房地产开发与经营试卷B卷

土木专业姓名学号成绩-1-一、单选1．邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（）A．3个以上B.5—10个之间C.5个以上D.3—10个之间2.土地出让地价款构成中不包括（）A.土地出让金B.征地管理费C.拆迁补偿费D.城市基础设施建设费3.开标会议要邀请各投标人和当地公证机构参加，它的主持者是（）A.开发商B.招标机构C.专家D.招标管理部门4.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为（）A.40年B.60年C.50年D.70年5.以商业为目的的房地产开发用地是取得通常采用的方式是（）A.出让B.出售C.转让D.租赁6.证明建设单位的建设用地的位置、面积、界限的法律证明文件是（）A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可D.施工许可证7.下列哪项不属于房地产市场区别于一般市场的基本特征（）A.市场供给B.市场交易C.市场竞争D.市场价格8.将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场，这是根据（）A.房地产交易方式B.房地产交易顺序C.购买房地产目的D.房地产类型9.下面不属于不可控制因素的调查的是（）A.市场需求容量调查B.市场营销因素调查C.竞争情况调查D.消费者调查10.分析项目所在市场区域内就业、人口、家庭规模与结构、家庭收入等属于（）A.供给分析B.需求分析C.竞争分析D.市场占有率分析11.投资者最敏感的问题是房地产市场的运行环境中的（）A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.人中因素12.a确定问题和调查目标，b收集和分析信息，c制定调查计划，d报告结果，以上调查步骤顺序正确的是（）A.abcdB.bacdC.cabdD.acbd13.分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划属于（）A.供给分析B.需求分析C.竞争分析D.相关因素分析14.房地产市场是地区性的市场，这主要是因为它的（）A.不可移动性B.适应性C.各异性D.相互影响性15.对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，往往关系到一个项目的成败的是（）A.看地B.对房地产开发项目进行财务评估C.市场研究D.土地使用权的取得16.财务内部收益率是指项目在一定时期内各年净现金流量的现值累计之和等于零时的贴现率，这里的“一定时期”是指（）土木专业姓名学号成绩-2-A.建筑施工期B.开发或经营期C.建筑物经济寿命期D.建筑物自然寿命期17.下列不属于清偿能力指标的是（）A.借款偿还期B.利息备付率C.现金回报率D.偿债备付率18.基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是（）A.平均收益率B.资金成本C.项目风险D.资金成本和项目风险19.在项目评估时，当目标收益率大于财务内部收益率时，则该项目的FNPV（）A.大于零B.小于零C.等于零D.难以确定20.从房地产投资的角度来说，风险可以定义为（）A.与出现损失有关的不确定性B.由风险因素引起的损失C.可能出现的结果之间差异D.获得预期收益可能性的大小21.动态投资回收期是指项目用以抵偿全部投资所需的时间的是（）A.净现金B.净收益C.净现值D.财务净现值22.下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（）A.投资利润率B.投资回报率C.贷款利率D.成本利润率23.工程成本控制的主要对象是主要费用的（）A.变动费用B.固定费用C.材料费用D.人工费用24.REITs分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs，这种分类标准是（）A.权益类型B.抵押方式C.投资业务D.信托性质25.房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好的工作是（）A.施工图设计B.可行性研究C.成本收益分析D.项目建设书的编制26.可行性研究的根本目的是（）A.实现项目决策的科学化、民主化B.减少或避免投资政策的失误C.提高项目开发建设是经济、社会和环境效益D.以上都是27.房地产开发项目项目评估报告中最关键的部分是（）A.投资估算及资金筹措B.项目评估基础数据的预测和选定C.项目经济效益评价D.项目不确定性分析28.下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（）A.通货膨胀风险B.周期风险C.比较风险D.变现风险29.房地产置业投资项目的期间费用计为（）A.开发建设投资B.经营成本C.流动资金D.运营费用30.公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）A.土地费用B.前期工程费C.房屋开发费D.管理费用31.盈亏平衡分析主要是求取项目的盈亏平衡点，以说明项目的（）A.安全指标B.盈利指标C.资金平衡D.资产平衡32.确定用于敏感性分析的经济评价指标。通常采用的指标为（）土木专业姓名学号成绩-3-A.投资回收期B.内部收益率C.财务净现值D.开发商利润33.工作主要任务是对投资项目或投资方向提出建议，该阶段为（）A.投资机会研究阶段B.预可行性研究阶段C.初步可行性研究阶段D.详细可行性研究阶段34.可行性研究报告中，一般不包括（）A.封面B.摘要C.初步设计方案D.附表35.在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用的合同形式是（）A.单价合同B.固定总价合同C.成本加酬金合同D.分包合同36.下列哪项不属于我国房地产开发投资的资金来源（）A.预售收入B.预租收入C.自筹资金D.商业银行贷款37.投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指（）A.房地产管理投资B.房地产置业投资C.房地产开发投资D.房地产经营投资38.关于债务融资，下列说法不正确的是（）A.信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道B.债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷。C.企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3~5年。D.利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”。39.开发项目总投资包括经营投资和（）A.前期投资B.后续投资C.建设投资D.管理投资40.目前我国对申请开发贷款的房地产开发企业的自有资金要不低于项目总投资的（）A.10%B.20%C.25%D.35%41.中国房地产市场为了摆脱过分依赖商业银行贷款的局面，发展急需扩展房地产的渠道是（）A.直接融资B.间接融资C.基金融资D.债券融资42.关于融资成本，下列说法不正确的是（）A.融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B.融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C.融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D.资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费43.投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指（）A.房地产管理投资B.房地产置业投资C.房地产经营投资D.房地产开发投资44.投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指（）A.房地产开发投资B.房地产直接投资C.房地产间接投资D.房地产置业投资45.在房地产产品的租售之前进行估价，以确定其最可能实现的租金或售价水平，完成这些工作的是（）A.会计师B.经济师C.估价师D.工程师46.当拟建工程没有完整的初步设计方案而开发建设单位又急需项目的设计概算时，设计单位可以用来编制概算的是（）A.预算定额B.类似工程预决算C.概算指标D.工料估算法47.在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（）土木专业姓名学号成绩-4-A.建筑师B.结构工程师C.设备工程师D.监理工程师48.为了便于监督管理，提高房地产开发机构工作效率，开发商宜采用的发包方式是（）A.专业工程B.建筑工程全过程C.分部工程D.分阶段49.当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（）A.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位50.在房地产项目施工开工前，应向当地建设部门领取《施工许可证》的是（）A.监理公司B.承包商C.房地产公司D.设计院51.进度计划管理通常采用横道图和（）A.控制图B.网络图C.直方图D.资金流动计划图52.程费用，而决定了项目可建设建筑面积的数量的是（）A.建筑密度B.建筑物占地面积C.容积率D.建筑覆盖率53.房地产开发项目的建设阶段所经过的过程是（）A.房地产开发B.获得土地后到全部工程竣工C.从工程开工到工程竣工验收D.从工程开工到项目租售完毕54.为建筑总平面布置提供工程地质资料的勘察属于（）A.现场勘查B.初步勘查C.施工勘查D.详细勘察55.设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为较为理想的户型的建筑面积为（）A.70—110㎡B.80—120㎡C.90—130㎡D.100—150㎡56.我国房地产开发统计中销售量采用是（）A.竣工的房屋面积B.可销售面积C.建筑面积D.实际销售面积57.市场的客体通常是指（）A.买家B.卖家C.交易对象D.交易价格58.了解市场、认识市场的一种有效方法和手段，市场营销活动的出发点是（）A.市场调查B.市场细分C.目标市场的选择D.市场定位59.下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）A.土地购置贷款B.土地储备贷款C.土地开发贷款D.建设贷款60.按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。这个划分的依据是（）A.房地产交易方式B.房地产交易顺序C.购买房地产目的D.房地产类型61.关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%62.土地出让地价款构成中不包括（）土木专业姓名学号成绩-5-A.土地出让金B.征地管理费C.拆迁补偿费D.城市基础设施建设费63.下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费64.某写字楼物业的业主为获得较高收益并降低投资风险，应当首选的出租策略是（）A.以固定租金的形式出租B.签订长期租约C.签订短期租约D.令长、短期租约保持合理比例二.填空题1.土地使用权转让方式有（），交换、赠与、土地入股等。2.在国际市场上，招标有公开招标、（）和议标三类。3.我国实行土地国有制，土地买卖主要是以____________为对象的交换关系。4.招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润不超过预计成本的_____________。5.土地转让费是土地受让方向土地支付方支付的_____________的转让费。6.按照招标人和投标人的参与程度，可以将招标过程分为招标准备阶段、资格预审阶段、招标投标阶段和____________阶段。7.土地使用权出让是以土地_____________和使用权分离为基础的。8.市场是由顾客现实需求和（）组成的。9.房地产开发与经营环境的特点是：系统性、动态性、主导性、_____________。10.反应和描述房地产市场状况的指标有供给指标、需求指标和___________三种类型。11.房地产市场分析的第一步首先是要进行_____________。12.房地产市场是一个周期性市场，兴旺——平淡——-萧条——_____________——兴旺这样的周期是循环往复的。13.市场供求现状分析包括市场需求、市场供给、_____________、市场交易和空置率等方面。14.风险可以定义为获取与其投资收益的可能性大小，进行风险分析的目的是_____________。15.项目投资决策的基础是___________