潍坊城市进入研究报告

金科地产-潍坊城市进入性研究世联行2017.11城市解读地产市场板块研究城市评判AnalyzeSystem报告体系城市概况经济指标城市资源区域政策01PART02PART03PART04土地市场城市住宅其他物业重点企业产品研究客户研究奎文板块高新板块坊子板块潍城板块寒亭板块城市评判板块建议PARTPARTONE城市概况1Market41.1潍坊是山东半岛群中心城市、青岛都市圈重要组成部分，新兴经济强市、环境领先城市，国际风筝之都。山东半岛群中心城市新兴经济强市环境领先城市山东省半岛群中心城市新兴经济强市环境领先城市潍坊处于半岛城市群的中心位臵，山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉之地，胶济铁路横贯市境东西，是省内重要交通枢纽。潍坊处于国家级战略规划区域——“山东半岛蓝色经济区”，同时作为青岛都市圈的重要组成部分，未来将成为一个具有较强国际竞争力的都市圈，成为东北亚地区国家合作枢纽之一，中国海洋产业创新基地，全省发展引擎。国家环保模范城市、国家卫生城市、中国优秀旅游城市、国家节水型城市,荣获中国人居环境范例奖、中国特色城市奖、水环境治理优秀范例城市、山东省适宜人居环境奖、国家级园林城市。潍坊处于半岛城市群的中心位臵，是省内重要的交通枢纽，潍坊处于国家级战略规划区域——“山东半岛蓝色经济区”，同时作为青岛都市圈的重要组成部分，未来将成为一个具有较强国际竞争力的都市圈，成为东北亚地区国家合作枢纽之一，中国海洋产业创新基地，全省发展引擎。地处山东内陆腹地通往半岛地区的咽喉之地，胶济铁路横贯市境东西；潍坊市集公、铁、水、空于一体的立体化交通体系，其鲁中、鲁西交通枢纽地位进一步巩固，也成为其发展“蓝色经济的有力支撑”潍坊被誉为“风筝之都”，具有深厚的历史文化底蕴；潍坊市辖4区、6市、2县，设有国家级高新技术产业开发区、经济技术开发区、滨海经济开发区、峡山开发区。备注：潍坊市城市总体规划（2006——2020年）城市简介半岛城市群发展规划：潍坊在半岛城市群的城市职能分工中，担当传统制造业基地及交通枢纽的角色城市城市职能济南山东省的政治、文化、教育中心，山东中西部以及省际区域的交通枢纽和经济中心，现代服务业为主导、高新技术产业发达的综合性省会城市青岛山东和黄河中下游地区的龙头城市，现代制造业和现代服务业发达的国际性港口城市和国际性海滨旅游城市烟台以现代制造业为主导的综合性区域中心，环渤海咽喉地带的海陆交通枢纽，中韩日经贸交流的前沿门户威海宜居城市和生态旅游城市，胶东半岛制造业基地的核心之一淄博国家新材料产业化基地，以石化和医药为主导的制造业基地潍坊以海洋化工、机械、食品加工为主导的综合性制造业基地，是连接山东半岛和山东中西部地区的交通枢纽日照独具魅力的海滨生态旅游城市，以临港工业为特色的深水港口城市，鲁南的出海门户和亚欧大陆桥重要的东方桥头堡之一东营向多元化方向发展的专业化石油、机械工业城市，黄河三角洲开发基地资料来源：《山东半岛城市群总体规划（2006-2020）》半岛城市群城市区空间组织规划海洋化工、机械、食品加工传统制造业基地连接山东山东半岛和山东中西部地区的交通枢纽城市区中心城市1.2城市地位定位和发展方向为“以高新技术产业为主导，工业、商贸、旅游全面发展的现代化国际风筝城”，连接青岛发展成为青潍城镇密集区。1.3城市定位潍坊市产业结构以工业，特别是重工业为主，且工业仍然以迅猛的速度上升，工业的快速发展直接带动市政税收的增加，税收增加是城市化进程快速发展的重要条件之一，而城市化进程所带来的新城建设和旧城改造将推动房地产市场发展。经开区板块寒亭区板块潍城区板块奎文区板块高新区板块坊子区板块寒亭区板块：济青高速北，北海路东，东环路西，北环路南高新区板块：西至新华路，南至胶济邯铁路，北接济青高速，东道城市边缘坊子区板块：北接胶济邯铁路，西至白浪河畔，东南与峡山板块接壤潍城区板块：东至白浪河畔，北达济青高速，西东南延至城市边缘经开区板块：南至济青高速，东靠北海路，西北延至城市边缘奎文区板块：西至白浪河畔，北达济青高速，东至新华路，北接济青高速，南抵宝通街滨海区板块峡山区板块：南外环路以南，潍安路以东，坊子区东南方，东南至城市边缘峡山区板块滨海区板块：北环路以北一直至海边，寒亭区北侧1.4城市板块按照潍坊市本地行政区划，潍坊城区共分为八区，主要包含：奎文、潍城、坊子、寒亭、高新、经开、滨海、峡山8大板块，目前潍坊城区泛指这8大板块。潍坊城市发展的基调是“东扩西延南控北展”，随着潍坊市政府东移到高新区，潍坊主要的发展方向为向东发展。潍坊市的中心城区形成“一心、一环、一轴、一廊”的结构模式，白浪河中心区是潍坊城市主中心。潍坊市整体发展实行东扩，西延，北展，南控的发展规划布局，整体规划为“一心、一环、一轴、一廊”，即城市中心区、城市快速交通环体、北海路经济发展轴、中央绿色生态通道。中心城区潍城开发区东部高新技术开发区南控东扩北展西延重点发展制造业发展山区生态旅游经济奎文区寒亭区潍城区坊子区“一轴”指由北海路向北延伸连接滨海新城癿经济发展轴“一廊”是白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间癿绿地构成贯穿“一心”癿中央绿色生态通道“一心”是由月河路、北宫街、北海路、健康街所围合癿城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能癿主体“一环”是长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成癿城市快速交通环体高新区1.5城市规划近五年潍坊常住人口总量稳中有升，2012-2015年增长趋势比较缓慢，但2016年增长趋势明显.近五年潍坊人口逐年增加，受国家二胎政策影响，16年人口出生增长幅度较大。1.6人口结构921.61922.52924.72927.72935.70.660.100.240.320.860.000.100.200.300.400.500.600.700.800.901.009109159209259309359402012年2013年2014年2015年2016年2012-2016年潍坊市常住人口数量变化全市常住人口总量增长率（%）9238178458108927723901460950200004000060000800001000001200001400001600002012年2013年2014年2015年2016年潍坊市人口出生数据统计截止到2016年人口普查，潍坊市总人口为935.7万，全市总外来人口为34.38万，2016年新增人口为146095人，人口逐年上升趋势明显。41.5146.616.6732.7531.39.919.925.9905101520253035404550潍城区奎文区高新区寒亭区坊子区滨海区峡山区经开区潍坊主城八区人口数据列表177.62178.22178.70208.80236.4419.2719.3219.3222.5025.270.005.0010.0015.0020.0025.0030.000.0050.00100.00150.00200.00250.002012年2013年2014年2015年2016年2012-2015潍坊城市八区人口增长情况主城区人口主城区占比（%）主城八区总人口数为236万（含区辖农村），且呈现逐年上升趋势，其中奎文和潍城人数最多，高新、滨海、经开三个开发区人数相对较少。1.6人口结构潍坊城镇化快速推进，人口不断向城镇聚集，潍坊把新型城镇化作为经济发展的重要增长点和转方式、调结构的有力抓手，以人口城镇化为核心，积极稳妥推进新型城镇化建设。按城乡分人口（万人）城乡人口比例(%)年份城镇人口乡村人口城镇人口乡村人口2012年458.50463.1049.75%50.25%2013年477.50445.0051.76%48.24%2014年495.40429.3053.57%46.43%2015年517.70410.0055.80%44.20%2016年517.63410.0955.80%44.20%1.7城镇化率PARTONE城市经济2Market258.5214.9147.8238.3395.4303.327.5050100150200250300350400450潍坊中心城区各区GDP数值（亿元）截止到2016年，潍坊市的GDP总量为5522.7亿元，居山东第四位，全国第32位，每年GDP增幅为8%-10%。城市中心八区GDP最高为高新区，其次为滨海、潍城、奎文、寒亭。3090.93541.8540164420.74786.75170.55522.715%13%10%8%8%010002000300040005000600020102011201220132014201520162010-2016年潍坊市级GDP走势GDP总值（亿元）增幅2.1城市GDP020004000600080001000012000青岛烟台济南潍坊济宁淄博临沂东营泰安威海德州聊城滨州菏泽枣庄日照莱芜2016年山东省各地市GDP排名GDP总值（亿元）增速2016年潍坊GDP总量山东省排名：402000400060008000济南市青岛市枣庄市东营市烟台市潍坊市济宁市泰安市威海市日照市莱芜市临沂市德州市聊城市滨州市菏泽市2016年山东省各地市固定资产/房地产投资情况固定资产投资（亿元）房地产投资010002000300040005000青岛烟台潍坊威海东营日照济南滨州临沂淄博聊城济宁菏泽德州泰安莱芜枣庄2016年山东省各地市社会消费/进出口情况社消总额（亿元）进出口总额（亿元）2016年潍坊固定资产投资山东省排名：3房地产投资山东省排名排名：52016年潍坊市社会消费山东省排名：4进出口总额山东省排名：32.2投资和消费4.9%2.96%3.9%4.1%4.6%61.9%61.17%61.3%52.2%45.9%33.2%35.87%34.8%43.7%49.5%0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%120.0%20122013201420152016潍坊历年产业结构发展趋势第一产业第二产业第三产业0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%济南市青岛市临沂市威海市泰安市潍坊市日照市滨州市淄博市济宁市烟台市德州市莱芜市枣庄市聊城市菏泽市东营市2016年山东省各地市三产比重排名第三产业第二产业第一产业2.3产业结构近年来，潍坊市三产发展速度迅猛，第三产业比重逐年增加，2016年第三产业增加值2487.6亿元，增长9.2%，占GDP总额的49.5%。潍坊第三产业比重在山东省17地市中排名6位，处于上游水平，从地理位臵上来看，潍坊领先于周边同级别城市，只落后于青岛等高级别城市，未来具备深厚的发展期许和潜力。潍坊2012-2107年城镇居民人均可支配收入保持良好的增长势头，16年达到33060元，数于中等以上三线城市标准。25789283863097331060336092762114.6109.18.38.28.1024681012141605000100001500020000250003000035000400002012年2013年2014年2015年2016年2017年前三季度2012-2017潍坊城镇居民人均可支配收入增长情况人均可支配收入（元）增长率（%）2.4人均收入仅前三季度数据2012-2017年上半年潍坊房地产开发投资增长率，经过2014年的断崖式下降后开始稳步增长，2016年增速有所放缓，2017年增长率显著提高并超过2015年。新开发面积13年达到峰值后开始下滑，16年开始上升。投资额——2012-2017上半年，潍坊商品房开发投资额整体呈现下降趋势，2013年投资额达到顶峰，2014年投资额出现明显减少，2015-2017年上半年开始稳步回升投资额增长率——潍坊房地产开发投资2012-2017年上半年整体呈现下降趋势，2011-2013年增速有所放缓，2014年增长率出现断崖式下降，2015-2017年上半年逐年递加，增速明显.新开工面积——2012-2017年上半年潍坊市房地产开发新开工面积整体呈现下降趋势