安居工程——保障房建设

安居工程——保障房建设曹潆艺金融五班js0845503边雯金融五班js0845502吕旭圆金融五班js0846314羊惠金融六班js0846323魏亚峰金融七班js0845719安居工程——保障房建设一、什么是保障房1、国际定义：世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋------公共住房是由政府买单的保障性住房。包括无偿提供土地和建设性费用，也包括无偿提供土地补贴费用等方式，包括人头补贴或砖头补贴，补贴中包括减免税费或贴息，当然也包括直接的财政转移支付。政府提供的是居住权利的保障。私屋------则为商品房。是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。是私人支付全部土地使用成本与建筑成本的财产权利。2、中国的保障房定义中国实行的是土地有偿出让制度。一条划分保障与非保障性住房的分水岭就是土地的使用性质是出让还是划拨。出让土地中的商品房不管有什么样的差别与限制都是私有财产的部分。是个财产权利与实体财产的结合，是一种财富的概念。中国物权法中所保护的这种用益物权，就是对私人或法人财产权的一种保护。只有划拨土地上的住房是土地的财产权利归国家所有。住房保障性质的最基本特征------购买经济适用住房者只拥有房屋的实体财产，但并不拥有土地的财产权利。而土地非出让的划拨则是政府的买单部分或财产收入的转移部分。二、保障房的意义1、改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。从这个意义上说，下大气力加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。2、加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。3、加快建设保障性安居工程，还为今后扩大消费创造了有利条件。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，都将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费。三、保障房的资金问题关于保障房的资金缺口，如今媒体有各种各样的说法。有言5000亿，也有言4000亿，但据来自官方的估算，今年待建的1000万套保障房的资金缺口实际可能只有不到2000亿元，而这2000亿元，则可以依靠银行信贷和其他融资手段取得。在此番调控之前，保障房的资金问题确实是推进保障房建设的主要问题，这主要是因为国家每项资金均有专向用途，而保障房没有固定的资金来源。后来，这一问题通过规定土地出让金、住房公积金的部分必须用于保障房建设，而得到一定程度的解决，但资金缺口依旧很大。不过，在中央在此次调控中将保障房建设作为房地产调控的主要方针之后，保障房建设在某种程度上得到了地方政府真心的支持，而这种支持并非完全因于政治。因为，在住宅市场严厉调控和强制拆迁受到严格限制之后，保障房建设不仅有利可图，而且还是地方政府拆改、融资的重要手段。有保障房之名即可在很多方面开绿灯。保障性住房三种类型：第一类是以经济适用房等为名解决公务员的福利分房和城市拆迁问题，如据统计，北京真正面向市场，提供给中低收入的经济适用房不到保障房总数量的5%，大部分所谓经济适用房都是在各大部委，政府机构或事业单位分配完毕了。此类保障房，政府很有动力。第二类是属于能够买卖，收回成本，甚至盈利的保障房，即可以出售的保障房，如限价房，经济适用房等。甚至包括一部分廉租房，因为廉租房如果位置较佳，其底商部分是可以出售的。此类保障房最高收益甚至可达20%以上。因为土地不计成本。这一类保障房目前很多大型国企央企都希望介入，但是，地方政府也认识到其有利可图，宁愿自己来建。第三类可能确属赔本买卖，如棚户区改造或廉租房建设，这也正是存在资金缺口的部分。此类保障房是政府最希望开发商买单的，买单的交换条件有可能是具有交换价值的土地，因为，保障房目前确实是能够为政府推进拆迁的有效途径。看看保障房都是什么房1、廉租住房。保障对象为家庭年收入2.2万元以下、人均住房建筑面积16平方米以下的家庭，廉租保障采取租赁补贴与实物配租相结合的保障方式，对符合条件的申请家庭实行应保尽保。租赁补贴标准为9-14元／平方米。2、经济适用住房。保障对象为家庭年收入5万元以下、人均住房建筑面积16平方米以下的家庭。经济适用住房根据“按照标准、提前登记、按需建设、保证供应”的原则，由政府统一组织实施。经济适用住房实行政府指导价。3、限价商品住房。用于解决家庭年收入7万元以下，不属经济适用住房保障对象，且无力购买普通商品住房的中等偏低收入家庭住房困难。限价商品住房销售价格实行政府定价，原则上按照比同等地段同品质商品住房市场价格低15%-20%的标准确定。4、拆迁安置房。是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征拆迁房屋的农户。随着城市建设发展步伐的进一步加快，政府尽可能新建更多的安置房，不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。5、公共租赁住房。保障对象为中等及中等偏下收入无房家庭、单身无房职工和农村进城务工人员。我市公共租赁住房根据保障对象基本住房需求确定建设规模，实行按需建设、应保尽保。公共租赁住房租金标准原则上按照市场租金的70%-80%确定。四、保障性住房开发对房企是重大机遇不是鸡肋下图是房企在建保障房项目一览（注：标红为央企）房企保障房项目部分北京住总集团有限责任公司北京：翠城、旗胜家园、常盈家园、东岸小区、大兴康庄北京建工集团北京：百子湾1号项目、翠谷玉景、宋家庄小区、郭庄子保障房、吴家场保障房北京首都开发控股(集团)有限公司北京：天通苑、回龙观首开康乃馨园保利房地产（集团）股份有限公司广州保利西子湾双限房、北京朝阳区常营乡居住、北京保利嘉园中国海外发展有限公司广州中海金沙馨园、青岛清江路保障性住房中国中信集团公司中信悦海苑中信新城中国铁道建筑总公司青秀雅苑中国铁建长阳国际城中粮集团有限公司祥云东方苑中国水利水电建设集团公司美立方家园（配建部分保障房）、昌平项目中国建筑工程总公司中建·雅颂居;中建·丰泽居;重庆合川区还迁安置房和公共租赁房项目BT项目招商局集团有限公司溪城家园;深圳澜园万科企业股份有限公司红狮家园;龙华保障性住房项目上海绿地集团长兴岛配套商品房基地;绿地·新江桥城广州富力地产股份有限公司金沙洲保障房项目龙湖地产有限公司龙湖大方居；香堤溪岸家园金地(集团)股份有限公司龙华扩展区0009地块保障性住房远洋地产有限公司远洋·润园;远洋沁山水·上品公租房北京金隅股份有限公司朝新嘉园;康惠园;金隅花石苑;金隅嘉和园;美和园;常营丽景园上海城开(集团)有限公司上海晶城北京城建集团有限责任公司西悦欣居定福家园宝龙地产控股有限公司宝龙工业城保障房中国冶金科工集团有限公司鞍山市达道湾保障性住房工程项目华润置地有限公司北京门头沟的保障房项目中国中煤能源集团有限公司安厦花园华侨城集团公司首地容御花园中国房地产开发集团公司乐城1、参建保障性住房对房地产企业来说有三方面好处：第一：是在市场营销方面，由于政府回购，所以不用担心销路，此外，也不必像商品房那样产生营销和广告费用；第二：是在建设资金方面，在当前政府严厉紧缩开发贷款的情况下，参建保障性住房仍然可以得到银行的优先授信；第三，由于保障性住房户型单一，面积较小，在设计、施工、管理和个性化需求方面也都相对容易。2、保障性住房央企捷足先登。5月3日，国资委下发一则通知，要求央企参建保障房。在这份名为《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》的文件中，国资委要求各中央企业进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参与保障性住房开发建设，发挥中央企业的骨干和带头作用。3、保障房表面微利实则名利双收。央企在保障房建设上的力度一直很大，占全国保障房销售面积的13%。目前16家以房地产为主业的央企中，中冶科工、保利等企业都已涉足保障房建设。国资委要求，央企当中，参建保障房的主体主要是以房地产为主业的16家央企，另外5家“保留房地产业务但受到限制”的央企也将参与保障房建设，分别是鲁能集团、中航工业、神华集团、中煤集团和新兴集团。其他央企不得开发建设保障房。目前的资料显示，中国冶金科工集团有限公司与中国建筑工程总公司在保障房领域的动作最大。根据中冶年报，公司2010年新增保障性住房项目24个，总投资为257亿元，总建筑面积564万平方米，主要集中在天津、上海、辽宁、河北、安徽、江苏、浙江等省市。尽管，保障性住房由于受到价格限制，企业获利相对较低。利润大约在3%左右。但与此同时，由于是政府主导，风险也较小，经过多年参建保障性住房，好多企业已经成功摸索出一套政府、银行、企业相互支持三足鼎立的模式，未来保障性住房仍是主要方向，将占企业60%以上产品份额。另一家大规模参建的央企是中国建筑。公司2010年年报显示，截至2010年底，中国建筑参与保障房建设的总规模已达1155万平方米，占公司在施工项目总面积的3%。其中，承建模式的保障房总面积约784万平方米，其他模式的保障房总面积约371万平方米。尽管参建保障性住房盈利较难，保利表示，公司将力争在不损害股东利益的前提下，争取参与政策支持的保障性住房项目，计划在2011年新增保障性住房项目5个以上。目前保利地产的保障性住房项目共有3个，建筑面积84万平方米。4、从公平角度和市场份额角度强烈建议：民企应该积极参与保障房建设。“国资委仅仅强调央企参与，这对于民企来说是不公平的。”我认为，在如此大的市场供应下，失去了参建保障性住房的权利，就等于失去了在房地产领域的话语权。数据显示：5月4日，北京市国土局公布了今年第一批住宅、商服、工业用地计划供应的地块，首次提前公布年内供应的具体地块。其中，保障性住房的供地量达到了创纪录的1600公顷，超出年度保障房供地计划270公顷，占到了首批住宅用地的65%。这是一组让人吃惊的数字，保障性住房供地首次超过商品房，按照房地产一年半到两年的建设周期估算，两年后，北京市场上供应的保障性住房将超过商品房。据了解，北京国企住总集团已建设保障性住房400多万平方米，作为一家大型国企，眼下住总有五六块自有土地已经进入保障房建设申报阶段，2011年全年住总在京津两地将开发150万平方米左右的保障房。覆盖保障房建设上下游每个环节，设计、开发、物流、物业管理等，尽管每个环节利润只有2%到3%，但从全产业链综合来看，住总还是可以通过保障房建设获得10%的利润。拉长产业链保证企业能够获得稳定的收益，同时也锻炼了队伍。“保障房不可能不挣钱，只是挣得少了，可能对于开发商来说不是肥肉是瘦肉。”我曾经形象地比喻，“以后房地产行业可能没有那么大的利润了，都会是瘦肉，这也是需要房地产企业调整以及必须接受的现实。”五、2011保障房建设新局面2011年，“十二五”开局之年。全面推进保障性住房建设，加快解决城镇中低收入家庭的住房困难问题，促进实现“住有所居”的目标，是党中央、国务院作出的重大决策,堪称中国公共福利保障制度建设中的历史性大手笔。2011年，1000万套保障性住房和棚户区改造住房即将入市，而按着计划，“十二五”期间将建设3600万套保障性住房，保障性住房的覆盖率达到20%。住房和城乡建设部陆续和地方政府签下不完成保障房建设任务就要受到严厉处罚的“军令状”。2011年5月，国务院国有资产监督管理委员会办公厅发布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》，要求大型品牌房地产企业尤其是央企，积极投身于保障房建设，至此中国房地产市场结构面临深刻调整已成为业界共识，民生地产已成为中国房地产行业关键词。2011年，中央安排建设各类保障房1000万套，但反馈显示，各地政府对完成规划动力不足，完全落实难度大。2010年，保障性住房建设规划为580万套。新华社此前曾在报道中表示，580万套保障房的