土地(市场法、假设开发法)估价过程

估价过程A、市场比较法1、基本原理市场比较法，是在求取一宗评估宗地的价格时，根据替代原理，将评估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似宗地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该宗地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出评估宗地在估价期日地价的方法。其基本公式：V=VBXAXBXDX正式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数／L匕较实例宗地情况指数B：待估宗地估价期日地价指数／L匕较实例宗地交易日期地价指数D：待估宗地区域因素条件指数／L匕较实例宗地区域因素条件指数E：待估宗地个别因素条件指数／L匕较实例宗地个别因素条件指数具体测算思路是：1)选取比较实例；2)选择比较因素，并具体说明估价对象和比较实例的各因素条件；3)在因素指标量化的基础上，将因素指标差异折算为反映价格差异的因素条件指数，编制比较因素条件说明表；4)根据比较因素条件指数表，确定比较因素修正系数。5)采用各因素修正系数连乘法，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的比准价格。6)对比准价格进行分析，确定市场比较法测算结果。2、估价过程(1)比较实例的选择估价对象设定用途为城镇住宅用地，受托方估价人员通过对估价对象所在区域内市场交易资料的收集并分析，选取了与待估宗地处于同一供需圈内的多个相同用途交易案例。经过筛选比较分析，最终选择了近期发生交易的与估价对象条件类似的3个比较实例，各比较案例具体条件描述如下：实例A：潍坊东兴建设发展有限公司用地该实例是潍坊东兴建设发展有限公司所使用的位于高新区永春路以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南的土地，用途为住用地，用地面积10930平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2．5。宗地距区域商服中心5400米，距最近的公交车站300米，距长途汽车站5200米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗地临次干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨／m2，自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。成交时间2012年6月26日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1725．5元／平方米，折算为楼面地价为690．2元／平方米。实例B：潍坊企辉置业有限公司用地该实例是潍坊企辉置业有限公司所使用的位于高新区樱前街以南、潍安路以西的土地，用途为住宅用地，用地面积13765平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2．7。宗地距区域商服中心4500米，距最近的公交车站100米，距长途汽车站4000米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗地临主干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨／m2，自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。成交时间2011年11月23日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1800元／平方米，折算为楼面地价为666．7元／平方米。实例C：山东艾尼维尔置业有限公司用地该实例是山东艾尼维尔置业有限公司所使用的位于高新区宝通街以南、永春路以东、东西向规划支路以北的土地，用途为住宅用地，用地面积17837平方米，土地使用年期为70年，规划容积率2．5。宗地距区域商服中心5000米，距最近的公交车站300米，距长途汽车站5000米，区域内路网稠密，有主干道，停车方便。宗地临次干道，形状规则，地形平坦，地质条件优，土地承载力大于25吨／m2，自然灾害发生频率大于100年一遇，宗地所在区域公用设施较齐全，处于清洁区。成交时间2012年6月26日，交易正常，基础设施开发程度达到宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”的土地使用权交易价格为1800．3元／平方米，折算为楼面地价为720．0元／平方米。各比较案例具体情况如下表3-1—1：表3-1—1比较案例基本情况表案例例较出让方爱让方地块位置土地级别交易后用途土地开发程度交易情况交易类型交易时间容积率交易楼面价格（元/建筑平方交易面积（平方米）A潍坊市国土资源局潍坊东兴建设有限公司高新区永春路以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南III级城镇住宅七通一平正常挂挂牌2012.6.2622.5690.210930B潍坊市国土资源局潍坊企辉置业有限公司高新区樱前街以南、潍安路以西III级城镇住宅七通一平正常挂挂牌2011.11.2322.7666.713756C潍坊市国土资源局山东艾尼维尔置业有限公司高新区宝通街以南、永春路以东、东西向规划支路以北III级城镇住宅七通一平正常挂挂牌2012.6.2622.5720.017837注：“七通一平”为宗地红线外“七通”(即通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)及红线内“地面平整”(2)比较因素选择根据估价对象与比较案例的具体情况，结合市场调查情况及评估人员经验，参照《城镇土地估价规程》(GB／T18508-2001)，我们选择影响估价对象地价的主要因素有：①用途修正：根据调查不同用途的收益情况，进行对比确定用途修正系数。②交易期日：根据地价指数，确定交易期日修正系数。③交易情况：考虑交易行为中的一些特殊因素所造成的比较案例地价偏差，将其成交地价修正为正常市场地价。④交易方式：考虑交易行为中交易方式的不同，而将交易方式修正为同一交易方式的正常市场地价。⑤土地使用年期：指估价对象和比较案例的土地使用年期。⑥区域因素：主要有距区域商服中心距离、道路通达度、距公交车站距离、距长途汽车站距离、基础设施状况、区域公用设施状况和环境优劣度等。⑦个别因素：主要有自然灾害危害程度、地质状况、宗地形状、地形、临街条件、规划限制等。与估价对象各因素及其条件说明见表3-1-2比较因素条件说明表估价对象及比较实例比较因素估价对象实例A实例B实例C位置潍坊高新区永春高新区宝通以北、潍安路以东高新区永春以东、清池街办岳家村以北、东西向规划支路以南高新区樱前街以南、潍安路以西高新区宝通街以南、永春路以东、东西向规划支路以北单位楼面地价(元／建筑平方米)待估690.2666.7720交易日期2012.7.262012.6.262011.11.232012.6.26交易情况正常正常正常正常土地使用年期69.25年70年70年70年用途城镇住宅城镇住宅城镇住宅城镇住宅区域因素距区域商服中心距离距区域商服中距离6400m距区域商服中距离5400m距区域商服中距离4500m距区域商服中距离5000m道路通达度区域内路网稠密有主干道，停车方便区域内路网稠密有主干道，停车方便区域内路网稠密有主干道，停车方便区域内路网稠密有主干道，停车方便距公交车站距离距公交站点300m距公交站点300m距公交站点100m距公交站点300m距长途汽车站距离6500m5200m4000m5000m基础设施状况七通(通路、通电、供水、供水、排水、通讯、供气、供暖)七通(通路、通电、供水、供水、排水、通讯、供气、供暖)七通(通路、通电、供水、供水、排水、通讯、供气、供暖)七通(通路、通电、供水、供水、排水、通讯、供气、供暖)区域公用设施状况公用设施较齐全公用设施较齐全公用设施较齐全公用设施较齐全环境优劣度清洁区清洁区清洁区清洁区个别因素自然灾害危害程度≥100年一遇≥100年一遇≥100年一遇≥100年一遇地质状况（T／m2)≥25≥25≥25≥25宗地形状规则规则规则规则地形平坦平坦平坦平坦临街条件临次干道临次干道临次干道临次干道规划限制最佳用途最佳用途最佳用途最佳用途(3)编制比较因素条件指数表根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：①用途修正：估价对象与比较案例的用途均为城镇住宅用地，故土地用途修正指数均为100。②期日修正：估价对象与3个比较案例均处于潍坊市高新技术产业开发区内，根据市场调查及分析，宗地所在区域地价变动情况与潍坊市地价动态监测数据基本相当，此次评估采用潍坊市地价动态监测数据推算估价对象与3个比较案例的期日修正值。表3-1—3潍坊市住宅用地地价增长率表(摘自中国地价动态监测网)2011年第四季度│2012年第一季度│2012年第二季度1．16％1．36％0．85％此次评估以2011年第四季度为基准确定待估宗地的期日修正值=(1+1．36％)X(1+0．85％)=1．0222以2011年第四季度为基准确定案例A的期日修正值：(1+1．36％)X(1+0．85％)=1．0222以2011年第四季度为基准确定案例B的期日修正值=1．00以2011年第四季度为基准确定案例C的期日修正值：(1+1．36％)X(1+0．85％)=1．0222因此估价对象、案例A、案例B、案例C的修正指数分别确定为102．22、102．22、100、102．22。③交易情况修正考虑交易情况是否正常对地价的影响。比较案例A、B、C均为正常情况下发生的交易，地价水平为市场价格，因此不需要将地价进行交易情况修正。④土地使用年期修正估价对象的土地使用年期为69．25年，3个比较案例的土地使用年期均为70年，两者不年期修正。根据公式：K。=(1-1／(“r)”)／(1-1／(1竹)”)式中：K—比较实例的土地使用年期修正系数致，需进行r—土地还原利率(土地还原利率确定为6．35％，土地还原利率的确定方法详见本报告特殊说明事项)n-估价对象土地使用年期69．25年m-比较实例土地使用年期70年K。=(1-1／(1+6．35％)”)／(1-1／(1+6．35％)69．25)：1．0006根据上述计算，以估价对象指数为100，三个案例的修正指数分别为100．06、100．06、100．06。⑤区域及个别因素条件指数I、区域因素：A、距区域商服中心距离，以估价对象距区域商服中心距离修正指数定为100，距离每增加或减少1公里，地价减少或增加2％。B、道路通达度指数的确定道路通达度分为路网稠密，区域内有主干道，停车方便；路网稠密，区域内有主干道，停车较方便；路网稠密，区域内有主干道，停车方便度一般；路网稠密，区域内有次干道，停车较困难；路网稠密，区域内有支路道，停车困难。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低2％。C、距公交车站距离指数的确定，以估价对象条件为100，距公交车站距离每增加或减少100米，则地价减少或增加1％。D、距长途汽车站距离指数的确定，以估价对象条件为100，距公交车站距离每增加或减少1公里，则地价减少或增加2％。E、基础设施状况，估价对象与比较案例的土地开发程度均为宗地红线外“七通”(通路、通电、供水、排水、通讯、供气、供热)，故基础设施状况修正指数均为100。F、区域公用设施状况指数，将区域公用设施分为公用设施齐全，分布广泛；公用设施较齐全；公用设施不齐全。以待估宗地为100，每上升或降低一个等级，指数相应上升或降低1％。G、环境质量指数的确定：将环境质量状况分为清洁区、轻度污染区、中度污染区、重度染污区四个级别，以估价对象条件指数定为100，环境质量级别每上升或降低一个级别地价增加或减少1％。Ⅱ、个别因素：A、自然灾害危害程度指数修正：分为≥100年一遇；50-100年一遇；30-50年一遇；30年一遇四个等级，以估价对象条件为100，每上升或下降一个级别地价上升或下降1％。B、地质条件指数，将地质条件按地基承载力大小划分为：优、较优、一般、较劣、劣五个等级喊[化分标准：地基承载力30T／m2属优；25-30T／m2属较优，20-25T／m2属一般，在15—20T／m2属较劣，15T／m2属劣]。以估价对象条件为100，每上升或下降一个等级，地价上升或下降1％。C、宗地形状，分为不规则、较规则、规则三等级，以估价对象条件为100，每上升或下降一个级别地价上升或下降1％。D、宗地地形条件，将宗地地形条件分为平坦、较平坦、不平坦三个级别。以