、地脚线：8层/h*人（1梯4户）。3）地面清扫：500平方米/h*人。4）洗地毯：100平方米/h*（2~3）人。5）刮玻璃：15平方米/h*人。6）清洁电梯轿厢（抹钢油）：1个/10min.7)清洁8层以下楼房（无电梯）：5单元/d*人；9层以上楼房（带电梯）：10层/d*人。E、园林绿化人员（1）园林绿化人员综合劳动定额1）室外绿地管理：每6000平方米绿地面积需绿化工1人。2）室内绿化管理：每2万平方米建筑用地（或200户业主以内）配1名绿化工，每10万平方米配2~3人。（2）园林绿化主管人员30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班长；30万平方米以上，设主管1人，班长2人，每增加10万平方米配置园艺师1人。（3）绿化工人1）绿篱及灌木修剪a、墙状绿篱：人工20m/h；机剪50m/h。b、丛生或块状绿篱：人工25平方米/h；机剪50平方米/h。c、球状绿篱：直径1m球形，4棵/h。2）大树修剪a、冠径15m以上，需3人配合，1棵/8h*3人。b、冠径10~15m,需3人配合，3棵/8h*3人。c、冠径5~10m,需2人配合，12棵/8h*2人。d、冠径5m以下，高3m以下，单人操作，平均2~5棵/h*人。3）剪草a、特级、一级草坪：机剪360平方米/h*人。b、二级草坪：机剪280平方米/h*人。c、三级草坪：用气垫机剪180平方米/h；割灌机剪60平方米/h。d、四级草坪：割灌机剪40平方米/h。4）淋水：人工喷淋平均500平方米/h*人。5）杂草清理：人工除杂草平均20~50平方米/h*人不等。6）机械检修：正常的周期性检修每月2d/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。F、物业管理人员综合劳动定额（1）多层住宅：5万平方米以下，每人监护面积2500~3000平方米；5万~10万平方米，每人监护面积3000~3500平方米；10万~30万平方米，每人监护面积3000~4000平方米。（2）高层住宅、写字楼：5万平方米以下，每人监护面积2000~2500平方米；5万~10万平方米，每人监护面积2500~3000平方米；10万~30万平方米，每人监护面积2500~3500平方米。