上海金山项目投资分析研究报告

上海金山工程投资分析报告[1]-投资上海金山工程投资分析报告[1]-投资目录目录1一、总论21.1工程简介21.1.1工程简况21.1.2工程规划总体要求21.1.3工程建筑面积指标21.2编制依据21.3主要经济技术指标31.4结论3二、市场分析42.1宏观环境分析42.1.1城市简况42.1.2经济发展状况42.1.3居民生活水平52.2、房地产市场分析52.2.1房地产市场综述52.2.2板块特征62.2.3未来发展趋势7三、工程周边环境73.1工程周边环境分析73.1.1周边环境73.1.2SWOT分析83.2竞争性楼盘分析8四、工程定位94.1总体定位94.2产品定位104.3客户定位104.4价格定位11五、财务效益125.1销售收入测算125.2建设投资估算125.3不确定性分析135.4经济效益评价13一、总论1.1工程简介1.1.1工程简况工程地块位于金山区金山新城中心城区杭州湾大道以东、卫阳南路以西、龙源路以南、板桥东路以北。土地面积142868平方M，土地用途为居住。工程地块所处区域属于规划中的金山区城市中心区，西北面临近区政府、西面临近中央大道，附近市政、生活和商业配套都在完善之中。东面是山阳居住区，邻近的有山鑫联城花苑，现正在建配套的菜场和商场。南面集中了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个中高档楼盘。1.1.2工程规划总体要求工程占地面积142868平方M，规划建设一个大型中高档居住区，土地使用年限为70年，规划容积率为1.1,其中多层1.4,非独立式低密度住宅0.7,建筑密度多层30%，非独立式低密度住宅25%，绿化率40%。机动车泊位按0.7个/户配置。1.1.3工程建筑面积指标工程总建筑面积180184.8平方M，住宅部分155654.8平方M，其中多层124523.8平方M，别墅31131平方M；车位部分23030平方M，配套1500平方M。1.2编制依据本报告根据目前可获取的资料，结合有关的政策法规和金山区有关规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为工程投资提供科学的决策依据。此外，本报告编制依据还有：1、上海市国有土地使用权出让合同。2、上海市土地资源管理局20030820号土地出让公告。3、上海市规划管理局《城市设计管理技术规定》关于住宅小区建设工程规划设计要点和土地利用条件和要求。1.3主要经济技术指标占地面积142868m2总建筑面积180184.8m2其中：住宅155654.8m2多层124523.8m2叠加/联排别墅31131m2车位23030m2配套1500m2容积率1.1建筑密度30%绿化率40%机动车停车泊位940个1.4结论本工程在目前市场行情下，总投资555,889,936.72元，销售收入658,784,392元，税后利润44,221,695元，投资收益率为8.0%。从敏感度分析来看，本工程风险性较大。故本工程从经济上不可行。二、市场分析2.1宏观环境分析2.1.1城市简况金山区位于上海市西南，杭州湾北岸，处在沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心和长三角都市圈枢纽地带。西连浙江省平湖市、嘉善县，东邻上海市奉贤区，北接松江区和青浦区。全区陆地总面积586平方公里，辖14个镇、1个街道，现有人口55万。金山区境内有沪杭高速、同三高速、莘奉金高速等高速公路网络。沪杭铁路金山支线直达金山城区。南部沿海申甬车客渡码头开辟了舟山、宁波等地海运航线。黄浦江支流贯穿全区各镇，成为内河运输主动脉。到2005年，金山将形成“三纵两横”五条高速公路和“六纵六横”区域干线公路网架。杭州湾跨海大桥建成后，金山将成为浙江快速进入上海的桥头堡。嘉金高速建成通车后，金山北出上海的时间将大大缩短。2.1.2经济发展状况2004年1-3季度金山区完成国内生产总值99.51亿元，按可比价格计算比去年同期增长26.1%，增速比去年同期高出7.3个百分点，预计全年增长将超过24%。结合2003年发展情况来看，金山区经济发展开始步入高速增长期。2004年1-9月份金山区完成全社会固定资产投资75.91亿元，同比增长68.1%。1-9月房地产投资完成74375万元，同比增长32.0%，占全社会固定资产投资总额的9.8%,继续保持高速稳定增长的势头。其原因主要是房地产开发继续了去年发展的势头，从今年1-9月统计数据反映，新开工工程较多，而且其规模较大，今年的房地产投资形势仍较为乐观。但由于受宏观调控的影响下半年开始增幅逐月下降。2.1.3居民生活水平2003年金山区城镇职工年平均收入18500元，比上年增长8.0％；农民人均收入4832元，比上年增长9.5％。年末居民储蓄存款76.7亿元，比上年增长17.7％。农村养老保险投保率93.18％。2.2、房地产市场分析2.2.1房地产市场综述2004年金山区房地产业蓬勃发展，商品房继续保持旺销势头。1-9月份，全区房地产开发投资完成7.44亿元，同比增长32.0%。商品房施工面积145.36万平方M，增长55.6%；商品房竣工面积56.24万平方M，同比增长72.7%；商品房销售额9.37亿元，增长112.8%，至9月底，空置房面积5.63万平方M，同比下降51.5%。2.2.2板块特征根据一手市场楼盘供应情况来看，金山区可以划分为三大板块：石化板块、朱泾板块、枫泾板块。石化板块该板块由于区政府的南迁，市政建设和房地产投资迅速升温。2004年市场供应量共计32.18万平方M，共2773套，已销售13.75万平方M，共计1319套，去化率为47.5%。市场主要房型为100m2左右的二房和120-140m2的三房。该板块内市场价格在3500-4500元/平方M，均价在4000元/平方M左右。朱泾板块该板块作为曾经的区政府所在地，房地产市场兴起的最早。2004年市场供应量共计25万平方M，共2492套，已售7.81万平方M，共740套，去化率为30%。市场主要房型为90m2的二房和110-130m2的三房。该板块的市场价格在3000-4200元/平方M，均价在3500元/平方M左右。枫泾板块该板块随着上海市“一城九镇”计划的提出而备受关注。2004年市场供应量共计63.43万平方M，共5770套，已销售23.48万平方M，共计2215套，去化率为38%。该板块的市场均价在3000元/平方M左右。2.2.3未来发展趋势由于金山区地处远郊，房地产业的发展起步较晚，居民住房水平相对较低。据2003年物业统计年报数据显示，2003年我金山区居民住宅房屋总面积399万平方M，人均住房面积18.6平方M。据建设部新近的统计，目前全国城镇居民人均住宅建筑面积为23.67平方M。其中东部地区为25.06平方M；中部地区21.99平方M；西部地区23.05平方M。而金山区城镇居民的住房水平和全国的平均水平比还相差5.07平方M，和东部地区比还相差6.44平方M。甚至和西部比还相差4.45平方M。这说明金山区的住房需求还是很可观的。另一方面，从近年房地产业投资情况看，金山区的房地产投资呈逐年高速增长趋势。2001年金山区房地产投资总额为5.4亿元，增长36.2%；2002年投资总额为7.7亿元，增长42.6%；2003年投资总额为10.5亿元，增长36.4%。这说明金山区的房产需求量较大。再从横向比较看，2003年上海市十个郊区平均房地产投资量为30.45亿元，而金山区为10.5亿元，相差20亿元；最高的闵行区61.1亿元，相差59.6亿元。说明金山区房地产业的潜力是巨大的。从上述三方面看，金山区房地产业的投资能量、需求潜力、发展趋势是好的良好。三、工程周边环境3.1工程周边环境分析3.1.1周边环境工程地块处于金山区规划的中央城区的核心位置。北面临近金山区政府，西面是规划的中央城区的中央大道，东面是正在建设中的山阳居住区，南面是聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园等多个楼盘的中高档居住区。本工程交通便捷。西面紧邻的杭州湾大道贯通金山区可直达市区；北面临近的金山大道紧倚区政府，贯穿金山卫镇和漕泾镇，规划中的轨道交通将经过附近；南面有连接金山石化与上海火车站的铁路线；南面杭州湾距离本工程车程在10分钟之内。本工程周边生活配套完善。规划中的中央大道将建设成为金山区商业步行街，邻近的蒙山路和卫清路口有乐购购物中心，邻近的山鑫联城花园有配套的大菜场和商业配套。蒙山路和卫清路附近有幼儿园、小学和中学。3.1.2SWOT分析Strength地理位置得天独厚，处于规划的城市中心位置，紧邻区政府交通便捷，水、陆、轨道交通立体化交通格局即将形成周围居住区气候逐渐形成，生活配套逐渐完善Weak北面是一片尚未开发的农田，容易造成荒凉的感觉地块中间有一个污水处理厂和高压电线，在一定程度上影响工程形象Opportunity北面临近老龙泉港，可以引入至小区内作水景金山区房地产市场仍处于上升势头，未来走势较为乐观Threat周边竞争性工程较多，本工程面临销售压力宏观经济政策存在较多变数，可能对房地产市场的走势产生影响。3.2竞争性楼盘分析工程周边地区聚集了蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园、三岛龙洲苑、棕榈湾花园以及山鑫联城花园等多个工程。其中，与本工程可比性较强的有蓝堡爱琴海、金海岸花园、海上明珠园、三岛龙洲园、棕榈湾花园等。周边竞争性楼盘列表名称地址物业类型建筑面积(m2)总户数户型面积（m2）均价(元/m2)开盘日期销售情况蓝堡爱琴海杭州湾大道/卫清路独立/联排别墅184175-195/303-4674800Jun-04售完金海岸花园杭州湾大/龙胜路多层/小高层1800001366101-111/143-1444200Jul-04剩50套大三房海上明珠园杭州湾大道/隆安路多层/小高层/高层10000077492/1304000Aug-04超过60%三岛龙洲苑蒙山路/板桥路多层/小高层180000858104/113/1284200Aug-0450%棕榈湾花园蒙山路/卫清路多层/小高层18000132100-102/125-1554100Aug-04基本售完蓝堡爱琴海是一中档别墅工程，该案总户数184户，户型面积175-407平M，由独栋和联体别墅组成，容积率0.7,2004年6月28日开盘，销售状况较好，仅余一套联体别墅。金海岸花园由10幢小高层和30幢多层组成，内部配有1万平M的会所、1万平M的中庭花园、2千平M的人工湖。销售状况尚可，目前剩下的都是大三房，特别是复式单元，而有着观景卖点，售价较高的小高层也有剩余。海上明珠园靠近海边，路况好，但缺乏公交线路和商业配套，小区建筑布局错落有致，设计上利用车库的高度造就错层楼中楼房型，动静分离，私密性强，是石化地区不多得在售多层房源，房型为98平M的二房和130平M的三房。三岛龙洲苑此次推出共约400套小高层，每户面积在96-181平M之间，得房率85-90%，周边商业配套较完善，目前售价4200元/平方M，沿河景观房在4500元/平方M左右。棕榈湾花园采用北美风格，规划、设计、建筑起点均较高，对面就是乐购购物中心，采用净高3M的层高，目前已经基本售完。四、工程定位4.1总体定位引领住宅时尚、开创新生活模式定位诠释：崭新生活模式摆脱目前许多个案片面的“随大溜”、“形式主义”的误区，在开发中强调物业内涵的同时，更注重功能延伸，向金山区市民展示一种新的居住理念、新的生活态度和方式。以完备的设施和功能配套及营销理念相互融合，给目标客户展现一种求新、唯美、崇尚健康的生活方式。引领市场发展本案位于山阳镇，规划中的山阳居住区发展方兴未艾，此所谓“生逢其时”。另外小区的产品是与国际大都市所同步的，充分尊重建筑与人的共鸣，体味其人性品位，并与环境有机的共融。同时内部有大面积集中绿化，再结合各组团主题景观，节点小品等组成多方位景观系统。景观在本案中不是一种美化和附属，而是一种与自然相安共存的概念。紧凑型高品质生活社区针对目标客户创造符合其需求的高品质产品。户型紧凑但科学合理（总价相对较低），建筑风格简朴但大气，精心于细部设