房地产开发经营与管理-4

第四章房地产开发项目的前期工作【本章学习目标】全面地了解房地产开发项目的前期工作，基本掌握其主要流程，并会做相应的简单计算。第一节房地产开发项目的报建一、房地产开发项目的报建流程房地产开发项目的报建是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线做更深入的设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。房地产开发项目的报建流程二、建设工程规划许可证的审批流程建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。建设工程规划许可证的审批流程包括如下内容。1、建设工程规划许可证申请2、初步审查3、核发规划设计要点意见书4、方案审查5、核发建设工程规划许可证第二节房地产开发用地的获取方式一、土地使用权划拨（一）划拨的含义土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（二）划拨范围下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨①国家机关用地和军事用地。②城市基础设施用地和公益事业用地。③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目的用地。④法律、行政法规规定的其他用地。二、土地使用权出让（一）土地使用权出让的含义土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（二）土地使用权出让年限应在土地使用权出让合同中明确土地使用权出让年限，但不能超过国家规定的最高年限。土地使用权出让最高年限按下列用途确定。①居住用地70年。②工业用地50年。③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年。④商业、旅游、娱乐用地40年。⑤综合或者其他用地50年。（三）土地使用权出让方式土地使用权出让，可以采取招标、拍卖、挂牌或者双方协议的方式。1．协议出让国有土地使用权协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。协议出让国有土地使用权的有关规定(p)。2．招标出让国有土地使用权招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。3．拍卖出让国有土地使用权拍卖出让国有土地使用权，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。竞买人不足3人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，主持人应当终止拍卖。拍卖主持人在拍卖中可根据竞买人竞价情况调整拍卖增价幅度。4．挂牌出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟定的房地产开发用地的取得出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。三、土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。房地产开发企业一般通过出售方式取得转让地块的土地使用权。第三节房地产开发用地获取中的农地征收和城市房屋拆迁一、农地征收（一）农地征收的含义农地征收是指为了满足公共公益事业发展的需要和城市规划建设的需要，政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理的经济补偿的一种行政行为。农地征收具有3个明显的特点。①有一定的强制性，农地征收是国家的特有行为，被征地单位必须服从国家的需要。②要妥善安置被征地单位及人员的生产和生活，用地单位须对被征地单位给予合理的经济补偿。③被征收后的土地所有权发生了转移，即由集体所有的土地变为国家所有的土地。（二）农地转用审批手续建设占用土地，涉及农地转为建设用地的，应当办理农地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农地转为建设用地的，由国务院批准。（三）农地征收审批权限征收下列土地的，应由国务院批准。①基本农田。②基本农田以外的耕地超过JO公顷的。③其他土地超过70公顷的。征收土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。（四）征地补偿标准国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6～10倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的4～6倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。二、城市房屋拆迁拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。（一）城市房屋拆迁程序1．房屋拆迁申请2．房屋拆迁审批3．签订拆迁补偿和安置协议4．实施拆迁5．监督检查房屋拆迁许可证的办理1、建设项目批准文件；2、建设用地规划许可证；3、国有土地使用权批准文件；4、拆迁计划和拆迁方案；5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金到位证明。房屋拆迁的公示房屋拆迁主管部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。（二）城市房屋拆迁补偿1．城市房屋拆迁补偿对象2．城市房屋拆迁补偿形式货币补偿、房屋产权调换。货币补偿是指拆迁人与被拆迁人之间，根据房屋区位、用途、建筑面积等因素，参照房地产市场评估价格，达成一定数额的货币价值补偿协议。产权调换是指拆迁人与被拆迁人之间，根据房屋区位、用途、建筑面积等因素，参照房地产市场评估价格，在确定拆迁房屋补偿金额和所调换房屋价格的基础上，达成产权调换协议。3．特殊情况的房屋拆迁补偿（1）出租房屋的拆迁补偿（2）产权不明确房屋的拆迁补偿（3）设有抵押权房屋的拆迁补偿（4）拆迁公益事业房屋及其附属物的补偿（5）临时建筑、违章建筑的拆迁补偿（二）不同类型房屋的补偿方式1、公益事业用房及设施的补偿2、私有房屋的补偿3、产权不明确房屋的补偿4、设有抵押权房屋的补偿（三）城市房屋拆迁安置1．城市房屋拆迁安置对象拆迁人在拆迁活动中除对被拆迁房屋的所有人给予补偿外，还应对被拆除房屋的使用人给予安置，以切实保障被拆除房屋使用人的使用权。因此，安置的对象是被拆除房屋的使用人，而不是所有人。2．城市房屋拆迁安置的相关规定3．城市房屋拆迁纠纷的处理第四节城市建设规划与管理—、城市规划概述城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局、各项建设的综合部署和具体安排等的法定活动。（一）、城市规划的作用和任务城市规划是在一定时期内城市建设的发展计划。它对城市各方面的建设进行综合部署，作为城市开发、城市建设和城市管理的主要依据。城市规划的任务是：根据国家城市发展和建设的方针，经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划，区域规划，及城市所在地区的自然条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城镇体系，合理地确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局，统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战备等各项建设，保证城市有秩序地、协调地发展。（二）城市规划的一般方针和原则1、城市规划的一般方针坚持控制大城市、合理发展中等城市和小城市；符合中国国情，正确处理近期建设与远期发展的关系；适用、经济，勤俭建国。2、城市规划的一般原则严格控制大城市规模；城市规划与计划相结合；勤俭建设；有利于生态环境保护；方便市民生产、生活；合理利用土地。（三）近期城市规划工作的任务与原则1、近期建设规划的基本任务明确近期内实施城市总体规划的发展重点和建设时序；确定城市近期发展方向、规模和空间布局及自然遗产与历史文化遗产的保护措施；提出城市重要基础设施和公共设施、城市生态环境建设安排的意见。2、近期城市规划必须遵循的原则处理好经济发展与资源环境条件的关系，注重生态环境与历史文化遗产的保护;符合资源、环境、财力的实际条件，适应市场经济发展的要求；完善城市综合服务功能，改善人居环境；不得违背总体规划的强制性内容。二、城市规划的制定（—）城市总体规划城市总体规划是综合研究和确定城市性质、规模和空间发展形态，统筹安排城市各项建设用地，合理配置城市各项基础设施，处理好近期和远期建设的关系，指导城市合理发展的重要依据。总体规划主要任务是确定城市的性质，规模和城市的发展方向。总体规划的期限一般与国民经济计划和长远规划相适应，远期规划一般为15～20年，近期规划一般为5年。1、城市总体规划内容：选择城市用地，确定规划区范围，划定城市用地功能分区，综合各项用地;确定城市的性质和发展方向，估算城市人口发展规模和选定有关城市总体规划的各项技术经济指标;选定建筑标准和定额标准;提出大型公共建筑位置的规划意见;编制各项工程规划和专门规划;进行可行性研究及技术经济论证;安排近期建设用地，提出其主要项目，确定近期建设范围和建设步骤，估算城市近期建设总投资;拟定实施规划的步骤和措施。2、总体规划编制的成果一般包括下列图纸和文件：城市现状图；城市用地评价图；城市环境评价图；城市规划总图；城市工程设施规划图；近期建设规划图；总体规划说明书。（二）分区规划——在总体规划指导下，对城市土地利用、人口分布、公共设施和基础设施的建设做出进一步的安排。分区规划的主要内容1、原则规定分区土地的使用性质、居住人口的分布、建筑用地的容量控制指标;2、确定市、区级公共设施的分布及其用地范围;3、确定绿化系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施、风景名胜的用地界线和文物古迹、传统街区的保护范围，提出空间形态的保护要求;4、确定城市主、次干道的红线位置、断面控制点坐标和标高，以及主要交叉口、广场、停车场的位置和控制范围;5、确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围以及主要工程设施的位置和用地要求。（三）详细规划——以城市总体规划和分区规划为依据，详细规定建设用地的各项控制指标和规划管理要求，或直接对建设项目做出具体的安排和规划设计。详细规划的主要任务对城市近期建设范围内的房屋建筑、市政工程、公用事业设施、园林绿化、城市人防工程和其他公共设施作具体布置，选定技术经济指标。提出城市空间、建筑特征及环境艺术等方面的要求，确定各项建设用地的控制性坐标和标高，为各项工程设计提供依据。详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。控制性详细规划作为城市总体规划的补充，主要是根据总体规划及其对各分区的功能要求，将城市分区的土地作详细的土地经济技术指标限定。修建性详细规划主要是将总体规划和控制性详细规划的构思具体化为空间形象和景观建设，并进行技术指标的限定。城市详细规划成果一般包括以下图纸和文件：规划地段现状图；详细规划总平面图；道路和竖向规划图；管线综合图；详细规划说明书和技术经济分析文件。（四）、城市规划的层次及与其他规划的关系1、城市规划的层次城市规划一般分为总体规划和详细规划两个层次，对