2018年顺德商业项目市场调研分析报告

顺德商业项目市场调研报告（下）2018年7月26日商业市场分析2市场机会分析写字楼市场分析公寓市场分析酒店市场分析写字楼发展阶段：快速发展阶段在顺德大力推进产业转型升级的背景下，写字楼产品激增，迎来“厚积薄发”的快速发展态势。起步发展阶段快速发展阶段稳步发展阶段成熟发展阶段•写字楼市场竞争尚不充分，属于有待细分的市场•配套、服务设施缺乏，商务氛围也较淡，商务成本较低•市场对写字楼的需求较低，写字楼上市流通总量稀少，大部分属于“商住两用楼”市场占有率•写字楼市场开始成为房地产的细分市场•配套、服务设施逐步完备，形成较浓的商务氛围，租金水平逐年上升•写字楼的需求量膨胀性增长，供应量有限，刺激写字楼投资市场的逐步形成•写字楼市场成为区域房地产市场，竞争激烈•重点开发5A级写字楼，配套、服务设施完备，商务氛围浓厚•市场对写字楼的需求逐步饱和，写字楼市场的开发量降低，租金稳中有升•写字楼市场份额稳中有升•市场以高端写字楼为主，主要服务于处于成熟期的中大型企业，拥有成熟的商务办公环境、资源集约度高•市场对写字楼的需求平稳，供需保持平衡顺德所处阶段写字楼市场的四大发展阶段写字楼市场现状：纯写字楼市场占比不高目前顺德企业主流办公场所仍停留在厂房、商住综合楼、商务公寓等混杂阶段，正在运营的纯写字楼市场占比不高厂房办公最原始的商务办公环境，档次低，设施差，形象差，但因顺德大量实业型中小企业的现状而大量存在商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛，因此销售情况和出租情况都很理想；存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低写字楼正在运营的完全意义上的高档写字楼的出现以明日广场为代表，写字楼市场占比很小40%35%15%10%厂房办公商住混合办公商务公寓写字楼各类办公场所市场占比写字楼市场现状：整体成交持续低迷，价格维稳2017年顺德写字楼供应约36万㎡，成交面积11.7万㎡，均价11242元/㎡。市场主要依靠万科个盘支撑，整体成交持续低迷，成交量在现有市场情况下难以突破，价格维持稳定，在库存高企情况下，未来或将降价走量。顺德的写字楼成交主要集中在大良板块，成交占比接近一半，其余成交较为分散。37.442.527.112.635.911.824.36.37.511.7110267986898211154112421101001000100001000002013年2014年2015年2016年2017年2013-2017年顺德区年度写字楼供求走势供应（万㎡）成交（万㎡）均价（元/㎡）50%19%7%12%12%2017年顺德各镇街写字楼成交面积占比大良板块佛山新城板块杏坛板块伦教板块龙江板块写字楼市场现状：大良供应有所增加，量价齐升大良写字楼除2014年保利中环大厦写字楼集中入市外，2013-2016年大良写字楼供求长期保持低位徘徊，2017年供求有所回暖，供应约16万㎡，同比上涨5倍；成交面积约6万㎡，同比上升32%；成交均价12744元/㎡，同比上涨7%，价格增幅较为平稳。大良占据全区近半的成交量，主要得益于万科金域滨江的大宗成交。1.332.42.22.513.11.898.41.84.35.811204120381175011940133431101001000100001000002013年2014年2015年2016年2017年2013-2017年大良年度写字楼供求走势供应（万㎡）成交（万㎡）均价（元/㎡）区域在售项目开盘时间建筑面积总套数已售套数未售套数户型面积实用率在售价格销售率备注伦教尚湖国际2013年4月8349㎡9994554-10172%1300095%——华海大厦2012年12日8056㎡7777050-20070%11000100%——北滘华美广场2011年4月51692㎡65115050174-10075%1400023%——大良万邦商业2012年11月22836㎡124124075-36468%15000100%——美的广场2012年7月23000㎡108981090-23870%1800091%——国创商务大厦2017年8月80000㎡32345278120-35871%1400014%顺德置业广场2014年5月140030㎡2001604090－30075%1600080%——雅居乐都荟广场2016年7月80700㎡4571544268-20672%132003%保利中环2014年5月216000㎡20510897120－30072%1800053%——欧典雅广场2017年10月85001005545150-47075%1250055%仅一期开售乐从钢贸大厦2011年9月21878㎡134993560-28570%1600074%——星光广场2012年7月29770㎡2641848060-15077%650070%小产权容桂领德国际2013年7月23100㎡200200098-21070%14500100%——科创中心2012年3月75700㎡20017030300-200072%950085%——君润商业大厦2015年5月37044㎡21153158148-49325%1625725%天晋商业大厦2016年6月62789㎡25282170152-34213%1683233%龙江恒捷国际2011年11月18643㎡2684622228-12075%1280017%——均安都市经典2012年3月12000㎡119119045-5471%14200100%——写字楼市场：在售市场写字楼以60-300㎡面积为主，成交价格约1.1-1.8万元/㎡，销售周期2-6年，销售速度相对较慢。写字楼市场：个案分析——顺德置业广场类别写字楼开发商顺德区实德投资有限公司项目地址大良新城区碧水路以北德胜商务区内占地面积3.5万㎡总建筑面积140030㎡产品类型90-300㎡推售套数200销售套数160销售均价16000营销动作：2014年3月21日上午10点在顺德大良新世界酒店二楼丽晶殿内举办投资推介会。打造顺德首创7A办公新标准。2014年5年开售。写字楼市场：个案分析——顺德置业广场规划展示馆2#文化馆3#办公4#办公裙楼1#行政办公主体商业定位：以办公为主的现代化商务大厦，5A甲级写字楼的标准建设，集办公、展馆、公共服务等为一体，同时还配套有银行网点、商业零售等服务功能。区位优势：交通便利、配套完善，毗邻顺德行政服务中心、演艺中心、图书馆、德胜广场、顺峰山公园、广珠城轨站、嘉信城市广场、星级酒店、中小名校、医院等公共服务设施和市政设施。设计理念：“玺”在中国自古以来就是国之重器，本项目以玉玺形象作理念，取其“方正端庄”的造型，隐喻“勤奋”与“财富”。创新布局：根据项目地理位置和德胜新城区城市空间特征，打破传统建筑思维，参考先进国家的公共建筑创新理念，用空中走廊将各主楼相连，并利用其进行立体绿化，组成大型的空中花园，使本项目与周边环境相互协调。甲级写字楼标准——每150平方米建筑面积配套一个停车位，每层净高2.7米或以上。而5A分别为：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、SA（安保智能化）、CA（通讯传输智能化）以及FA（消防智能化）。建筑层数建筑面积（㎡）功能行政办公21576526层恒温恒湿档案库房、1层隔空层裙楼511780公共资源交易中心，主要功能为评标室、办公室和会议室，其余中标室内（约600㎡）文化馆和规划展示区馆517297剧院、文艺练习室、培训师、会议室以及公共展示区；展览厅和办公室地下室（3和4号楼部分）259345——写字楼市场：个案分析——顺德置业广场客户行业：主要以上贸易、金融、保险以及咨询顾问类为主，分别占比22%、18%、16%和11%。客户性质：主要以民营企业占比71%为主、国企和外企分别占比24%和5%。需求面积：主要以100-200㎡面积占比49%，其次200-300㎡占比22%以及300㎡以上占比18%，主要以上中型企业规模为主。71%24%5%民企国企外企11%49%22%18%100㎡以下100-200㎡200-300㎡300㎡以上客户行业分析客户性质分析客户面积需求分析8%22%9%11%16%2%3%18%3%3%5%担保贸易房地产咨询/顾问保险制造广告/传媒证券建筑/设计投资其他写字楼市场：个案分析——天晋商业大厦类别写字楼开发商恒利新置业投资有限公司项目地址容桂街道办事处容山社区居民委员会东堤路占地面积24688㎡总建筑面积62789㎡产品类型152-342㎡推售套数252销售套数82销售均价16832写字楼市场：个案分析——君润商业大厦类别写字楼开发商广东顺德君领投资有限公司项目地址容桂街道容山社区居委会德胜河南岸东堤路以南、乐善北路以西占地面积62789.1㎡总建筑面积13511㎡产品类型148-493㎡推售套数211销售套数53销售均价16257写字楼市场：租赁市场租金主要集中在40-80元/月/㎡，租金偏低；出租率6%-90%，整体出租率一般。区域重点项目建成时间建筑面积租金物业管理费电梯出租率设计标准大良明日广场2006年340080-1003.5590%4A联务大厦2010年400032-555280%一般万象大厦2011年1000030-405260%一般TOONE大厦2015年1600035-503290%一般顺港大厦2000年850040-455298%一般伦教新德利大厦1999年240035-555280%一般世纪大厦2005年200030-50226%一般北滘汇泉大厦2012年240035-452.5211%一般怡和中心2011年3810060-8085——超甲级写字楼市场：个案分析——至一大厦（TOONE）类别写字楼开发商佛山市顺德区德基房地产有限公司项目地址大良近良居委会南翔路6号占地面积6400㎡总建筑面积16000㎡产品类型80-680㎡套数102租金35-50元/㎡/月出租率90%写字楼前景预测：经济发达，第三产业发展迅速目前顺德产业进入发达经济初级阶段，未来几年第三产业有望进入快速发展阶段区域2014年GDP（亿元）2014年人均GDP（元）产业结构（%）顺德2783108600（1.8万美元）0.5：52.3：47.2顺德29745.5862643.83（1万美元）2.3：47.8：49.9（发达经济结构）广东67210636885.5：51.6：42.9工业化标准（1982年美元）（初期）（中期）(重化期）728-14561456-29122912-546032/30/2817/40/4312/53/35全球（2011）5133685150（美元）5/31/64发展阶段人均GDP（1980年，美元）人均GDP（2014年，美元）初级产品生产阶段初级产品生产阶段（1）300—600530—1200工业化阶段工业化初级阶段（2）600-12001200-2400工业化中级阶段（3）1200-24002400-4800工业化高级阶段（4）2400-45004800-9000发达经济阶段发达经济初级阶段（5）4500-72009000-16600发达经济高级阶段（6）7200-1080016600-25000GDP与写字楼发展关系模型写字楼前景预测：产业升级，助推第三产业发展顺德制造产业的升级，将推动第三产业发展，给写字楼市场带来一定需求空间。写字楼前景预测：“总部经济”，利好写字楼发展区政府为实现经济增长模式的转型，提出打造“总部经济”思路，同时给予一系列政策和资金利好顺德发展总部经济的条件：工业基础好，有一批在全国非常有实力的企业，并形成了雄厚的产业集群；草根经济经过数十年发展，已经形成了自己的特色，本土民营企业家乡观念强，乐于在本土扎根建设总部；顺德龙头企业自主创新意识比较强，美的、格兰仕、万家乐、万和等企业掌握了很多核心技术，国内的一些研发、销售标准也是它