TOD案例研究

案例研究5Part——全球视野，找寻开发模式TOD模式概念以公共交通为导向的新城开发模式，以围绕地铁、轻轨等城市公共交通展开，以公共交通场站为中心，建立400-800米为半径的城市中心的公共化配置土地资源和公共资源的开发模式。主要特征高效：土地使用效率、服务设施使用效率、城市运作效率；活力：24小时活力都市、公共交通使用频繁；可持续：土地资源集约化、服务设施集约化、减少机动车带来的环境压力、城市良性发展。【模式概述】以公共交通为导向进行城市综合开发，利用交通最大化土地、物业价值，对新城发展带动效果明显国际案例之城市轨道交通枢纽驱动的站城一体化活力新城日本·涩谷未来之光ShibuyaHikarie涩谷未来之光【项目概况】涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套于一体的TOD综合体，被誉为年轻人之街，是日本国内外各种流行元素的发祥地底层：商业中层：创意空间、剧院高层：办公空间地下：地铁站地理位置东京副中心涩谷站区域开发商东急电铁、东京地下铁、东宝不动产等共同开发项目指标区域首个城市更新项目，总建筑面积约70万㎡，首期未来之光14.7万㎡地铁线路6条地铁线路开发策略项目分三期开发，一期未来之光2009年6月开工，2012年4月竣工，二期二丁目预计2020年建成，三期预计2027年建成物业形态商业、文化设施、办公物业分布B3-5F商业、6-7F餐厅、咖啡厅，8F公共空间、9F展厅、11F空中大堂、13-16F剧院、17-34F办公空间项目定位24小时不眠之街”拥有的“年轻人之街”之美称，是日本国内外各种流行的发祥地。涩谷未来之光【开发背景】由于当时地铁线路建造时期不一，部分线路换乘不便，且占据相当规模的城市用地，对项目进行站城一体化以期提升现有空间利用价值201220272009开发前开发后涩谷未来之光【片区功能设置】涩谷站周边片区开发由5个项目组成，涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能，皆围绕地铁站点分布涩谷未来之光商业、商务、文化中心147000㎡（首期）涩谷站南街区大厦产业中心114600㎡居住、教育中心道玄坂街区大厦商务、商业中心59000㎡12345目前涩谷站周边开发共有五个项目构成，涵盖商业、商务、文化、产业、居住、教育6大功能；五大片区围绕地铁站点分布，皆可享受交通便利性。涩谷MarkCity写字楼、酒店、地下商业139520㎡【开发策略】项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过优化交通及建设文化设施，获取容积率奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打造区域商业文化中心开发模式：项目通过TOD模式提升车站交通功能优化，并通过PPP在urbancore集中设置文化设施，作为奖励，政府将项目容积率从8.15提升到13.7；规划设计：涩谷是谷地，项目因地制宜，建立立体的空间步行系统。将人流水平转移的同时，实现垂直移动，拉动项目人流。日本政府铁路建设铁路运营房地产开发开发商一期：未来之光二期：二丁目公建文化配套许可开发容积率奖励滚动开发涩谷未来之光【交通整合】作为TOD模式的重要支撑，对现有交通重新整合，实现车站枢纽跟周边地区集约和互动，提升轨道交通利用率，同时对集约空间二次开发涩谷未来之光涉谷原本有六个不同线路汇聚的车站里，围绕这个区域，把另外两个早期建设的车站进行移位，实现有效的换乘，很好地节约了用地。车站地形断面图及步行体系图【规划理念】引入城市公共空间，电梯和垂直交通取代街道，由单一的交通、商业功能转型为国际创意性办公、娱乐、观光、等综合性中心城区涩谷未来之光17F屋顶绿化11F空中大堂13F屋顶绿化7F屋顶绿化注：整个建筑地上商业为7层，地下商业为两层，8层为创意空间，9层是多功能展览空间，11层是空中大堂，13-16层是剧场，17-34层是办公由于复杂的城市需求和有限的城市空间，涩谷之光选择了竖向复合叠加城市功能的模式，形成了竖向的城市商业配套综合体。【业态定位】主力客群定位更新为30岁左右，创意、IT人群，引入百老汇和多功能的生活空间，丰富区域业态和消费结构，增加目的性消费涩谷未来之光涩谷一直是学生聚集区，为吸引新的年龄层人流过来，项目中的办公专门为创意、IT等企业打造，引入30-40岁年龄群喜爱的百老汇剧院和多功能的活动空间，日常上下班外的目的性消费增加，逐渐丰富整个涩谷的业态和消费结构；创意超市创意空间百老汇剧场艺术餐厅个人办公空间【褶皱空间】外立面折边设计，并通过绿化、分节的内外衔接，形成柔软的脚边建筑，体现人性化尺度，打造区域内标志性建筑物涩谷未来之光绿化外墙褶皱立面绿化外墙设计要点：迎合周围环境的脉络，改变其裙房部分的形态，创造出与街道一体化连续的建筑【空中建筑】通过分散设置公共开放空间，并在4F、10F屋顶设置独栋、亭阁等建筑，创造出瞩目点，营造多首层、高价值的垂直空间涩谷未来之光①公共开放空间分散设置在多层；②非盈利型功能楼层：文化、艺术场所；③4层屋顶平台独栋建筑；④多首层垂直空间直接表现不同功能的建筑。④4FPavillion10FPavillion屋顶花园空中大堂创新点①②③【空间布局】街区公共空间以“urban-core”形式集中统一，使城市与建筑相连，创造出连续性、柔滑立体的城市空间涩谷未来之光urban-core是城市核心的意思，项目把不同标高的城市街道直接接入建筑的内部。加上地铁出入的站厅层，从B3F-4F，创建了5个首层的商业价值涩谷新文化街区断面图urbancore动线结构图启示：项目基于TOD模式，对土地集约化利用，通过与地铁站无缝联结设置多首层概念，设置目的性消费业态的公共空间、剧院等引入客流，并在建筑上有褶皱立面、空中建筑进行垂直空间打造亮点，其开发模式及空间打造打造均值得借鉴案例精华项目以TOD、PPP混合滚动开发，通过优化交通及建设文化设施，获取容积率奖励，在解决涩谷复杂的交通体系下打造区域商业文化中心开发模式通过褶皱立面、空中建筑和urban-core的个性化设计，打造为地域标志建筑，充分利用车站所处的土地价值，演绎出城市的活力并体现了移动空间的重要性功能布局项目为补充实力客群，增加目的性消费，将公共空间设置在项目中层，并选择重点业态精心打造，丰富项目的业态和消费结构建筑设计国际案例之TOD模式下全功能、大体量、已完工的近郊城市更新项目日本·二子玉川综合体Futako-Tamagawa二子玉川【项目概况】基于“城市到自然”的开发理念，以地铁交通枢纽为核心，打造成东京近郊、多功能于一体的大型城市综合体地理位置东京都世田谷区玉川二子玉川站开发商东急电铁和东宝不动产等共同开发项目概况区域首个城市更新项目，总占地112,000㎡，建筑面积429,200㎡物业类型写字楼、商业、住宅、酒店项目开发项目分两期开发，一期于2010年竣工，二期2015年竣工项目定位生态城市社区二子玉川【开发背景】选在地铁沿线开发获得区位优势，明确项目定位和人群定位，结合生态环境，打造大型综合体，产生片区辐射和影响力开发商背景开发动机开发目标项目由东急电铁株式会社开发，集团是东京最大的私营铁路公司，早年主营业务为地铁开发，自2000年以来，开始拓展铁路投资相关的多种服务和房地产开发业务,成为最先推行铁路与新城镇业务共同开发模式公司之一。东京铁路开发密集，新的铁路线开发成本高，而铁路沿线交通聚集大量人流和活动，通过房地产开发及物业配套可创造地块价值。二子玉川站属于田园都市线，是东京最拥挤的通勤线路之一，是通往市中心的主要干线，交通便利，人流量大。东急电铁株式会社旨在将“花园城市”理念贯彻到本项目开发中，打造高端自己型地产，并在郊区提供各类型商业配套，办公中心、活动中心、基础设施等。项目原貌项目地块之前为11.2公顷的游乐园旧址，现进行再开发。差异化定位本项目具有明确的定位，定位于创新行业和创新工作者，与东京中心区常规白领企业楼所不同；并且，提供针对年轻人的新型购物设施，利用优质综合方法吸引目标群体。二子玉川【区位交通】项目位于东京西南部世田谷区，公共交通及城市交通线路发达，是东京主要发展区位之一交通线路项目紧邻多条城市主要干道，能便捷通达城市主要区域；无缝隙连接二子玉川地铁站，公共交通便利，为项目带来大量人流。地块区位项目位于东京都世田谷区中心大井町线二子玉川站，片区人口繁多，紧邻的涩谷、新宿等繁华区域；二子玉川【物业功能】分五大片区开发，物业功能丰富；功能排布依据物业价值，距离交通枢纽远近分别为商业/酒店、写字楼、住宅；同时还规划有公园和生态走廊，提升项目整体生态氛围开发区域竣工时间建筑面积主要物业I-a2010年11月17200㎡商业I-b2010年11月106700㎡商业、写字楼I-c2015年157000㎡商业、写字楼、酒店I-d2010年7月133300㎡商业、住宅I-e2010年4月9400㎡商业、住宅二子玉川公园生态走廊住宅写字楼/酒店商业I-aI-bI-cI-dI-e二子玉川站枢纽二子玉川【产品组成】物业功能齐全，以地铁上盖物业为核心，最大化商业价值，同时通过生态走廊串联整个项目酒店、商业公共广场住宅、公园生态走廊购物中心二子玉川【开发模式】采取长期规划、长续经营、滚动开发和政府互动几种策略，前期做足功课，开发期通过多种方式减轻开发压力，谋取利益最大化协同多方业主完成物业分配方式，同时设置了协同管理的机制。只出售住宅物业，其他物业持有经营，看重长远利益。长续经营滚动开发商业和住宅先行开发，在形成片区商业和居住气氛的同时，通过销售住宅实现资金回现，并投入到后期商业、写字楼、酒店物业开发中。政府补贴A:土地所有者X：协会成员B：土地租客W:业主C:建筑租客商业、住宅商业、住宅商业、写字楼商业、写字楼、酒店2010年4月2010年7月2010年11月2015年为政府开发城市设施配套，获得大量公共补贴（3.55亿美元），这些资金都被用于项目的开发和再开发。多业主物业分配方式示意开发周期示意启示：做为典型的已完工TOD项目，在开发模式、功能布局方式、项目差异化定位方面，对本案具备借鉴意义案例精华采取长期规划、长续经营、滚动开发和政府互动（政府补贴）几种策略，前期做足功课，开发期通过多种方式减轻开发压力，谋取利益最大化开发模式分五大片区开发，物业功能丰富；功能排布依据物业价值，距离交通枢纽远近分别为商业/酒店、写字楼、住宅；同时还规划有公园和生态走廊，提升项目整体生态氛围差异化定位本项目具有明确的定位，定位于创新行业和创新工作者，与东京中心区常规白领企业楼所不同；并且，提供针对年轻人的新型购物设施，利用优质综合方法吸引目标群体。功能布局基于五大TOD综合体案例研究案例研究案例启示•功能构成：物业功能丰富，主要功能为办公、商业、酒店、住宅，其次可搭配目的性功能，如科研院、图书馆、艺术中心等。•布局规律：功能排布依据物业价值，距离交通枢纽远近分别为商业/酒店、写字楼、住宅。•通过与地铁站无缝联结形成多首层概念；通过功能错落形成垂直空间概念，促进集约化利用；通过设置空中花园、公园广场、生态走廊等形式提升整体生态氛围。•项目要与市内核心区、同片区项目形成差异化定位，包括物业类型、产品形式、客户等方面。•按照城区综合运营理念进行开发运营，前期开发策划精细化；后期通过园区活动、营销推广等内外结合的运营手段实现项目的整体价值。•采取长期规划、长续经营、滚动开发和政府互动（政府补贴）几种策略，前期做足功课，开发期通过多种方式减轻开发压力，谋取利益最大化。功能布局空间打造差异化定位运营策略开发模式