关于旧城改造的思考和实践

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2013小成果提交表提交日期：成果名称关于旧城改造的思考和实践所属分类□住宅地产√商业地产□办公地产□产业地产□养老地产□旅游地产□城市运营□交通地产□企业咨询□其他成果类型□工具包√专题研究□经典案例□其他研究方案研究内容一、背景二、介绍三、案例解决的关键问题及创新点关于旧城改造的思考和实践人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）齐娈玥TJ14070003天津中原高级投资分析师100Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2013天津中原地产投资顾问部2015.05关于旧城改造的思考和实践Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2013一、旧城改造是城市升级的必要过程二、旧城改造催生都市综合体三、旧城改造的案例目录Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2013一、旧城改造是城市升级的必要过程Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2013城市化进程扩大城市规模在将近200年的时间里，多数西方发达国家基本上实现了“城市化”，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72％，英国87％，联邦德国79％，荷兰86％，加拿大77％，澳大利亚83％。1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿达到10亿左右。城市化的快速发展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2013城市升级要求旧城改造深圳经过26年的飞速发展,其经济水准无论从质还是从量上,都已经位居国内城市发展水平的前列。随着国际化城市定位的确立，深港双城的深入演绎，深圳的城市发展开始迈入一个全新的阶段。深圳已经不是一个单纯的窗口城市、试验城市或是创业城市。青岛、深圳、大连、苏州和宁波等城市的综合经济实力已经超过直辖市标准，据闻该五城市正在向中央政府申请升级为直辖市。深圳目前已经成为1700万人口的特大型城市，城市发展要求对旧城或城中村提出城区更新的要求。Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2013随着城市经济的发展，为适应已批准的城市详细规划的需求，实施的对与规划发展不相符的旧有城市基础设施的拓展、改线，工矿、企业、商贸、房宅的拆迁与重建，绿地与公共文教娱乐场所的改扩增建设等。旧城改造定义Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2013旧城改造分类中心区改造旧城居住区改造历史文化保护区改造旧城商业区重建与改造城中村改造旅游度假区改造旧工业区改造港口、码头改造旧城改造Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2013旧城改造研究思路旧城改造要解决的问题旧城改造研究体系为什么要改造改造原因为什么能改造改造条件改造成什么改造目标谁来改造改造主体如何改造改造模式如何判断改造是否成功改造评价改造会造成什么影响改造影响Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2013改造原因Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2013旧城改造根本原因土地资源短缺优化土地存量土地资源浪费旧城改造城市更新旧城改造实质：如何合理利用已开发土地Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2013城中村存在的主要特征景观特征流动人口集中，人口职业构成复杂；居民文化程度不高，缺乏现代意识；治安混乱，社会问题严重。经济特征社会特征许多学者认为城中村的景观特征就是”脏、乱、差“。具体来说就是建筑密度高、层数低，建筑结构以砖混结构为主，基础设施不完善。归纳起来有以下几点：（1）集体经济实力强大；（2）第三产业发达，以房屋租凭为主要经济模式。Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2013旧城改造目标Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2013旧城改造目标改造目标集约利用城市土地，提高土地利用效益城市结构合理，产业布局得当完善城市功能，成熟城市配套提升城市形象，完成城市升级Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2013城中村改造目标完善城中村的法治和管理体系，使城中村人口管理、经济活动及全面的社会管理纳入城市规范化体系。基于市场的原则，积极稳妥地推进城中村产业升级，引导城中村经济可持续发展并与城市经济活动全面、有效对接。坚持包容和求实的态度，妥善发掘与保护城中村有价值的历史与本土文化，使其成为城市文化经营和旅游产业的组成部分。综合发展社会目标产业目标文化目标城中村改造目标改善城中村的发展环境，使城中村成为与整个城市协调、互动发展的城市地区。Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2013旧城改造主体Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2013旧城改造主体确定改造主体如何参与确定改造主体的责权利确定改造主体政府开发商责任股份公司利益权利Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2013旧城改造模式Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2013旧城改造模式改造主体改造方式补偿方式安置方式股份公司政府开发商综合整治整体拆建异地重建局部拆建保护货币补偿产权调换就地安置异地安置Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2013旧城改造模式具体内容改造模式说明改造主体确定改造主体的职责、权利、义务改造方式确定改造的方式及改造周期补偿方式确定拆赔比安置方式解决原住民的安置问题Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2013旧城改造模式分类自发式改造以原住民或股份公司为改造主体的改造模式，原住民自筹资金，按自身意愿进行改造，政府给予一定的支持，原住民或股份公司可以结合自身状况来决定是否引入开发商。如：深圳渔民村模式。政府式改造以政府为改造主体的改造模式，政府统一规划，市场化运作，根据项目自身状况来决定是否引入开发商。如：深圳中心区模式。市场式改造以开发商为改造主体的改造模式，开发商自筹资金，按有关规定先对所有被拆迁业主进行补偿安置，所开发的商品房进入市场竞争经营。如：深圳渔农村模式。Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2013案例上海新天地项目名称上海新天地改造项目地理位置上海市中心卢湾区，毗邻淮海中路、地铁站开发商香港瑞安集团开发时间上海新天地：1999年初——2001年中总占地面积52万平方米总建筑面积160万平方米上海新天地占地面积3万平方米上海新天地建筑面积6万平方米项目本身价值售卖值：2500美元/平方米；目前值：4000-5000美元/平方米周边物业价值开发前：8000-10000元/平方米；开发后：20000元/平方米；翠湖天地售价高达17000-25000元/平方米功能分区：北区—上海新天地以中西合璧、新旧结合为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄和充满现代感的新建筑群融为一体，创建集历史、文化、旅游、餐饮、商业、娱乐、住宅和办公等多功能的小区。南区—以反映时代的新建筑为主，建造一个综合性商业娱乐中心。3点借鉴：品牌商家进驻，招租对象锁定世界品牌；开发模式—管理者与经营者分离；盈利模式—以房地产带动（只租不卖，商铺价格由2500美金上升到4000-5000美金/月）Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2013发达国家的旧城改造经验（一）把改善市政基础设施和居住环境质量作为城市改造的中心内容例如,德国在城市(乡镇)规划和城市建设中,十分重视处理好人和自然的关系,注重生态平衡和环境保护。德国城市绿地面积一般占20%-30%,高的达到40%-50%,人均占有量达100平方米左右。（二）把改造旧城与保护历史文化古城风貌结合起来,对重要文物、古迹及古建筑物重点保护例如在旧城改造的过程中,法国共有12600处古迹和21300座历史性建筑物均受到法律保护,其中大多数是城堡、庄园、宅第和教堂。法国1962年公布了马尔罗法。该法规定对若干城市地区进行全面性的保护规划。（三）发挥各级政府及私人的积极性,多方筹集旧城改造资金开始于1954年的美国旧城改造就是通过地方有关机构和大量联帮政府的补贴来筹集改造资金的。Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2013二、旧城改造催生都市综合体Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2013特征1地价与租金提升经济利益的再分配的驱使，在制定旧城更新改造规划时，对城市土地进行评估和地价分级、并对城市土地增值、土地市场进行测算，实现价值最大化。特征2最高的交通可达性特征3城市功能聚集中心旧城改造与都市综合体的共性特征：地价、租金提升/交通高度发达/城市功能聚集/城市更新交通配套成熟地区，地铁、高速道路成为现代城市的一个非常重要的交通手段，其次是机场、火车站、高速公路等，路网密度也是一个重要的指标。规划从城市功能、布局、产业结构上进行调整，使旧城机能得以完善，强调区域的综合功能。根据之前出现的产业结构、用地结构、交通压力、市政设施、居住环境等问题进行调整，使得规划更合理。特征4城市更新Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2013都市综合体多应旧城改造而产生①城市快速发展②城市规模扩大和城市化程度提高③相邻建筑综合体集群形态出现④城市建筑群功能集约化更高，规模更大⑤交通网络提升，联系更紧密国务院发展研究中心等机构，对2003年以来的建成或在建的100个新建筑综合体研究显示：65%的建筑综合体具有酒店、办公、公寓、商业四大基本功能。都市综合体产生背景都市综合体特性Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2013都市综合体特征高密度性集约性高可达性区域环境交通网络发达，城市功能相对集中。建筑密度和高度均高，人流密集功能全面集中。1功能复合性功能组合拥有完整的工作生活配套运营体系。商务办公、酒店、公寓、商业、文化娱乐等多样性和复合性。3整体统一性各个单体建筑相互配合、影响和联系，建筑群体要与周围整体环境统一、协调。立面风格2Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2013均衡性空间连续性内部和外部联系完整性巨大社会效应土地使用不同种类的土地分布应均衡的分布于不同功能的建筑群兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用。平面和立面的连续性，保持协调和统一各功能均通过空中、地下和地面形成多层次联系，形成互补的、流动的、连续的空间体系。城市位置和庞大规模，加上从开发到运营模式将会成为地区标志性项目。城市标志空间纬度内部功能有机结合，外界交通立体衔接。456Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2013三、旧城改造的案例Codeofthisreport|30©CopyrightCentalineG