房地产概论课程论文

房地产开发项目区位因素分析与研究【内容摘要】影响房地产投资价值的一个重要因素之一，就是与市场需求程度有关的区位。投资角度看，某一房地产是否值得投资，很大程度上依赖于其产生利润和租金的能力，而该项目产生利润与租金的能力很大程度上又取决于其所在的区位。房地产开发项目的区位因素分析包括地域因素分析、具体地点的分析、在该地点上的开发潜力分析、土地使用权获取方式分析以及具体的影响因素分析等。虽然我们必须对区位加以重视，但过分强调区位或地段的作用有时会产生对开发投资者的误导；规划、法律方面的规定可能会对区位产生某种约束，使区位价值的发挥受到影响；区位由于易受到临区影响，所以一旦临区影响变得不利，其区位价值也会面临改变；另外，对于项目的选择要和区位的性质相配套。这些问题都是我们在选择区位时必须加以注意的。【关键词】区位区位条件房地产价值房地产开发项目影响因素一、区位与房地产价值（一）区位的含义“Location,locationandlocation”是流行与欧洲地产开发的一句名言；在我国的说法是：位置、位置还是位置。这充分说明了房地产开发项目区位选择的特殊重要性。那么区位到底指的是什么呢？区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。（二）区位与城市功能分区现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等若干功能区。一个房地产投资者在选择项目的大区位的时候，只能运用功能分区原则来选择区位。二、影响房地产开发项目的区位选择的因素分析房地产开发项目的区位因素分析包括地域因素分析、具体地点的分析、在该地点上的开发潜力分析、土地使用权获取方式分析以及具体的影响因素分析等。按照中华人民共和国建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》的理解，房地产开发项目的区位分析主要包括地域因素的分析与选择和具体地点的分析与选择。（一）地域因素的分析与选择地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。项目成功的先决条件是占据好的区位，这是又房地产的位置固定性和不可移动性所决定的。一个开发投资策略的形成，需要正确的理解和综合考虑特定的国家、地区或城市的政府政策、经济基础、经济增长前景、认口条件（包括人口规模与结构、人口密度、规划增长率、增长方式、就业状况以及家庭收入情况等）、发展趋势及其对市场价格水平的可能影响。对于上述情况的研究，城市的总体规划及各年度社会经济发展计划能提供非常有用的资料。房地产开发商还应当认证分析备选区位的可进入性、交通模式、优势条件及已有竞争性项目的情况，确保开发投资项目的规划用途与周围环境相匹配。（二）具体地点的分析与选择如果说地域的选择（大区位）是项目开发的大前提，那么具体地点即场地条件（小区位）可称为项目开发的小前提。它是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。（三）开发潜力分析房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。谁应舒适有效，即楼群布局与场地达到协调一致；楼层各单元的分割使用并具有一定弹性，以利于投资者及时调整其功能。新开发项目应符合时代潮流，建筑设计要具有超前意识，以延长物业经济寿命。（四）土地使用权获取方式分析开放商从城市规划图或现场调查中选中有开发潜力的开发场地后，还要与当地政府土地管理部门、当前土地使用者进行接触，以获取场地开发的权利。从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看，用通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。政府土地出让的途径操作比较简单，尤其是对于那些熟地出让项目；如果是城市毛地出让，则开发商还需进行拆迁安置补偿等土地在开发工作。从当前的土地使用者手中获取土地，则有许多种具体的操作方式，即可以从土地使用者手中买断，也可以探讨合作开发的可能性，提供土地的一方将土作价入股，待项目建成后可以获得相应的分配利润或获得相应的房屋的建筑面积。从减少初始投资、降低投资风险角度看，土地作价入股的方式较为理想；但从造作的方便性角度看，多方合作必然导致各方利益协调上的矛盾，这些矛盾有时会制约开发方案的顺利实施。（五）具体的影响因素综合上述分析的结果表明，影响项目的区位选择的因素主要包括以下10各方面：1.城市规划方面的因素，包括场地的合法用途，规划设计条件如建筑密度、高度、容积率和建筑物平面及立面不知的限制，相邻地块的土地用途等。2.自然特性，包括场地面积大小、形状及四至范围、基地的水文地质特征等。3.市政基础设施条件，包括雨、污水排放管道，供水管道，电力、煤气、热力、通讯、有线电视、宽带网络条件等。4.交通通达程度，包括场地的可及性、出入口的位置、容易识别的程度等。5.停车条件，在需要地面通常的情况下，停车场用地会对建筑用地形成竞争关系。6.环境条件，包括空气、水和噪音污染水平，历史文化保护区，公园、开放空间和绿地的数量与质量等。7.公共配套服务设施完备情况，包括治安和消防服务，中小学校、卫生保健设施和邮电通讯，垃圾回收与处理，政府提供配套条件所收取的配套税费等。8.当地使用者的态度，主要看当前土地使用者对场地开发的态度，如果反对，那么反对的力量有多大；如果支持，则他们能否对项目的实施有所贡献；还要分析项目的社会成本、当地社区能从项目中得到的益处以及项目开发是否符合公众的利益。9.土地价格，主要看包括出让金、市政设施配套费和拆迁安置补偿费等在内的土地成本高低。10.供求关系，包括人口增长情况、趋势及预测，就业状况，收入分配和可能的变化，现存和潜在的供给，竞争环境等。三、不同类型的房地产项目对区位的要求（一）居住项目居住项目主要为人们工作劳动之余提供一个安静舒适的生活休息空间，主要是为了获得最大的效用（因为开放商很清楚的知道最大利润还是要通过是购房者得到最大效用才能实现）。所以，居住用地的区位选择，一般考虑一下主要因素：市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入。（二）写字楼项目影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括：与其他商业设施的接近程度、周围土地利用情况和环境、易接近性。（三）零售商业项目零售商业项目的选择原则有：最短时间原则、区位易达性原则、接近购买力原则、满足消费心理原则、阶级CBD原则。（四）工业项目工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资料供给的充足程度，控制环境污染的政策等。四、区位选择要注意的问题区位对于开发项目而言无疑是重要的，对于置业项目而言也不可小觑。应该承认，只要具备区位上的优势，即使在营销方面和管理方面差一些，项目也能产生很高的利润或出租能力。区位上存在不足的地块，通过精明的投资开发也许能够得到克服，但这类开发的规模要求一般都相当宏大，许多房地产投资往往会碰到资金不足的障碍。因此不研究区位的作法是愚蠢的。但有时开发投资者太依赖于区位目前所提供的价值，反而容易陷入某些误区。通过分析和研究房地产开发项目，开发商投资者需要注意以下的问题：（一）过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导（二）来自规划、法律方面的约束可能在增加（三）邻区影响可能会面临改变（四）对于项目的选择要和区位的性质相配套在任何城市，我们都能发现，那些人们认为较好的区位，仍然有卖不出去的物业。区位不是万能的，但不研究区位也是万万不行的。重要的是把对区位的研究也市场需求结合起来。【参考文献】[1].刘秋雁.《房地产投资分析》.东北财经大学出版社，2003年[2].施建刚.《房地产开发项目区位因素分析与研究》.同济大学出版社，2001年[3].刘茜茜.《房地产区位价值影响因素分析》.沈阳建筑大学学报（社会科学版），2011年