物业管理综合知识

2019/11/131物业管理相关的法律法规第一章《物业管理条例》第二章《物业管理条例》配套讲解第三章《物权法》物业管理概论物业管理课件2019/11/132第一章：《物业管理条例》一、《物业管理条例》的意义、作用•1、物业管理这个行业是朝阳产业。行业起源至今时间短；行业前景可观。•(它的历史、现状、作用，国际发展趋势将在《物业管理概论》中讲解)•2、国内第一家物业管理公司于1981年3月10日成立于深圳.1993年6月第一家物管协会成立。•(国内起源深圳→香港→源自于英国19世纪60年代)•3、《物业管理条例》2003年6月8日颁布，2003年9月1日执行。•(主要意义和作用：规范物业管理活动，有法可依)2019/11/133二、第一章-总则-第二条：对立法管理、立法解释，基本概念作解释，理解：•1、内涵→本质特征•2、物业管理的内容2019/11/134三、第三章：业主和业主大会•1、主要解释：•①业主→房屋所有权人为业主•（所有权与共同所有权有区别）•②业主大会→是由全体业主组成的，决定物业重大管理事务的业主自治管理组织。•③业主委员会→是业主大会的执行机构。•（社团组织，一般群体组织，香港叫社群法团，不承担民事责任）2019/11/135•2、主要规范两个方面：•①业主的权力-义务；•②业主的组织职能；•③第六条主要强调平等关系，按合同办事；•④第七条（一）（二）（三）法律原则宗旨是一致的•特别注意：•以物业管理公司对业主颁布的各种规章制度是无效的（对业主无约束力，只有《业主公约》才有约束力；其规章制度仅对内部管理有用)物业管理公司无权制订制度，应由业主大会制订（以业委会名义颁布实施）2019/11/136•3、业主大会会议的形式•①采用书面征求意见的形式•②业主代表大会•选聘、解聘物业企业需经一半以上有投票权的业主参加•4、业主大会有权选聘、解聘物业公司（企业）。业主的决策权在业主大会；业主委员会无决策权。•①业主委员会筹备小组→召开业主大会→选举新的业主委员会→补贴办公经费→商量配合工作•由业主决定，物业公司可以补贴一点，这样可以给物业公司节约成本•②注意：物业管理公司应对业主委员会引起重视（监督提意见是好事）好的业主委员会能帮我们做大量的工作。•主要解释：第十五、十九、二十条2019/11/137四、专项维修基金•专项维修基金俗称“房屋养老金”→又名公共维修基金→属储备性质•1、用途：物业大、中维修，设备设施的大更新•2.管理办法•①只能使用，不能提取。永远跟房子走（卖房不能退，属产权人）房屋拆迁时可以退还。专款专用，建立以单元为单位的账目•②物业公司有使用权，但没有决策力（由业主大会审议）业主大会由决策力，但没有使用权。2019/11/138五、按时交纳物业服务费用•1、业主必交两笔钱：•①物业管理费用②专项维修基金•2、收费率不高的原因：•①业主交费意识不强。举例说明：广州→南宁的区别，以奥园为例）•②物业公司维权意识不强，经营思路、经营手段、经营措施不对。处理与业主矛盾不到位，加剧矛盾升级）2019/11/139•③未建立一个良好的收费（交费）秩序（物管核心）•3、物业公司擅自停水停电处于被动，这叫越权代理。•停水停电应由供水供电公司授权委托。•委托物业管理公司代理收费应另签代理协议2019/11/1310六、第三章-前期物业管理•1、第21条：确定开发商权力、义务•2、第24条：招投标问题两种：•①公开招标•②邀请投标。•程序：•招标通知书→邀请投标人实地考察→召开投标人会议→解决投标人的问题→邀请专家→启封标书•专家评分（综合评定3名）→按顺序通知→签订正式合同→报房产行政部门备案2019/11/1311•3、第25条：是为物业管理铺平道路。•如果开发商与购房人的买卖合同中未约定，那么一定要补约定，前期物业管理合同指须开发商签订，跟所有业主都有效，不须与每个业主签订。•后期物业管理合同只须跟业主大会或业主委员会签订，也不必与业主一一签订。•4、第27条：针对开发商的规定•利用公共部位进行经营→经三方同意（有关业主→业主委员会→物业管理企业。三方达到一致后才可经营）2019/11/1312•5、第28条：对物业管理企业的规定•查验时一定仔细、详细，要有详细记录，物业管理企业千万要与开发商分清，查验时，与规划设计图不同，由业主委员会与开发商协定。•6、第29条：物业管理企业在接管时，一定要细。•7、第30条：主要是讲保修期问题，两个保修：•①开发单位对建设单位保修（建筑公司对开发商的保修期）•②业主的保修期是从交钥匙之日起开始算起。2019/11/1313•③非住宅建筑（物业）保修由买房人与开发商双方约定。•④住宅保修期：两书制度→《质量保证书》、《使用说明书》•⑤业主提出修缮的要求时：•Ⅰ责任人造成的由责任人负责修缮；•Ⅱ是否已过保修期；•Ⅲ查找修缮部位为（公用、自用部分）2019/11/1314七、第四章-物业管理服务•1.第32条-物业管理需求：•①管理人员：韧力性，中等人才（不需要高端科学）具有综合能力的人才（会协调管理、会经营）•②资质问题：独立法人资格《营业执照》《资质证》•Ⅰ资本金Ⅱ管理人员要求《经理上岗证》《工程师证》《经济师证》《会计师证》Ⅲ各项《规章制度》的健全Ⅳ业绩（新公司可以慢慢晋级）•③人力要求：三级等级•30人一级公司：500万资本金•20人二级公司：300万资本金•10人三级公司：50万资本金2019/11/1315•2.第33条：职业资格证（上岗证）•考试内容：•①物业管理与法律、法规、政策。•②物业管理概论。•③物业管理实务知识，《物业经营管理》《物业管理相关知识》。•3、第35条-物业服务合同的签订•合同内容：①物业管理事项②服务质量③服务费用④双方的权利和义务⑤专项维修基金的管理和使用六物业管理用房⑦合同期限⑧违约责任2019/11/1316•4、第36条-合同的执行：导致业主人身、财产安全受到损害，应依法承担相应的法律责任。•合同内须注明：不承担对业主及非主业使用人的人身、财产的保管义务（除委托保管物品之外）•5、第40条-物业公司可以将保洁、绿化、保安等外包给专业性服务企业（如保洁公司、园林公司。保安公司）•但不得将小区的物业管理一并外包他人。2019/11/13176.第41条-物业管理收费问题•①收费原则、方针•②收费标准与物业水平相适用（国外物业收费占居民收入的25﹪，而国内占7﹪—10﹪）•③物业收费办法：政府指导价·市场价（双方协商）•物业管理作用：物业管理与房产增值、保值有密切关系7、第42条-交纳物业管理（服务）费用方式：•酬金式、包干式•①业主负连带交纳责任，滞纳金3‰每日。•②未售完或尚未交给买卖人由开发商交纳物业服务费用。2019/11/1318•8.第46条-物业管理的风险•①设备设施的施工和管理•在公共区域内发生事故，一切责任由经营管理者负责，与伤害过错无关。•在经营中，经营手段、管理措施非常重要。•物业管理人员应具备：会协调、会管理、会经营的能力•②物业管理责任（物业企业无执法权）•乱搭乱建，楼道乱推杂物，应履行三项义务：•Ⅰ告知义务•Ⅱ出现违章违规行为应劝告，制止；•Ⅲ报告义务→详细记录，留下备忘录（启发受害业主共同制止）2019/11/1319•③机动车辆管理（属保管法律关系）•符合保管法律三大要件：•Ⅰ被保管债有权转移•Ⅱ保管手续（凭牌出入）•Ⅲ保管人应具备保管条例•是否收费，物业管理企业都应承担经济责任，无偿服务也应承担违约责任（不承担保管义务）只是责任大小问题。•有偿服务也应承担赔偿责任，且全赔。•在车辆保管方面，应注意合同技巧的问题，车辆划伤由保险公司负责。•在合同上应注明：我们物业企业不能承担这方面的责任（合同约定一定要注明）。•赔偿问题：在合同约定清楚（按某保险公司赔偿办法赔偿，在合同后附保险公司文件）。2019/11/1320•9、第47条-关于小区的生命财产、抢劫问题•①物业管理公司的地位→协助地位；•②物业管理公司的三项义务：•Ⅰ采取应急措施（应有应急预案）；•Ⅱ向有关行政管理部门报告；•Ⅲ协助做好救助工作。2019/11/1321八、第五章-物业的使用与维护•1、第52条：规定单位因维修养护等需要，临时占用、掘道路、场地的应及时恢复原状。•是对外单位规定（水电、气热、通讯、电视、网络）•2、第53条：业主装修问题•装修程序：•①申请、审查、批准•②装修管理（现场管理和监督）•③违章处理，恢复原状•④竣工验收2019/11/1322第二章:《条例》配套文件讲解一、南宁市物业管理办法（2007年10月1日执行实施）•1、第11条业主投票权数•每位业主1张票·1㎡为一个计算单位（不足1㎡的可四舍五入）共同产权人或同一业主拥有多个产权，以一个业主计算。•2、第12条：物业交付使用的建筑面积达50﹪以上经20﹪上业主书面申请成立业主大会的，由有关部门指导该小区成立业主大会。2019/11/1323•3、第13条筹备小组成员5—15名的单数，负责下列工作：•①确定业主大会会议召开时间、地点、形式和内容•②参照市房产行政管理部门制订的范本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（业主公约）草案•③确认业主身份及其专有部分物业建筑面积；•④确定业主委员会候选人产生办法及名单；•⑤（五）做好召开业主大会会议的其他准备工作；•首次业主大会会议召开前公告，公告时间不少于5天•4、第14条产生（选举）业主委员会2019/11/1324第三章：《物权法》2019/11/1325物业管理概论•第一节物业与物业管理基本概念一、物业（一）物业的含义•物业是从英语翻译出来的，含义为“财产、资产、拥有物、房地产”等，这是一个广义的范畴。（二）物业的分类•根据使用功能不同，物业可分为以下四类：•1、居住物业（常说住宅物业）包括住宅小区，公有制住房，渋外公寓，别墅、度假村等。•2、商业物业包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、康乐（娱乐）场所等。•3、工业物业包括工厂，仓库。•4、其他用途物业如车站，机场、学校、医院等2019/11/1326二、物业管理•（一）简述《物业管理》的含义、历史、现状、作用、发展趋势。•1、物业管理的含义：•《物业管理条例》第二条，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序活动，提供综合性的有偿服务。•物业所有人，即产权人，指房屋所有权和土地使用权人，也称为业主。业主可以是个人、集体、国家2019/11/13272、物业管理的历史（起源）•物业管理起源于19世纪60年代的英国，当时英国工业发展飞涨→农民涌入→房屋及设施不能满足→社会问题→开发商修建简易住宅→承租人拖欠租金严重（破坏房屋设施）→希尔→制定管理办法→承租人严格遵守→取得成功关系→首开物业管理先河→业主政府有关部门重视→推广成熟。•希尔（奥克维姬·希尔Octaviahill）•香港的物业管理源自英国，我国国内第一家物业管理分公司成立于深圳市1981年3月。2019/11/13283、国内现状•①住宅物业•②物业分类•③行业发展逐成规模•④竞争机制的建立（形成）•无竞争阶段（垄断阶段）→相对竞争阶段（争夺开发商阶段）→招投标（争夺业主（客户）→满意阶段（公开、公正、公平）2019/11/13294、发展趋势（从物业企业的角度）•①分业经营是大势所趋（品牌竞争）分工→分业•②住宅产业化促进，推动了物业行业的发展（业主观念滞后）•③初化形象向契约型的转化。专业化素质的提升•④契约产权走向多元化（向民营企业发展）•⑤市场化模式的稳健性。•（对出色企业的选择、检查）物业的价值是经营的价值，找到利润空间。•房屋中介、租赁等•提升、培养高素质人才。2019/11/13305、物业管理的作用：•1、改善人居住环境和工作环境；•2、维护了社区的稳定；•3、解决了社会就业问题；•4、促进第三产业的发展；•5、扩大住房消费；•6、为业主的