商品房交房流程

商品房交房的基本流程和步骤第一步：通知交房开发商取得商品房房地产权证（大产权）后，应以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。开发商约定的收楼时限一般在收楼通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用。第二步：验明购房身份购房者需要携带身份证、购房合同、付款收据、收到的交房通知书到开发商那里验明购房身份。第三步：查看入伙资料要求开发商提供《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《房屋土地测绘技术报告书》、《实测面积测绘报告》，并由开发商加以说明。第四步：现场勘查（验房）１、屋顶、门窗、墙面等地方是否存在漏水现象，或者是否有残留污渍。如果有就说明房屋在防水功能方面存在问题。２、门窗是否能够顺畅开合，是否存在变形、锁闭等现象，注意门窗的质量是否合格。而对于防盗门而言，还要检查其门铃是否正常。推拉门要检查滑轮轨道与轴承的流畅性。另外，需要检查门安装的是不是垂直，缝隙大不大，是不是紧贴门框，特别是门锁那边。还要检查门上有无划痕、碰伤，门面是不是平整，有没有翘起的现象。窗要检查窗台高度，玻璃要逐一查验有无破损、崩渣、碎裂、密封不严等情况，密封条、防尘条、防水条不得缺少。看窗框有没有损伤、生锈、变形问题，牢不牢固，闭合严不严实，轨道是否顺畅。３、墙面地面也应该仔细检查，可以用小锤子敲打，如果出现空鼓或开裂现象，则说明墙面地面存在严重的质量问题。地面主要检查有没有空鼓、开裂、起砂情况，有没有钢筋外露。还要检查水平度，可以用专业的设备，例如红外线水平仪，红外线水平仪不仅可以拿来测地平，还可以看墙面阳角是否与地面垂直。一般地面平整度不超过2CM对于毛坯房就可以正常验收。检查墙面，墙面也要首先检查有没有空鼓、开裂、掉灰的现象，有没有钢筋外露，对了，不要忘了天花板也是一个墙面。然后检查墙面的平整度，最后还要检查阴阳角的垂直角度，一般墙面的平整度和阴阳角垂直度误差不大于5mm就可以验收了。４、厨房和卫生间的烟道尤其要注意其是否存在堵塞现象。检查时可以点燃废纸，观察是否有气体从排烟口排出。５、卫生间、厨房还应进行防水检查。把地漏堵上，在封堵后的地面上放水，水深20～30毫米，蓄水大概24~48小时，观察楼下有没有漏水，还要观察防水层坡度合不合理，有没有积水。检查给水排水和防水，毛坯房的给排水主要就是预留的管道，主要检查水表安装是不是正常，阀门、龙头位置是否合理，有没有生锈破损。打开水阀看排水是否流畅，有无阻塞，开水阀放水并用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗水。还需给水管测水压，确认冷热水管安装无误。６、检查水表、电表、天燃气表等是否运转如常或存在偷漏现象，记录房屋的水电气三表。检查电路，检查每个照明开关和电源插座质量是否合格，插座预留及位置合不合理，用电笔测试通不通电，还要做短路测试，看看能不能正常跳闸，检查电表和配电箱安装是否到位，配件齐不齐全，高度适不适合。7、房屋面积、空间长宽、净高是否符合合同约定。核实房屋面积，可以请专业的房屋检测机构，来测量房屋的面积。一般情况下，实际面积与合同上写明的面积误差在3%之内，不予考虑，误差超过3%的，以双方签订合同的赔偿约定为准。建议约定房屋面积与实际测量面积误差为2%。检查楼层高度，楼房建筑的高度规定一般是2.8米实际高度不能低于2.6米，层高3米的实际高度不能低于2.75米，但需要注意的是住宅层高不能低于2.8米，不然会显得压抑，且影响后期装修吊顶。检查楼层高度时，最好每个房间测量4-5个点。验房时做好问题记录，出现以上问题时可参考购房合同处理，小问题可以要求开发商修整，大问题则慎重对待（比如适当的经济补偿），严重的质量问题可以要求退换房并由房开商承担损失。第五步：签署房屋验收交接表验收无质量问题或问题得到整改合格后，签署房屋验收交接表。第六步：费用结算、签订协议合同费用清算是指房屋的房款、代收费（契税、维修基金、水电气等开户费）、实测面积误差导致的房款差额，多退少补。另外，领钥匙前的物业收费（物管费、专修押金、垃圾清理费）。结算费用后，与物业管理公司签订物业服务合同。第七步：领取钥匙在物管处领取整套钥匙、门禁卡、车辆进出证件，这样就完成交房的所有程序了。