房产规划设计如何溢价报告PPT(共-92张)

房地产项目设计溢价精析系列讲座1上海PA国际（品林国际）总经理张康曾任职地产蓝筹股金地集团澳大利亚柏涛PTA建筑设计集团思维理论市场操盘收获知识改变命运建筑设计知识改变地产项目的命运思维如何吸引业主购买我们的房子？规划溢价产品溢价主题溢价形象溢价性价比市场改革开放30年，党的主要方针：80年代改革90年代开放00年代发展10年代维稳分配房屋集资建房购买商品房购买品质房维稳，所以2012之后，党的政策将会趋于维持社会稳定，就是更加关注低收入群体和普通民众的感受，房地产当然也不例外，所表现的就是政策市场明显。政策品质刚需时代的到来品质刚需时代的到来而限购限贷政策导致的存量房激增，投资客被迫转移，购房人群被缩小，住宅市场出现供大于求的局面，价格必然下行。粗放的开发时代精细化的开发策略可能亏本可能赚钱收入不一定高要求一定不低数量庞大票房保证纠结的人群不是真正的穷人有限的资金仅有的买房机会对美好生活品质的追求最挑剔、最难伺候衣食父母迁就客户因为有价格瓶颈必须有合理各项开发成本控制因为自住客户挑剔必须有系统周密的户型产品设计因为竞争对手多必须有与众不同的规划策略因为客户有品质需求必须让人难以忘怀的居住体验刚需产品的设计是一个系统工程，对规划设计而言：我们现在需要让一群最纠结的人掏钱成本集约型房地产开发需要从定位开始就有成本控制意识控制成本有两个方向“开源”VS“节流”为什么要“懂”设计？因为“惨痛”的代价让我们值得重视让我们看看发生在我们身边真实的事情案例1理论项目的精神层面、灵魂性的东西，如同所谓的人的“气质”一样。主题溢价规划溢价主要涉及将有限容积率下的产品配比做到最优，既能够满足尽量高的销售总额，又要兼顾市场保证产品的去化能力。规划溢价土地即粮食++同样多的粮食，还有什么分法？怎么卖？更多的价值游戏环节数字1代表低层数字2代表多层数字3代表高层游戏环节无任何条件下：项目品质最高的选择（10秒）数字1代表别墅数字2代表洋房数字3代表高层无任何条件下：项目施工周期最短的选择（10秒）游戏环节数字1代表别墅数字2代表洋房数字3代表高层无任何条件下：项目建筑面积最多的选择（10秒）游戏环节数字1代表别墅数字2代表洋房数字3代表高层无任何条件下：项目资金积压最少的选择（10秒）游戏环节数字1代表别墅数字2代表洋房数字3代表高层无任何条件下：项目资金积压最少的选择（10秒）游戏环节数字1代表别墅数字2代表洋房数字3代表高层施工周期最短建筑面积最多资金积压最少品质最高游戏环节（10秒）施工周期较短建筑面积较多资金积压较少品质较高得出规划的结论：你知道你知道什么你知道你不知道什么怕你不知道你不知道什么规划溢价的方法方法一：从平均层数入手容积率=总建筑面积总用地面积覆盖率=总占地面积总用地面积=总建筑面积总占地面积容积率覆盖率=平均层数容积率为3.0，覆盖率为30%，平均层数为?从平均层数展开规划设计平均层数的推导模式是一种理性的数据分析平均层数的运用，是一种穷尽法的表现具有投资决策的高管尤为要注意方法二：从道路与产品入手道路的含义•路网系统可以类比于排水系统,将人从房间导向小区、大街、直到广场、另一个城市、国外。人像水滴，经支管、总管、蓄水池、江河、湖泊大海。•我们规划时得有层次的概念，确定我们在哪一层。不能跨层面地采用相同的手法。•道路同时具备提升土地价值的特性,“要致富，先修路”，其本质是带来人流到达的方便，使其可使用性提高，进而带来销售的可能。当一个尽端变为必经之地时，沿线的物业价值会大幅提高。可达性=可售性。车行道路车行道路车行道路车行道路传统联排传统联排宅间距宅间距变为花园舒适型联排舒适型联排宅间距变为花园道路东西向时，行人在主路上看到的景象是这样的：而当道路变为南北向时，行人在主路上看到的景象是……独栋道路是一种积极因素道路的改变带来的感官享受道路变化带来了入户模式的探索方法三：从尺度入手地块规模:•欧美：城市内大致在75-100米，一般较小；郊区基本无小区概念，漫延排布•国内：旧区较小100米左右，新区150-300-600米都有。•目前开发商基本用分期开发面积来界定。推荐采用150-200米间距,•2.5-4.0公顷.(城区).250-350(外围),5-12公顷.面积规模:住宅起步的物管规模为300-500户左右大致3-5万㎡用什么划小?积极的:道路:喧闹空间:便于轻松经过.我们常用的为1.5+6+1.5(较窄的城市支路=小区级道路：汽车单行+自行车双行）、3+7+3?3+10+3m(一般的城市支路=小区级道路：汽车+自行车双行）消极的•围墙:安静空间:对是陌生人是死角,对个人是天堂.中性的•水系可望不可及,巧妙的分隔.•高差:隐蔽的拒绝.*城市（规划模式）通常是用道路，地块（总图模式）均可酌情使用。规划与总图思考方式不同规划技术要点总图技术要点品林国际的经验是当用地超过一个最大的步行距离（400-500米），就需要从总图模式，向规划模式转化。用地规模越大，就越偏向于规划模式。规划技术总图技术总图技术总图技术总图技术规划技术规划技术要点•最少的道路形成并联组团是我们追求的目标•省下来的道路用作绿化和庭院空间总图技术要点有效的总图技术：开发分期和物管一票否决最容易被忽略但最终会影响使用的限制•一个规划能否最终达到意图,可以用•闭合的围墙•合理的入口•最少的道路•不穿套的组团•四个要素来检验。•因为涉及安全、便捷、可分期实施，几乎也是以最高性价比完成规划和建设的唯一方式。矩形是亩产最高的形状,将不规则地块矩形化有助于提高产出并保证公共面积(城市道路)最小化+私有面积(小区或组团)最大化用作入口的空间，否则尽量消灭外部空地尽量内部化的空地为内部提供景观资源有效的总图技术：寸土必争有利于日照通过的基本总图图形土地拓展阶段的判定项目评审阶段的经济测算土地招牌挂竞价阶段的幅度控制原有规划问题与建议快速判断下规划存在的问题？750米大家齐动手750米目前规划的困境在于:1.组团划分过大2.路网选择有误3.开放空间短路4.物管层次不清5.外部资源利用不够6.区域中心缺乏人气Towncenter解决初步规划方向400米350米住宅地产建筑是一种“利”与“美”的结合形象溢价常见的建筑风格当代风格建筑ARTDECO风格建筑地中海风格建筑法式风格建筑英式风格建筑折衷风格建筑东方风格建筑停留在图纸上的效果不能产生任何价值动人的实景能带来真金白银和持续的发展后期控制建筑安全色的重要性颜色控制操作失败案例VS调整案例不同容积率地块下的实际操作1、3.0容积率下的案例分享-案例12、2.0容积率下的案例分享-案例23、1.0容积率下的案例分享-案例34、百万方大盘下的案例分享-案例4原规划、2.4容积率，百万方级别我们调整的规划标杆企业金地集团系列产品的成功案例房地产开发项目启动区的重要性启动区：顾名思义最先开始的区域如何选择启动区区域，以及开发模式，是值得我们认真研究的启动区承载的意义形象展示抢时间销售功能定价权建筑景观一体化要做中国地产的“常青树”，必须具备一定精神气度和物质平台，这就是“舍得”。●舍得花心思琢磨启动区的精神归宿●舍得可以为启动区质量至上，在物质上的投入●舍得跑十几万公里去找理想的苗木●为了大环境，舍得修城市的路，造地区的园，帮邻居改墙，为邻里种树。启动区的一切都是营造的兢兢业业，认认真真，追求完美的负责任开发商形象。弱市情况下启动区的设计原则----舍得启动区设置模式一善于利用本项目中后开发区域营造启动区氛围启动区设置模式二善于利用公共空间，营造属于自己的归宿感调性的衍生启动区设置模式三将项目最高端产品最早呈现在启动区当中，形成定价权启动区设置模式四自身条件匮乏，营造街区模式形成启动区氛围启动区设置模式五合理运用高层与高层中的间距，形成启动区展示面启动区设置模式六合理运用商业界面，增加商业存活价值空间，形成启动区启动区设计必须在前期规划设计中就应该思考，且更应该关注建筑景观一体化思路。•1、不是井里没有水，而是你挖的不够深。不是成功来得慢，而是你努力的不够多。•2、孤单一人的时间使自己变得优秀，给来的人一个惊喜，也给自己一个好的交代。•3、命运给你一个比别人低的起点是想告诉你，让你用你的一生去奋斗出一个绝地反击的故事，所以有什么理由不努力!•4、心中没有过分的贪求，自然苦就少。口里不说多余的话，自然祸就少。腹内的食物能减少，自然病就少。思绪中没有过分欲，自然忧就少。大悲是无泪的，同样大悟无言。缘来尽量要惜，缘尽就放。人生本来就空，对人家笑笑，对自己笑笑，笑着看天下，看日出日落，花谢花开，岂不自在，哪里来的尘埃!•5、心情就像衣服，脏了就拿去洗洗，晒晒，阳光自然就会蔓延开来。阳光那么好，何必自寻烦恼，过好每一个当下，一万个美丽的未来抵不过一个温暖的现在。•6、无论你正遭遇着什么，你都要从落魄中站起来重振旗鼓，要继续保持热忱，要继续保持微笑，就像从未受伤过一样。•7、生命的美丽，永远展现在她的进取之中;就像大树的美丽，是展现在它负势向上高耸入云的蓬勃生机中;像雄鹰的美丽，是展现在它搏风击雨如苍天之魂的翱翔中;像江河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。•8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。•9、与其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。•10、有些事想开了，你就会明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎样，最后收拾残局的还是要靠你自己。•11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。•12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。•13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。•14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。•15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!•16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。•17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。•18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。•19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。•20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。•1、这世上，没有谁活得比谁容易，只是有人在呼天抢地，有人在默默努力。•2、当热诚变成习惯，恐惧和忧虑即无处容身。缺乏热诚的人也没有明确的目标。热诚使想象的轮子转动。一个人缺乏热诚就象汽车没有汽油。善于安排玩乐和工作，两者保持热诚，就是最快乐的人。热诚使平凡的话题变得生动。•3、起点低怕什么，大不了加倍努力。人生就像一场马拉松比赛，拼的不是起点，而是坚持的耐力和成长的速度。只要努力不止，进步也会不止。•4、如果你不相信努力和时光，那么时光第一个就会辜负你。不要去否定你的过去，也不要用你的过去牵扯你的未来。不是因为有希望才去努力，而是努力了，才能看到希望。•5、人生每天都要笑，生活的