关于项目目标成本的编制说明

关于大连海印长城项目目标成本的编制说明大连海印长城项目总建筑面积为：26025平米，其中：地下室面积：7377平米，商用面积4318.9平米，住宅面积14329平米，共计160户。可售面积：22352.15平米，其中：商用面积4318.9平米，住宅面积14329平米，地下室可售面积3704.12平米。测算目标成本金额为：21014.75万元,建筑单方造价为8075.56元/㎡，可售单方造价为：9402.52元/㎡。成本科目名称海印长城目标成本金额（万元）建筑单方(元/M2)可售单方(元/M2)项目开发成本21016.658075.569402.52土地获得价款8428.773238.723770.90开发前期准备费435.92167.5195.03主体建筑工程费6188.902378.062768.82主体安装工程费1291.31496.18577.71室外配套工程费861.49331.02385.42开发期间其他费用838.43322.16375.1营销费用838.37322.1375.08管理费用1153.93443.39516.25财务费用979.52376.38438.21现对海印长城目标成本编制依据说明如下：一、开发前期准备费报送目标成本4,359,246.65元，建筑单方造价167.5元/㎡。（一）勘察丈量费：报送目标成本116,452.00元。地质勘查费用为58,788元；竣工地形图测量费为30,000元；建筑物定点测绘费为5,000元/栋楼，共3栋，计为15000元，红线占地费2664元，BM点测量费5,000，其它测绘费（31中学测量）5,000元。（二）规划设计费：报送目标成本827,660.90元。其中：1、方案设计费234225元。2、施工图设计14.5元/㎡，人防加收10元/平米，共计387,105.9元。3、景观设计费12元/㎡×景观面积=68,970.00元。4、其他设计费：137,360.00元。其中燃气设计费62860元，室外排水设计费19500元，室外弱电设计费15000元，室外给水设计费20000元，室外采暖设计费20000元（三）三通一平费：报送目标成本527,688.00元。1、临时道路：正常修筑临时道路费用估计38，000.00元；另因场地狭小，现场施工道路受到限制，考虑可能从北侧居民区进入，预估成本100,000.00元，共计138,000.00元2、临时用电费：报送目标成本337,636.00元。临时电工程费：279636.00，购买变压器58,000.00元3、临时用水：报送目标成本52052元。（四）临时设施费：报送目标成本318.000.00元，其中:1、临时围墙施工费：报送目标成本180，000.00元。共需要临时围墙约260米。第一次采用彩色压型钢板，2007年3月4日遭遇大风全部损毁后改采用空心砖砌筑围墙，墙面刷彩色涂料，实际发生。2、临时办公室为96000.00元,按照2年半使用周期租赁。3、临时场地占用费：42,000.00元。（五）监理费：目标成本364,350.00元。其中：主体监理考虑长城监理公司专业人员配备齐全，且外地监理费用较高，经协商按13元/平方米收费，计338,325.00元；燃气监理费26,025.00元。（六）咨询顾问费：目标成本354,225.00元，造价咨询费按9元/平方米进行计取，总额234,225.00元；招标顾问费120,000.00元.（七）报批报建费：目标成本72370.75元。报批报建费用将原开发期间其他费用从相应的费用调整至本科目，其中：防雷装置安全性能检测费为1.5元/㎡×建筑面积+17点（防雷引下线点数）*40元/点=8,057.00元；砂石管理费0.55元/㎡×建筑面积=14,313.00元；档案监理费3元×建筑面积=154378.2元；人身意外保险缴费为4元/㎡×建筑面积=205，836元；报批报建其他费用为50，000元，包括报批报建用图晒图费及办理各种许可证工本费等费用。(八)前期调研费：150,000.00元。二、主体建筑工程费报送目标成本61,888,995.22元，建筑单方造价2378.06元/㎡。（一）基础工程费：报送目标成本12,883,579.00元，其中:土方工程集团招标控制价为1，373，179.00元，基坑支护工程集团控制成本6,000,000.00元；基坑降水（基坑内及基坑外）工程预估成本3,773,200.00元,降水周期按照120天考虑，直径70mm污水泵47台（单价160元/台班）、直径100mm污水泵15台（单价190元/台班），按照每天3个台班计算；地基处理费用：1,156,200.00元，降水井增加费用621,000.00元。（二）主体结构工程费（含初装修、基础土方回填工程）：报送目标成本37,393,396.22元，集团招标控制价为36,304,268.00元,综合考虑施工期间其他变更等因素，因此预增工程造价按3%计取。（二）门窗制安工程费：报送目标成本5,393,275.00元。其中：1、断热铝合金门窗：铝型材：忠旺、东林；玻璃：超节能玻璃6+12+6（南玻、台玻）或同档次Low-e玻璃（外侧单面玻璃采用超节能或Low-e玻璃，内侧单面玻璃采用（南玻、洛玻）普通白玻，玻璃是否钢化以相关规范及确认的设计图纸为准。配件：诺托（指定合资厂家）G-U（指定合资厂家）；密封胶：中性硅酮密封胶（道康宁或同档次产品）；隔热条：玻璃纤维增强尼龙条（泰诺风或同档次产品）；发泡胶：威固、全能；断桥铝合金门窗面积为4615.34㎡(其中弧形面积：1315.87㎡)，按1000元/㎡单价计算，弧形窗户加价500元/平米，此项工程费为5,273,275.00元。2、单元门费用为120,000.00元。其中包括：共4个单元，地下一层、地下二层及首层共计12樘单元门，按照10000元/樘计算。单元门尺寸参见图纸，材料为钢质内衬，电控锁、优质闭门器，钢化玻璃，其它五金件都采用不锈钢材质，表面采用氟碳漆喷涂；本单价包括周边其他附件。（三）外墙装饰工程：报送目标成本208,800.00元。外墙玻幕墙面积为：174平米，单价暂按1200元/平米，装饰工程费用为208,800.00元。（四）装饰工程：报送目标成本4,750,145.00元。公建外墙面积约4600平米，采用干挂石材，按800元/平米考虑；电梯大堂装饰面积为113.4平米4个大堂，暂按1500元/平米指标进行装修，其他装饰工程费900,000.00元，包括屋顶钢质屋架以及屋顶效果灯具的费用（预估，目前无详图）。三、主体安装工程费报送目标成本12,913,105.54元，建筑单方造价491.18元/㎡。（一）主体电气工程费：报送目标成本价2,504,118.36元（包括开关、插座），控股公司审核后的标底控制价上浮3%考虑。（二）主体给排水工程费：报送目标成本价719,822.83万元，其中给水工程390,375.00元，排水工程329,447.00(集团审核后的成本价为319,852.26元，按预增3%考虑。）（三）消防工程费：报送目标成本2,472,375.00元，根据施工图纸计算。（四）电梯工程费：报送目成本2,404,000.00元。（五）燃气工程费：报送目标成本616,000.00元。其中燃气管道工程费352,000.00元，燃气智能安全监控系统264,000.00元。（六）变配电工程费（电业行业垄断）：报送目标成本1，320，250.00元，其中电度表及变电亭计量表260，250.00元，计量箱配电箱采购费用1,060,000.00元。（七）采暖工程费：报送目标成本1,113,870.00元。此价格参照都市阳光施工价格确定。（八）弱电工程：报送目标成本1,561,500.00元。其中：有线电视15元/平米,总金额390,375.00元，通信网络费按照10元/平方米计算，总金额260,250.00元，楼宇智能化按照35元/平米计算，成本为910,875.00元。（九）考虑不可预见费用201169.35元。四、室外配套工程费报送目标成本8,614,874.75元，建筑单方造价331.02元/㎡。（一）社区管网工程费：报送目标成本4,093,335.75元。其中：1、室外电力管网工程费：报送目标成本2,342,250.00元,按大连市电业局规定电力外网按建筑面积每平方米90元上缴电力外网配套费。2、室外排水管网费：室外排水工程为402,086.25元；3、室外给水管网费：室外给水工程为748,999.50元（含泵房设备500000.00元）；4、室外热力管网：报送目标成本300,000.00元,按11.53元/平方米进行估算.5、室外燃气管网：报送目标成本300,000.00元，按11.53元/㎡进行估算。（二）园林环境工程费：目标成本为3,681,179.00元，其中：1、临马栏河规划道路建设费625,600.00元，其中：道路面积为2720㎡，单价按230元/㎡计算，包括道路排水施工，由于是邻近大连市主要道路，边石按照花岗岩考虑。2、园林景观及绿化工程2,229,600.00元，其中：包含硬质铺装(面积约4500平米)、屋顶艺术草坪铺装（面积约1000多平米）、景墙、花架、雕塑、水景、园林桌椅、游乐休闲设施及园林喷灌、树木栽植等其他景观项目，园林景观及绿化工程面积为5574平米，单价按景观面积400元/㎡计取；3、围墙工程：围墙长度230米，按1500元/米综合考虑，计345,000.00元；4、室外照明：室外照明报送目标成本286,275.00元，包括小区内照明及规划道路路灯。5、物业及交通设施：按8元/㎡分摊考虑，计211,584.00元。6、室外零星工程设施：3个11#化粪池、、垃圾箱及其他另行设施共计264,480.00元。其中：化粪池300,000.00元，破道费200,000.00元。垃圾箱及其他另行设施50,000.00元。7、保安房：人行入口以及车库入口各一个共计40000.00元。8、地下车库入口雨篷：预估459000.00元，拱形270平米，暂按1700元/平米计算。（三）配套设施费：报送目标成本6,0000.00元，本小区内只考虑一个垃圾站，估计价格60,000.00元。五、开发期间其他费用目标成本8,384,277.3元，建筑单方造价323.08元/㎡。（一）质监费：1.8元/㎡×建筑面积=47,606.40元（二）审图费：1.0元/㎡×建筑面积=26,025.00元（三）、劳动保险统筹费：按大建劳保发【2003】56号文件《大连市对部分建设工程按税前平米单价计算预收劳保费的规定》按税前平米单价的3.2%计收建设工程劳动保险费，平米造价不足800元/㎡按800元/㎡计收此项费用，平米造价超过800元/㎡按实际中标价计收此项费用，共计1,187,448.00元。（四）、公用设施配套费：根据《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》（计价格〔2001〕585号）、《辽宁省人民政府关于再次取消、降低、合并一批住房建设项目收费的决定》（辽政发〔2001〕15号）和辽宁省财政厅《关于征收城市基础设施配套费的复函》（辽财综函〔2003〕288号）的规定按建筑面积200元/平方米征收城市基础设施配套费。（五）消防配套费：在消防验收时，由消防局按2元/平方米（建筑面积）一次性收取手续费。消防配套费共计52,050.00元。（六）室内环境检测费：1.7元/㎡×建筑面积=44,961.6元。（七）面积测绘费：1.0元/㎡×建筑面积=26,025元。（八）墙改基金：根据辽财综（2003）297号文件及财综（2007）3号文件规定征收墙改基金8元/平米，按通常50%返还考虑，墙改基金按4元/平米进入成本。共计74,592.00元。散装水泥专项基金0.9元/平米，共计：16783.2元。（九）电梯检测费：30000.00元。（十）招投标交易费：按41，016.00元确定目标成本。（十一）档案费整理费：竣工交档时