西双版纳州房地产市场分析调查

西双版纳州房地产市场分析调查前言西双版纳房地产发展外部环境城市属性：西双版纳是西南乃至全国热点旅游城市，具备成为全国以及东南亚旅游目的地的条件。经济发展：GDP、人均可支配收入、人均消费性支出、固定资产投资等指标持续增长，经济发展状况良好。产业结构：旅游产业是西双版纳的支柱产业，2009年旅游业收入占GDP比重高达36.3%，未来依然有较大增长空间。旅游发展：西双版纳旅游业快速发展，年接待游客人数突破700万人次，相当于本地人口（107万）7倍。一、房地产开发投资：西双版纳房地产还处于启动期，未来具有较大增长空间，2009年以来房地产开发投资增长较快，2010年1-9月份同比增长33%。房地产发展阶段：西双版纳2009年人均GDP12920元，折合不到2000美元，房地产目前还处于初级阶段，未来具有较大增长空间。西双版纳2006-2010年房地产开发投资增长情况7.67.216.019.116.6-5.8123.419.233.005101520252006年2007年2008年2009年2010年1-9月-20020406080100120140房地产开发投资亿元）增长率（%）数据来源：西双版纳统计局房地产开发投资：2009年以来，房地产开发投资增长较快，2010年1-9月份完成房地产开发投资16.6亿元，相比2009年同期增长33%。二、西双版纳市场规模：2009年西双版纳施工面积247万平，竣工面积58万平，销售面积80万平（其中景洪市62万平）。西双版纳2007-2009年房地产施工面积及增长情况房地产数据2007年2008年2009年2010年1—9月房地产开发投资（亿）7.21619.116.6增长率（%）-5.8123.419.233房地产施工面积（万平）111.3187.7246.7—增长率（%）44.268.631.4—房地产竣工面积（万平）24.945.657.5—增长率（%）59.882.926.1—商品房销售面积（万平）47.778.579.856.5增长率（%）64.61.715施工面积：2007以来，房地产施工面积增长较快，2008年、2009年分别实现增长69%和31%。2009年施工面积247万平米。竣工面积：2007以来，房地产竣工面积增长较快，年均增长50%以上，2009年房地产竣工面积为58万平米。供求对比（销竣比）：2007以来市场整体处于供不应求局面，近两年供不应求的局面不断缓解，但依然处于供不应求的局面，2009年销峻比为1.4.销售面积：自2008年销售面积出现大幅上涨后，近两年商品房销售面积增长区域缓和，2009年销售面积80万平米（其中景洪市62万平米），2010年1-9月份实现销售面积57万平米。三、景洪市市场规模：2009年景洪市实现销售62万平米，其中住宅52万平米，占比83.6%，户均面积106平米。2009年景洪市总体销售情况2009年景洪市均价（元/平)销量（套）销售面积（平）销售金额（万元）一季度220795310764923762二季度2028220722413545463上半年2086316033178469226三季度2912139415563445319四季度2644114012186532219下半年3023256128833887179全年25325715619298156806景洪总体市场规模：2009年销售5715套，累计62万平米，销售均价为2532元/平米。2009年景洪市各物业类型销售情况2009年景洪市成交套数成交面积（平）成交金额（万元）成交均价（元/平）办公用房3609215402528车库19235229872802其他321032796149310商业用房61681398375044608住宅48725179581071612069各物业销售情况：2009年景洪市住宅产品销售52万平米（4872套），占总体销量的83.6%，户均面积106平米。四、住宅产品销售情况：2010年月均销售674套，67851平米，环比2009年出现较大增长，户均面积略有下降，销售价格仅微涨2%，为2101元/平米。2010年景洪市月度销售情况及月均去化速度月均销售量：2010年1-9月住宅产品月均销售674套，67851平米，相比2009年的月均406套，43163平米有较大增长，月均套数增长66%，月均销量增长57%。户均面积：2010年1-9月份住宅产品户均面积为101平米，较2009年的户均106平米有所下降。销售价格：2010年1-9月份住宅产品销售均价为2101元/平米，相比2009年的2069元/平米，仅上涨2%。类别2010-12010-22010-32010-42010-52010-62010-72010-82010-92010年月平均数据套数6314805455196088601147893385674销售面积（平米）6930737769417155285956777855591130861102414334967851销售金额（万元）12749865393811235114690238452040817310892314257销售价格（元/平）1839229122492337258727871805157020582101自住需求五、住宅产品市场容量：根据景洪市人口结构分析，预计2010年住宅市场容量在75万平米左右。六、住宅产品产品特点：景洪市住宅主要以多层和高层为主，主流面积区间是30-60平米的投资度假产品和90-144平米的自住产品。住宅产品分建筑形式销售情况建筑形式2009年2010年1—9月套数套比套数套比低层2565.3%751.3%多层239049.1%313853.3%小高层681.4%450.8%高层215844.3%263144.7%合计4872100%5889100%建筑形式：景洪市住宅主要以多层和高层为主，小高层比例较低。首套（婚房驱动）二次置业（改善）外来人口驱动置业15.9万（非农人口）×0.054%（年度增加结婚人口比例）×28.88（人均住宅建筑面积）=2.48万平15.9万（非农人口）×0.75（人均住宅建筑面积增加幅度）=11.9万平备注：考虑到本地人均住宅面积达到28.8平，总体处于较高水平，这一需求会逐步减小。1828（年均增加外来人口）×28.88（人均住宅建筑面积）=5.28万平投资需求投资度假需求置业52万（年均销售面积）×40%（目前投资需求比例）×20%（预计投资需求增长率）=4.16万当前市场销量：2009年实现销售52万平米预计增加容量：23.8万平米住宅市场容量预估：75.8万平米注：本预测模型中未考虑父母遗留给子女房产，预估数据一般略大于市场真实容量。首套（婚房驱动）二次置业（改善）外来人口驱动置业15.9万（非农人口）×0.054%（年度增加结婚人口比例）×28.88（人均住宅建筑面积）=2.48万平15.9万（非农人口）×0.75（人均住宅建筑面积增加幅度）=11.9万平备注：考虑到本地人均住宅面积达到28.8平，总体处于较高水平，这一需求会逐步减小。1828（年均增加外来人口）×28.88（人均住宅建筑面积）=5.28万平52万（年均销售面积）×40%（目前投资需求比例）×20%（预计投资需求增长率）=4.16万自住需求住宅产品分面积段销售情况面积段2009年2010年1—9月套数套比套数套比30以下142829.3%150525.6%30—6060—9055611.4%85114.5%90—144216844.5%255643.4%144以上72014.8%97716.6%合计4872100%5889100%户型面积：景洪市住宅主流面积段是30-60平米的投资度假产品和90-144平米的自住产品。七、市场格局：景洪目前在售项目集中在城中心片区和曼弄枫片区，其他地区比如噶栋片区整体还处于未开发状态。嘎栋片区江北片区曼弄枫片区大佛寺机场合顺景苑鑫源银座金象盛景花伴里中景明城江南名苑西双拾贰城滨海国际冠嘉冠城雨林畅享岭秀映像噶栋城中心片区9号公馆八、版纳房地产分析：城中心多为高层、小高层，户型分为40-80平投资性产品和100-150平的自主性产品，曼弄枫片区则多为别墅产品，面积普遍在200平以上。项目名称所在区域建筑面积建筑形式开盘时间主力户型雨林畅享曼弄枫16.17双拼、花园洋房、叠拼2009年12月花园洋房120-150，叠拼250，双拼250-300岭秀映象曼弄枫5.9别墅2007年10月280-335西双拾贰城城中心46高层、小高层2008年10月40-90平投资产品、130-150平三居滨港国际城中心19多层2010年3月48-86平度假公寓和190-200平四房冠嘉冠城城中心20别墅、高层2010年9月30-40平公寓，94-140平三居，联排230-250中景名城城中心6.1高层2008年5月30-97平合顺景苑城中心5多层2009年12月100-120平金象盛景城中心1.9高层未开盘42-142平花伴里城中心19高层、小高层2009年1月105-130平鑫源银座城中心2.2高层、小高层2010年3月80-200平9号公馆江北4.3高层、小高层2010年9月80-140平两居、三居九、销售情况：在售项目大多处于尾盘，销售价格在3000元/平米左右，月均销售34套。项目名称所在区域建筑面积套数销售价格累计销售率月均去化速度销售周期（万平）（元/平）（面积）（套数）（月）雨林畅享曼弄枫16.21463000—480070%911岭秀映象曼弄枫5.9149400094%436西双拾贰城中心46900330096%3624滨港国际城中心19200315080%189冠嘉冠城城中心20200300070%473中景名城城中心6.1550320060%1129合顺景苑城中心5400280092%3311金象盛景城中心1.9200待定0%——花伴里城中心192000290096%8722鑫源银座城中心2.22002700-328098%2299号公馆江北4.3464280050%773十、客户结构：本地客户与外地客户占比为6：4，省外客户多来自于北方、重庆、湖南等。市区60%周边乡镇2%省内各地州17%省外21%十一、潜在供应：市场未来供应量较大，且供应区域比较分散，世纪金源项目竞争力较强。从近两年成交但未形成供应的土地来看，住宅与商业成交86.6万平，折合建筑规模110万平。其中嘎栋片区商业12.2万，住宅3.3万平。编号用地性质挂牌时间土地面积（平）容积率可售面积（平）A-16商业2010.95733.02.514332.5A-17商业2010.95756.92.514392.3A-18商业2010.946666.81.884000.2A-19商业2010.93955.02.59887.5A-20住宅2009.125926.71.810668.1B-1商业2009.45927.02.514817.6B-2住宅2009.915285.11.624456.1B-3住宅2008.1213150.11.519725.1B-4住宅2008.125758.01.58637.0B-5住宅2009.47839.01.814110.3B-6商业2010.333304.82.583261.9B-7住宅2010.315333.71.827600.7B-8住宅2010.95024.01.78540.8B-9住宅2009.8696666.41.1766333.0其中世纪金源圈地4148.8亩；总建筑面积61.29万平方米，建设康体中心、滨湖休闲生态区、五星级酒店。外省客户：21%客户特征：北方（东北、北京为主）、重庆、湖南等。购房目的：度假（避寒）、投资。市内客户：60%客户特征：机关公务员、事业单位职工、私营业主、商贸业主及部分工薪阶层。购房目的：自住为主（80%），兼顾部分投资客户。省内各地州：17%客户特征：经营茶叶、玉石、橡胶、药品的生意人。购房目的：投资。周边乡镇：