个人住房贷款的主要方法及练习

第五章个人住房贷款第一节概述第二节工具第三节运作背景1998.7,国务院，《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，逐步实行住房分配货币化职工购房来源：职工工资，住房公积金，个人贷款、住房补贴等1998.5,中国人民银行《个人住房贷款管理办法》，完善住房金融体系。一、个贷的概念和种类1.概念（掌握）金融机构自然人贷款购买、建造、改造、修缮各类住房2.种类（熟悉）⑴资金来源A自营性贷款：银行发放，信贷资金，资金成本高，利率高，额度大，灵活B委托性贷款：中心，住房公积金贷款，低进低出C组合贷款：B+A⑵住房交易形态首次住房贷款一级市场，一手房贷款再交易住房贷款二级市场，二手房贷款⑶贷款用途A个人住房贷款B个人大修贷款⑷按购买住房类型A经济适用房贷款B商品房贷款二、特征（熟悉）1.期限长：6-30年，2.零售性：数量多，单笔金额少3.分期偿还性：难一次还清贷款加：4.灵活性：体现在Ain上三、主要术语（掌握）1.贷款金额①概念：借款的数额②贷款限额：数量，***万元比例，A%③取整④一般额度：10-30万元2.首付比率①概念：注意：首期≠首次，住房总价＝住房款②表示：A%③几种情况100%首期付款额住房总价3.贷款比率①概念：②表示：A%：例如80%成数：贷款八成③关系：首付比率＋贷款比率＝100%100%贷款金额住房总价4.偿还比率①概念：②表示：A%：例如80%③一般≤30%。100%分期偿还额同期收入4.贷款余额①概念：尚未偿还的贷款本金数额②表示：Pm③作用：提前还款时需计算总结1.贷款金额2.首付比率3.贷款比率4.偿还比率5.贷款余额最高最低最高最高实际术语限额20%，40%80%，60%30%分析李阳于2007年6月，购得位于西安市青岛路房屋一处，单价为6000元每平方米，房屋建筑面积为80平方米。他目前家庭积蓄为10万元，可全部用于首付。当地规定，按李阳的情况最高可贷总房款的八成。请给该客户计算贷款的购房方案。分析2•李强于2005年购买由天人集团开发的位于阳光小区的住房一处，房号为3-3-501.该房建筑面积为100m2，单价6000元。购买一处车库，编号为A区18号，车库款为7万元。同时由于购房所加保险、契税等费用约3万元。李强可办理最高30万元20年的公积金贷款，工行7成20年的按揭贷款。李强可提供30万元的现金首付。•请设计三种购房贷款方案。四、个贷的担保方式（熟悉）五种方式1.以所购住房做抵押（多）：最主要，最有效的担保形式。两种形式现房抵押：期房抵押：按揭贷款2.抵押加连带责任保证（多）•概念：阶段性保证担保＋住房抵押•两种形式期房抵押：由开发商提供保证住房置业担保：由住房置业担保公司提供保证3.抵押＋购买住房贷款保险概念：住房抵押＋住房贷款保险当出现意外情况，由保险公司借为履行。4.质押担保5.连带责任保证五、住房置业担保（了解）1.概念依法设立的保证置业担保公司，在借款人无法满足贷款要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。2.程序•申请－－受理－－办手续－－解除3.住房置业担保公司•为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业。•只能从事住房置业担保和房地产经营业务。六、个人住房贷款的性质（理解）1.实质：个人住房贷款＝房地产按揭贷款≠房地产抵押贷款P91按揭购楼的行为过程：按揭人由租楼－买楼的过程虚拟抵押2.按揭贷款与抵押揭贷款的区别房地产抵押按揭贷款⑴债务承担手段自有租用⑵债权债务参与人借贷双方先买后租⑶债务资金运用及目的贷款住房⑷还贷形式多种月供⑸审查资信重点P94第二节个人住房贷款工具（掌握）一、月等额偿还按揭贷款（等额本息法）1.概念及适用范围⑴借款人每月以相等的金额偿还贷款（本息和相等，本↑息↓）⑵适用预期收入稳定的借款人2现金流量图（对银行，对个人，板书）3公式P→A及注意事项4P103例题25.求贷款余额⑴P103法定利率调整一年内，合同利率一年以上，于下年初开始实行新利率⑵求贷款余额的两种思路m期后A的现值之和先求m期累加的现值，再和P相减得到贷款余额的现值，最后折算成第m期初的将来值6.求调整利率后的A步骤：⑴求正常情况下月还款额A⑵求贷款余额⑶求新利率下的A‘⑷P104例题3二、等额本金偿还按揭贷款1.概念：⑴本金部分按月等额偿还，利息按实际余额和利率计算。（本△＋息↓）↓⑵适用预期收入逐渐减少的借款2.现金流量图（板书）3.公式（板书）（注意修正书的公式）4.例题4P105总结：每次计算需用到Pi和P/n，可以先计算。P106两种方法的异同等额本息法等额本金法A相同的逐期减少本息先还息多本同，息↓总利息多少使用方便（多）不方便少）练习P1255⑴月等额方式下，月还款额是多少？⑵若全部商贷，八成15年，则A＝？⑶5年后贷款余额是多少？利率为7%时，A’=?⑷若全部商贷，求a1a180a616.⑶求5年后的贷款余额是多少？⑷若等额本金法，求a1a120a61三递增式偿还按揭贷款1.概念：在每年的各个月份，以相等的额度偿还，但逐年按一定比例递增。（分级支付、渐进还款）2.现金流量图P1073.计算公式P107⑴不考虑月计息⑵考虑月计算4.例题P108四、飘浮式按揭贷款1.概念：每期偿还额均低于A，最后一次还清全部贷款。2.现金流量图：3.计算步骤：⑴计算A：A=P（A/P,i,n）＝P×Mc1(等额月偿还系数）⑵计算A1：A1=P×Mc0(月偿还系数)⑶计算E：E=A1＋（A-A1）×（F/A,i,n）012345…nAA1E五、可变利率按揭贷款形式随价格水平调整可调利率1.随价格水平调整⑴概念：只确定初始利率，约定在一段时间后按市场价格指数对Pm进行调整。⑵计算步骤：求A:A=P（A/P,i,n）求Pm‘：Pm‘=A（P/A,i,n-m）求Pm‘‘：Pm‘‘＝Pm×（1+i）(市场价格指数)求A’:A‘=Pm‘‘（A/P,i,n-m）五、可变利率按揭贷款2.可调利率按揭贷款⑴概念：贷款初期确定略低于市场利率的初始利率，以后每隔一段时间调整一次。⑵分类：利率调整无限制（多）利率调整有上限还贷额有上限⑶现金流量图：⑷计算：不断求A和Pm‘，得到各期的还款额3.优缺点P106六、逆向年金抵押贷款⑴概念：银行按月给房地产所有者A，抵押合同期满，借款人则一次性还贷。⑵计算步骤：评估房产值（将来值，一定比例）确定贷款期计算A处分房产，清偿贷款⑶计算P116