万科限额设计的8大指标(学习)

万科限额设计的八大标准对企业的关键技术经济指标进行限额控制，能给企业带来高额回报。那么，在满足客户需要、尊重设计的前提下，如何如何提炼一些“关键技术经济指标”，通过对这些指标的限额控制，跨越专业管理边界，实现项目成本无接缝管理？且看标杆房企万科是如何提炼、下达、考核限额设计的。一、设计限额指标主要包括成本限额和主要指标的限量控制，主要为以下8方面：1.设计费本指标为项目达到交付要求及销售推广而发生的设计与设计相关的费用的限额。其中包括的内容为含规划设计、建筑设计、总平环境设计、室内设计（含公共部位、会所、样板房装修）、专项设计（含基坑支护、人工湿地、特殊水景、人防工程、燃气工程、幕墙、铝合金、钢结构、标识系统、智能化、室内灯光设计、灯光及泛光照明、变配电及专线、结构检测等）、审图及专业设计顾问等费用。精装交楼及临时搭建的售楼处设计费不在本设计费限额范围内。住宅设计费限额适用于住宅项目（含局部街铺、底层商业、独立会等），写字楼设计费适用于一般公建项目（含局部街铺、社区商业、底层商业等）。备注：（1）参照2002版《勘察设计收费标准》、设计费统计及对标单位设计费统计。（2）策划设计中心作为设计管理主责部门，负责设计费管理的总协调，设计费使用出现分歧的由策划设计中心或其授权部门解决，设计费超限额或目标的需由该项目设计主责部门按照相关流程报批。设计费有多个主责部门的，由策划设计中心牵头，相关部门联合会签。（3）为了确保项目的设计费计费基数的唯一性及严肃性，设计费取费基数为容积率面积+地面核增面积+地下室面积。其中核增面积及地下室面积之和不超过容积率面积的。2.营销费用限额本指标为项目为了销售而发生的各类费用，包括营销管理费、营销推广费、卖场营造费、中介销售代理费、物业管理及客户服务等相关费用。营销费用计算以销售收入为基数。备注：（1）深圳项目由营销中心负责营销费总协调，进入的新区域（城市）由营销中心配合，项目公司负责总协调，已经进入的区域由城市公司负责其范围内的营销费用总协调。（2）计费基础为销售项目第二阶段成本目标及盈利分析测算中的销售收入，不受实际销售收入增加影响。持有物业及保障性住房不计算营销费用，物业管理及客户服务等相关费用单计。（3）物业管理前期介入费列入总营销费用控制，本内容与当前成本目标体系中的“销售费用”内容一致。3.钢筋、混凝土限量设计标准由于钢筋及混凝土指标是相互关联的，因此将两个指标作为一个整体考虑，以下各项指标均以“建筑面积”为基数，即采用GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积。（1）地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较小。备注：（1）策划设计中心为设计管理部门，负责对钢筋及混凝土限额指标的总协调，并为项目公司（项目部）提供专业指导，并在成本目标下达时提供专业意见。（2）地下部分限额的范围：a.无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。b.地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板及以下。限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水池等）钢筋及混凝土。（3）该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米以内为宜。若确定为筏板基础或其他情形的，根据实际情况可在第二阶段成本目标下达限额指标时做适当调整。（4）消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。5）塔楼部分地下室，地上结构转换对其指标影响较大，不转换按照80米内、80米以上分类钢筋按130kg/平米和140kg/平米，全转换按照80米内、80米以上分类钢筋按160kg/平米和170kg/平米控制。（6）人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为180kg/平米。（7）地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量。地下室面积含设备房面积，但扣除赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。a.人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内，33平米/辆；b.人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以内，35平米/辆；c.人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内，37平米/辆；d.人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以上，40平米/辆。（2）标准层指标（该指标含阳台、凸窗等常规赠送面积）：适用标准层及不含转换层的地上结构。备注：（1）计算基础面为地下室顶板面以上（不含地下室顶板）。（2）地上部分不含砌体拉结筋、屋面刚性防水钢丝网，含建筑构件内钢筋及砼。计算范围从地下室底板以上，含屋面女儿墙及其他建筑构件。（3）标准层必须符合标准层钢筋及砼限额指标，为了控制不合理的架空转换，地上面积综合含量指标为刚性控制上限。（4）除入户阳台、生活阳台、客厅阳台、凸窗以外的面积赠送，赠送经过策委会确定并在会议纪要中明确，可以根据实际赠送的类型，在成本目标中报成本委员会审议，能在改造后形成封闭房间的，参照标准层限额指标，不能形成房间的按照结构板建面积计算，控制指标为钢筋10kg/平米，砼0.16立方/平米。其他赠送方式均不调整限额设计指标。4.外立面门窗标准限额本限额适用于住宅产品。影响门窗成本构成的因素包括铝合金材料断面选择、铝合金材料表面处理、玻璃选择、五金选择、门窗地面面积比等。铝合金的成本限额需要从材料选择及开窗率等方面综合考虑，合理控制在合适水平。本限额指标由窗地比及参照标准化研究成果的铝合金门窗综合价格共同构成。（1）档次与材料选用参照表（住宅）（2）窗地比控制（住宅）计算方式为外墙门窗洞口面积/地上建筑面积，不含入户门、装饰百叶、采光井等。（3）铝合金门窗综合价格及铝含量控制表（住宅）其中普通型材为华南区铝合金标准化设计文件数据，同系列截面的断桥型材用量较普通型材高40%。备注：（1）售价一线城市6万/平米以下，二线城市3万元/平米以下的住宅不得使用木包铝等高档材料。（2）有保温隔热要求，但不适宜使用断桥隔热铝型材的，可以选用塑钢型材代替，但是中档住宅及以下档次产品，不得选用彩色覆膜工艺等高档型材。（3）北方地区及其他区域的普通住宅建议使用塑钢窗。5.外立面用材影响成本的主要要素包括外立面材料选择、施工工艺、外墙地面面积比等。外墙的成本需从外墙的材料选择和外墙地面面积比两个方面控制，以地上建筑面积单方成本作为限额控制上限。（1）外立面用材参考表备注：a.材料：干挂工艺的各类饰面、进口石材、单价超250元/m2石材或其他面材、幕墙及其他高端的新工艺类材料。b.材料：湿贴国产石材、劈开砖、火山灰砖、高档合资品牌面砖。c.材料：高级面砖、氟碳涂料、仿石涂料、质感涂料等。d.材料：普通面砖、普通涂料。e.构架：屋面装饰功能构架。f.裙楼不适用于本限额指标。（2）外立面用材综合指标及墙地比控制指标（按地上建筑面积计算）。备注：a.墙费用不含基层抹灰及保温层，墙地比计算公式为：外墙墙面面积（含外墙装饰面、建筑造型展开面，不含阳台底部涂料）/地上建筑面积。b.比指标可作参考指标，不作考核指标。6.景观工程费限额为实施景观工程而发生的工程费用，包含硬景（消防道路、园路及广场等）、绿化、水景、景墙园建、外围墙、组团围墙、雕塑小品、室外照明泛光、室外照明、标识、人工湿地、500mm以内厚种植土回填等。软硬景及按照景观面积单价均为刚性指标。a.工程单价调整系数：一线城市系数为1，二线城市系数为0.9，其他城市系数为0.8，山地景观视情况可按展开面积作适当调整。b.刚性住房、两限房及廉住房项目的景观费用不适合本限额指标范围内。c.景观费用、空中花园景观费用、别墅类产品中的庭院内景观费用适合本限额范围内。d.类控制指标不含庭院面积。毛坯交楼的庭院面积内按100元/平米控制，设计建成交付的计入到精装工程费。e.景观的界定为消防通道、园路、广场、景墙、有硬铺的水景面积、泳池铺装面积等。f.成本的控制主要从以下方面：A.合理空间布局，投入到重点展示区域；B.控制水景面积；C.兼顾好本土特色与招商特色，用好本土饰材及植物；D.充分利用现有地势，避免过多造坡造山；E.植物种类及配备合理；F.控制硬景的面积比例；G.控制重点景观面积占总景观面积比例。g.项目（如容积率高或占地较小的项目）的硬景控制比例由策委会确定。7.公共部位装修标准限额按照装修区域分为大堂、地下室电梯厅（大堂）、标准层电梯厅、标准层过道、会所及公共卫生间六个区域。在装修标准上按照豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅区分。对不同区域的单个大堂及会所面积确定合理值，避免盲目做大公共区域。（1）部位装修标准，含软装、硬装、空调设备及灯饰等全部费用。备注：（1）大堂及会所一线城市系数为1，二线城市系数为0.8，其他城市系数为0.7。（2）地下室大堂指标准同首层大堂标准的装修，若地下室按照简单装修，应按标准层标准套用。8.销售展示装修标准限额（1）房建造标准上限管理各区域城市样板房建造标准上限以下表标准乘以相应系数确定：备注：（1）豪宅项目样板房设计为非标准化内容，低端项目不做样板房，只做准豪宅及中档住宅项目的样板房限额。（2）调整系数一线城市系数为1.0，二线城市系数为0.8，其他城市系数为0.7。（3）建造标准、设计费按实际装修面积计算，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算。（4）硬装包含装修材料、人工费、洁具、五金、空调、橱柜、固定家具和电器等，软装配饰包含活动家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画等。（5）营销主责部门可以根据营销需要，适当调整样板房的装修标准，但不得超过上限的20%，费用包含在营销费用总额中。（2）中心建造标准（不含设计费）备注：（1）造价按实际装修面积进行计算。（2）硬装包含装修材料、人工费、洁具、空调、其他固定电器等，软装包含家具、饰品、窗帘、吊灯、植物、挂画、水吧酒水等。二、设计限额指标的下达1.限额指引的适用阶段在符合上述限额范围内的，自项目立项开始即适用本限额设计指标控制成本。在拿地阶段，项目初步定位确定时，成本预设及估算即采用本限额指标测算成本，用于拿地测算及第一阶段成本目标控制。在拿地后根据第一阶段成本目标测算的成本，用以指导后续各阶段的设计。2.限额指标的下达考核的限额指标均以下达的第二阶段成本目标为准，以公司经过成本委员会审议并下发的第二阶段目标及批准的限额为上限。若第一阶段项目的定位变化导致成本的增减，应按照《成本目标管理工作指引》流程审批。并在后续设计及实施过程中合理控制，未单独下达项目限额指标的项目适用于本《项目限额设计成本》。3.限额设计的操作在公司以利润为导向的考核体制下，限额设计的目的就是合理控制投资成本，降低开发风险，在实际执行限额中涉及到多部门的，应由城市公司总经理或项目总负责整体协调。可调整的增量成本仅限于提升项目档次的范畴，其他刚性不可调，可调整的增量成本内容包括：（1）建筑效果提升（包括建筑外立面装饰、铝合金门窗、阳台栏杆）；（2）景观效果提升（包括软硬景、小品、水景），红线外景观改造不在本调整范围之内，应另行报批；（3）室内装修档次提升（包括大堂、标准层电梯厅、会所装修及入户门），项目增加精装修交房的内容属于项目定位问题，不在本调整范围之内，应另行报批；（4）设备（包括电梯品牌、电梯装修、可视对讲）。上述调整内容，总额在成本目标二至六项总和3%以内的，须详细列明增量成本细项，经公司成本管理委员会预审小组初审后，报备成本管理委员会；超出3%额度的，须报批成本管理委员会。三、限额设计的执行及检查1.前期研究阶段前期设计研究与概念草案中必须执行限额设计规定，与成本预设及估算相结合，将有关项目定位（豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅）、售价、项目区域分类在可行性研究报告中明确。2.概念设计阶段在设计任务书中应提出明确的限额设计指标，设计单位在进行概念设计时必须执行；概