房地产评估案例

房地产评估案例房地产评估案例一港湾酒店房地产评估一、评估对象概况港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒店的土地使用权属S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工，1996年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻WS路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。二、评估目的为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。三、评估基准日评估基准日为2000年5月28日。四、评估估算过程（—）选择评估方法考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。计算公式为：V=A×【1-1÷（1+r）n】÷r式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为收益年期。（二）确定资本化率资本化率的确定，本评估以银行存款利率、物价指数、房地产企业和酒店的平均收益率为依据推算。1.以一年期定期存款利率为基础，考虑物价变动指数，综合确定资本化率。中心俱乐部于1998年底竣工。w市1989—1999年底物价上涨指数加权平均变动率为9％，以W市1998年银行一年期存款利率4.14％为基础，考虑物价变动因素，则：4.14％×（1+9％）=4.5％2.W市房地产企业平均投资收益率为15％o3.w市酒店业平均投资收益率为18％。分析以上数据，可确定资本化率在4.5％～18％之间，取15％。（三）确定纯收益由于中心俱乐部于1999年下半年开始正式营业，有关财务数据无法提供，故将酒店主体部分与中心俱乐部分开评估。1.酒店主体部分纯收益A1。根据w市××会计师事务所为港湾酒店所作的1997、1998、1999年度审计报告书及该酒店财务部提供的有关资料，将三年的财务资料列表如下（见表4－4）。表4—4前三年财务数据表单位：万元年份项目199719981999年纯收益543454598年成本(含经营利润)297231268年收益840685666从目前的经营情况看，2000年的效益将好于1999年，取1999年的纯收益作为Al，即A1=598万元。2.中心俱乐部纯收益A2。中心俱乐部按功能分为：美容厅、健身房、游泳池、高级会议室、壁球室、桑拿浴室、卡拉OK舞厅、电子游乐室、大型会议室、网球室，以下对其进行分项评估。（1）总收益。①美容厅。提供设计各种发型及美容服务，消费标准为50元／次，正常营业每天容纳12人次，满客率为80％，每月按28天计，则年收益为：50×12×28×12×80％=161280（元）②健身房。提供各种健身器材，消费标准30元／次，正常营业平均每天按15人次计，满客率60％，每月按28天计，则年收益为：30×15×28×12×60％=90720（元）③室内温泉游泳池。规格约为25m×l5m的椭圆形游泳池，一天可容纳约60人，满客率为70％，消费标准30元／人次，每门按28天计，则年收益为：30×60×28×12×70％=423360（元）④高级会议室。高级会议室内装修豪华，一次可容纳70人，按会议收费1300元／天，以每月5次、一次2天计，则年收益为：1300×5×2×12=156000（元）⑤壁球室。消费标准25元／45分钟，按每天5人次、每月28天计，满客率为80％，则年收益为：25×5×28×12×80％=33600（元）⑥男女桑拿浴室。男女桑拿浴室各有5间桑拿浴室和多间按摩室，外有一大热池，高级装修，消费标准：一次桑拿（带按摩）男138元／次，女130元／次，每天正常平均人数男按25人、女按20人计，拟定满客率为60％，每月按28天计，则年收益为：（138×25+130×20）×60％×28×12=1219680（元）⑦电子游乐室。室内共有85台游戏机，根据w市目前同类型游乐室的经营状况，每月平均收益为80000元，则年收益为：80000×12=960000（元）⑧大型多功能厅。为大型表演台，带可分隔包厢，配有同声翻译设备，可容纳200人。根据w市目前同类型多功能厅的营业状况，平均每月收益为25000元，则年收益为：25000×12=300000（元）⑨卡拉OK厅及KTV。厅内高级装修，可容纳60人，根据目前W市同类型场所营业状况，每天平均收益1500元，每月按28天计，则年收益为：1500×28×12=504000（元）⑩网球场。露天网球场内有一个标准网球场，消费标准50元川、时，每天以6小时计，满客率70％，每月按20天计，则年收益为：50×6×20×12×70％=50400（元）（11）会员费。该酒店娱乐场所采取会员制，会员缴了会费，就可免费在有关娱乐场所活动。会员费收入1358300元，年利率4.14％，则年收益为：1358300×4.14％=56234（元）中心俱乐部年总收益=161280+90720+423360+156000+33600+1219680+960000+300000+504000+50400+56234=395.53（万元）（2）总支出。水电费用60万元；职工工资6.5万元；营业税金（3％）11，9万元；维修费用5万元；营业费用50万元。合计年总支出为133.4万元。（3）经营利润。133.4×18％=24（万元）（4）纯收益A2。A2=395.53－133.4－24=238.13（万元）3.纯收益A。A=A1+A2=598+238.13=836.13（万元）（四）计算评估VV=5526五、评估结果经实地勘估和测算，港湾酒店按收益法进行评估，在2000年5月28日的房地产市场价值为5526万元。六、案例评价根据评估对象——酒店能带来连续收益，而且收益比较稳定的特点，采用收益法进行评估更符合酒店实际情况。本案例选用方法适当，评估过程正确，评估结果符合实际情况，但如下几点应值得注意：1.针对酒店房地产评估的特殊性，要对当地同类型酒店进行市场调查，以便确定酒店业的投资收益率、满客率、不同功能部分的消费标准以及成本支出等。在中心俱乐部的纯收益计算中，这一点比较突出。2.该酒店娱乐场所采用会员制，考虑到会员费的特殊性，不能按全收益考虑，应按年存款利息作为收益，但不需缴纳营业税。3.在确定纯收益时，应以客观收益为准，即以W市同类型酒店的平均收益为准，不应采用实际收益。本例中，中心俱乐部的收益计算是依据客观收益，但酒店主体部分的收益计算却采用实际收益是欠妥的。4.《中华人民共和国营业税》条例规定，娱乐业的营业税率为5％～10%，本例采用3％的营业税率是没有依据的。5.资本化率的确定方法不妥，酒店房地产的资本化率应以：当地酒店平均投资收益率18％来确定。房地产评估案例二案例评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。一、基本情况（一）估价对象概况此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。1、估价对象的登记和权属状况根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下：权利人：××有限公司坐落：××路××号土地权属性质：国有出让土地用途：工业地号：（略）土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止土地总面积：29,0322m建筑面积：6,7912m房屋类型：工厂建筑结构：钢混未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。2、估价对象四至情况估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。3、估价对象土地利用状况估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（二）影响因素说明1、个别因素分析（1）建筑物状况根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：幢号12345678类型工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂工厂部位全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢全幢用途工程楼工程楼危险品仓库门卫生产车间仓库综合楼门卫结构钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混钢混层数11113121建筑面积(m2)32145881504,04580498250层高(m)6.06.06.04.87.58.04.04.8室内地坪水泥水泥水泥地砖水泥水泥地砖地砖内墙面涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白涂料刷白门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗铝合金门窗外墙面条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖条形面砖建造年份1998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.81998.8维护状况较好较好较好较好较好较好较好较好（2）厂区内状况估价对象属于大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。（3）交通条件估价对象距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里，估价对象的交通条件较好，主干道为××公路。（4）基础设施状况估价对象红线外具备道路、上水、下水、电力、通讯、供气等基础设施条件。基本生产、生活设施完善。2、区域因素估价对象所在的××区位于上海的南翼，杭州湾北岸，东西长41公里，南北宽22公里，总面积687平方公里。××区历史悠久，人杰地灵，气候宜人，土地肥沃，资源丰富，海岸线长31.6公里，江岸线长13.6公里，港口码头等设施齐全，开发前景广阔，是上海市的南大门。近年来××区抓住机遇以吸收上海大企业和全国大企业为方向，以开发市级工业区为重点，吸引外资，开拓国际市场，逐步形成机电设备、汽车配件等一批新型支柱产业框架，全区经济已进入适度和相对平稳发展的轨道，区内海关、商检、外汇银行、国际货运、国际商务等机构俱全，1999年被国务院发展研究中心列入首批全国10家小康县之一。××区水陆交通便捷，特别是近年来开展以路桥为重点的基础建设和工业园区建设，建成以“十字路”为主干道的九纵六横公路网络，与××港、××运河等组成相当容量和应变能力的综合交通体系。3、市场背景分析2002年国际经济形势由于受恐怖事件的影响，呈现出复杂、低迷的局面。我国实行了适当的财政、货币等宏观应对政策，使国内政治局面稳定，经济形势平稳。国民经济在此基础上保持高