广东广州金山谷·创意产业园研究报告

招商地产金山谷·创意产业园CMPDJINSHANGUCREATIVEOFFICEPARK研究报告Homeiswheretheheartis我们的目标金山谷项目将成为全国首个‘循环经济’国际创意产业综合社区区域性创意产业的引擎中国绿色。创意产业地产的标杆OURTARGETSTableofcontents目录项目背景P1—P3项目必要性P4—P6区域环境分析P7—P9项目规划P11—P22效益评估P23—P27政策支持P28附件创意产业金山谷·创意产业园项目背景01PageJinshanguCreativeOfficePark1创意产业、创意经济或译成“创造性产业”，是一种在全球化的消费社会的背景中发展起来的，推崇创新、个人创造力、强调文化艺术对经济的支持与推动的新兴的理念、思潮和经济实践。2当今世界，创意产业已不再仅仅是一个理念，而是有着巨大经济效益的直接现实。约翰。霍金斯在《创意经济》一书中明确指出，全世界创意经济每天创造220亿美元，并以5％的速度递增。在一些国家，增长的速度更快，美国达14％，英国为12％。纵观全球，发达国家的众多创意产品、营销、服务，吸引了全世界的眼球，形成了一股巨大的创意经济浪潮，席卷世界。各发达国家的创意产业以各自独擅的取向、领域和方式迅速发展，展现了一幅创意产业全球蜂起的热烈景象。3近年来，中国创意产业有很大发展，尤其是香港、台湾地区，创意文化产业正在以前所未有的速度迅速崛起。上海、深圳、成都、北京等城市积极推动创意型行业的发展，正在建立一批具有开创意义的创意产业基地。但是目前，我国文化创意产业还是市场不成熟、需求不稳定、产业链尚不完整的风险产业，又是有效需求高速增长、市场前景十分广阔、经济效益非常诱人的朝阳产业。正是具有如上的这种相辅相成的特点，文化创意产业才需要一个良好的创业环境，高效的政策支持机制，高技术的基础设施，相互接驳的产业链条，打破原有行业界限的重组场域，迅速顺畅交换传播的数字网络和一个高度市场化的交易平台。中国的创意产业的发展不能仅仅依靠总体的动员与政策支持，还必须有实质性的产业发展与推广：建立一个总体发展规划，确定未来若干年发展的政策导向，完善和优化创意产业发展的内部与外部的环境，研究和探讨如何以高新技术带动传统产业的升级换代，构成与完善创意产业的产业链条，建设一批以高新技术为基础的文化创意产业园区，加强创意项目作为风险产业的辅导、推动，进一步改革和完善创意产业的投融资体制，推动文化创意企业的快速生张。发挥集聚效应，培育创意市场，打造并完善创意产业链，形成新的产业发展群落。广州现代服务业金山谷·创意产业园项目背景02PageGuangzhouModernServiceIndustry广州市常住人口已超过1000万，土地开发强度已达21%，要素成本不断上升，土地、能源、资源和环境约束越来越紧，粗放型简单扩大再生产无以为继，而推动现代服务业加快发展，是转变经济发展方式的必然选择和重要标志。现代服务业背景“广州现代服务业发展明显落后于国内主要发达城市。如果我们没有强烈的危机意识和紧迫感，就会被别人抛离得更远。”——省委常委，广州市委书记朱小丹在现代服务业专题调研座谈会，3月19日广州市服务业发展情况产出水平：位居国内主要城市前三甲，与国际发达城市差距较大行业结构：传统流通业比较优势明显，金融和科研服务功能亟待增强经济类型：以民营经济为主，利用外资水平与先进城市差距明显发展质量：总体生产效率较高，增值能力有待提升财税贡献：贡献份额与增加值比重基本协调，总部经济税收贡献效应凸现空间分布：现代服务业集聚发展态势明显，中央商务区整体意象不够清晰近年来,在国家和省发展服务业的政策方针指引下,广州市先后制定了《关于加快服务业发展的意见》和鼓励支持金融、软件和动漫产业、连锁经营等重点领域发展的一系列政策措施，但是相比国内其他城市出台从财政税收、市场准入、规划国土、资源价格和综合管理等方面措施相比，广州市的支持力度仍显不足。循环经济金山谷·创意产业园项目背景03PageRecycleEconomy建设生态文明，基本形成节约能源资源和保护生态环境的产业结构、增长方式、消费模式。循环经济形成较大规模，可再生能源比重显著上升。主要污染物排放得到有效控制，生态环境质量明显改善。生态文明观念在全社会牢固树立。胡锦涛总书记在十七大上的报告2019年10月15日所谓循环经济，本质上是一种生态经济，它要求运用生态学规律而不是机械论规律来指导人类社会的经济活动。循环经济倡导的是一种与环境和谐的可持续经济发展模式。金山谷广东省第一批循环经济试点项目社区综合开发，减少30%的人均出行率，降低由于交通所产生的碳排放。建筑节能65%。太阳能光热技术规模化应用，生物质热电冷联供实现零碳。节水，雨水收集利用，中水回用，实现零污水排放。保护现有生物多样性，提升场地的生态价值。5大目标番禺区现代服务业发展定位金山谷·创意产业园项目必要性04PageFuturePositioningofPanyuDistrict番禺区建设成为广州市现代化新中心城区和珠江三角洲客运交通枢纽，以及先进制造业集群、商贸、旅游、资讯综合服务中心、知识与创意产业基地和适宜居住的生态城区。番禺广州市现代服务业“错位发展”战略中要求番禺建设知识和创意产业基地，但是番禺区目前缺乏成熟和起点高的创意产业基地。番禺发展创意产业基地已经刻不容缓。——数据来源：《2019年广州外经贸白皮书》产业发展战略目标•构建以重化工业和高新技术产业为主体，现代服务业为支撑，都市型农业相协调，与现代化大都市发展相适应的现代产业体系。发展生产性服务业，跨越国际城市的门槛。•鼓励先进制造业的发展，形成广州产业持续发展的动力。•打造规模化、一体化、集约化的产业集群，形成各具优势的产业群聚的大发展态势资源与能源利用战略广州市资源与能源利用战略的基本目标为：保证能源安全，保障能源的稳定供给；节约能源和提高能源效率，提高能源供应、利用的效率，节约资源；可持续发展，在发展中解决与环境保护的矛盾，减轻环境负担。摘自《广州2020:城市总体发展战略》番禺发展创意产业园基地刻不容缓金山谷·创意产业园项目必要性05PageUrgencyofCreativeIndustryParksDevelopmentinPanyu番禺新城创意产业集聚区金山谷·创意产业园项目必要性06PageToBuilda‘CreativeIndustryBelt’inSouthofGuangzhou金山谷创意产业园与临近的天安节能科技园，星力动漫游戏产业园距离5-10分钟车程，功能互补，互为网络，有利于形成完整的番禺新城创意产业集聚区。金山谷创意产业园是该聚集区唯一集居住与产业为一体，功能完善的综合园区，其生活商贸配套具有辐射整个集聚区的能力，将成为番禺新城创意集聚区的引擎。便利的交通金山谷·创意产业园区域环境分析07PageConvenientTransportationNetwork迎宾路广州大学城琶洲天河体育中心珠江新城佛山东圃黄村亚运村东莞华南mall新白云机场长隆石壁新火车站2-3分钟5-8分钟10-15分钟20分钟45-60分钟金山谷创意产业园图例：项目与区域距离，车程1-2公里,2-3分钟8-10公里,5-8分钟15-20公里,10-15分钟25-30公里,20分钟60-80公里,45-60分钟项目位于广州市城市南拓轴线上，优势明显项目周边轨道交通和快速路网非常发达1小时经济圈内，辐射珠三角各大城市完善的城区规划金山谷·创意产业园区域环境分析08PagePerfectDistrictPlan项目位于番禺新城——华南商贸新旗舰番禺在未来几年内，将打造一个集总部经济CBD、商贸区、休闲度假区、交通中心、现代居住区于一体的番禺新城，范围涵盖万博-长隆-汉溪，以及大石、洛浦和南村等“华南板块”。在功能划分方面：番禺新城将划分为三大发展区域：一是大石、洛浦调整完善区，这个区域主要是完善社区配套功能，建成适于群众居住的现代居住区。二是新客运站为中心的交通运输中心和商贸中心。三是汉溪、长隆、万博的总部经济CBD商贸区、休闲度假区。成熟的人文环境金山谷·创意产业园区域环境分析09PageMaturalCultureEnvironment项目与各经济发展重要节点的车行距离都在1小时以内，较低的距离门槛有利于本案辐射吸引这些节点的人流、物流。华南板块经过10年的开发，已形成成熟的居住板块，内有丰富的人力资源支撑，尤其是有相当数量优秀的创意产业人才和现代服务业人才。项目附近聚集了相当数量的外国人，成为著名的广州外国人聚居点。金山谷地块的住宅项目部分-金山谷国际社区占地43万平方米，将容纳8000余住户。规划原则金山谷·创意产业园项目规划10PagePlanningPrinciples1－全国首个综合开发,宜业宜居的创意产业社区金山谷国际社区从设计规划启动开始，就严格遵循绿色综合开发的原则，始终朝着建设生活和工作复合园区的目标努力。我们相信利用已有成熟蛇口的开发经验和技术，借力成功的营运能力，借助国际网络资源，全国首个综合开发,宜业﹑宜居的创意产业社区在不远的将来在金山谷落成。2-区域性创意产业的引擎金山谷将是华南板块唯一依据综合社区开发和产业经济集聚理念规划和建设的园区，其自身的居住，商务和商业休闲配套不单止满足本园区入住机构的需求，也将服务于其它园区。金山谷国际社区提供的居住场所硬件和创意产业园人才培训和知识交流平台软件共同打造出创意专才的人力资源库。独特的规划理念和成熟的营运模式，造就了金山谷创意产业园可以以点带面，提速番禺创业产业带的成形。3－高质素创意专才群体的居所金山谷国际社区的环境友好型规划设计和招商地产高质素品牌的保证，国际化人文社区氛围营造成功经验，必将吸引追求优质生活，关注地球生态环境的高知识，高品味的人群入住。而这些目标群体又与创意产业的从业人特质吻合。利用本身地产开发商的优势，在销售本项目住宅开始，为创意产业园圈定创意专才购买人群，吸引原有华南板块，广州中心区的目标人口迁入;营造广州外籍人士聚居地，使其成为创意产业专才人口密度最高，人数最多的居所规划原则金山谷·创意产业园项目规划11PagePlanningPrinciples4—国际化服务业合作的接口5—绿色·创意产业地产的标杆6—具持续的外部经济效应模式绿色综合开发模式切合十七大提出的生态文明发展基调，创意产业园的建设迎合产业升级和转型的经济需要。关注环境问题，探索可持续发展之路是国际大趋势。招商地产在番禺金山谷的尝试，必然在国内和国际上产生极大的影响，对发展商自身和番禺国际知名度都会大大提高。广州是外贸大埠，市政府把现代服务业定位为未来的经济新起点，现代产业集群形成。本项目的地理和人文位置都非常适宜现代服务业的生根和发展。借助天时和地利，融合招商局和招商地产现有的国际网络和客户资源，结盟国际专业机构，在形成自身园区服务产业体系的同时，承接国际服务业外包。为当地带来社会，经济和环境结合效益是项目坚持绿色综合开发模式的最终目的。本项目与其它同一板块的住宅项目不同，其它的以出售物业，参与日后管理或业主委员会委托专业物业管理公司管理为主。金山地块是产业综合开发，出售住宅物业为产业园提供生活配套，公司将长期持有公共配套的物业部分，以确保区内优质的生活和工作环境。同时，为当地带来可持续发展的绿色GDP。金山谷创意产业园鸟瞰图金山谷·创意产业园项目规划12PageBirdViewofJinshanCreativeOfficePark创意性的建筑及园区规划可持续性的绿色环保规划设施配套齐全的功能规划国际化的社区规划在园区综合开发过程中,以整个园区为项目单元,对其中的各个功能组团(包括办公区,商业区,交通系统,绿化体系,景观体系,教育设施,信息化网络和其它生活服务设施等)进行综合规划并同步实施建设;在有限生态资源条件下,同时满足办公环境,完善城市功能,保护生态等各类目标,实现人与自然,社会的和谐共生。项目定位