房产税课件

房产税实务分析福州中信达税务师事务所林馀手机：[phone]邮箱：[e-mail]微信：LY87673815房产税实务分析一、概念二、征税对象与征收范围三、纳税人四、计税依据五、税率六、纳税义务时间七、纳税地点八、税收优惠九、疑点、难点问题十、会计处理方法概念房产税：是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。关键字：房产、经营性范围：城市、县城、建制镇、工矿区房产税的发展历程1949年政务院发布《全国税政实施要则》1951年8月政务院发布《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》，将房产税与地产税合并为房地产税1973年简化税制，把对国营企业和集体企业征收的城市房地产税并入工商税，保留税种只对房管部门、个人、外国侨民、外国企业和外商投资企业征收1984年改革工商税制，国家决定恢复征收房地产税，将房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种房产税的发展历程1986年9月15日国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，同年10月1日起施行，适用于国内单位和个人中华人民共和国房产税暂行条例（国税发【1986】90号）关于于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字【1986】8号）关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知（财税【2009】3号房产税的发展历程一、1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》主要针对的是经营性的住房，并且是到2002年才开始严格执行。二、房产税属于财产税中的个别财产税，其征税对象只是房屋；征收范围限于城镇的经营性房屋。三、现在热议的“房产税”针对的范围更加广泛，包括了非经营性用房和自住性住房。征税对象：房产“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。---（1987）财税地字第3号征税对象与征收范围房产税在城市、县城、建制镇、工矿区征收。其中：1、城市指经国务院批准设立的市。包括市区、郊区和市辖县县城。2、县城指县人民政府所在地。3、建制镇指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。4、工矿区指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。征税对象与征收范围缴纳人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。其中：产权出典的，由承典人纳税。产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。自2009年1月1日起，对外资企业及外籍个人的房产征收房产税，产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条的规定：房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。计税依据房屋原价附属设备、配套设施地价计税依据——房产原值房产原值计税依据——房屋原价对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。---财税〔2008〕152号计税依据——附属设备、配套设施房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。---（1987）财税地字第3号一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。---国税发〔2005〕173号这里所指的扣减原来设备和设施的价值是指扣减原来设备和设施的帐面原值。（苏地税函〔2006〕36号）计税依据——附属设备、配套设施工业用途:房屋原价的50%作为应税房产原值应纳税额=房屋原价×50%×(1-25%)×1.2%商业和其他用途:房屋原价的80%作为应税房产原值应纳税额=房屋原价×70%×(1-25%)×1.2%文件依据：闽财税[2006]10号计税依据——地下建筑地下建筑计税依据——地下建筑凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。——财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税〔2005〕181号）容积率0.5取得土地使用权支付的全部价款容积率0.5应税房产建筑面积×2×土地单价划拨取得不需要计入房产原值地价：实际支付财税[2010]121号容积率：是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标计税依据——地价地价总面积的比例确定计入房产原值的地价，关于执行财税【2010】121号文件第三条即“地价进入房产计征房产税”政策执行口径：纳税人有多处地块的，应分别确定计入房产原值的地价。纳税人有出租房屋的，应划分出租与自用房屋建筑面积，并根据自用房屋建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价。计税依据——地价例如：1、某工厂有一宗土地，占地20,000平方米，每平方米平均地价1万元，该宗土地上房屋建筑面积8,000平方米容积率=建筑面积/占地面积=0.40.5计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=8,000平方米×2×1万元/平方米=16,000万元2、某企业以8,000万元购置了一宗建筑面积为5,000平方米的房地产，其中，该宗土地面积1,000平方米，地价2,000万元容积率为=建筑面积/占地面积=50.5因此，应将全部地价2,000万元计入房产原值计征房产税计税依据——地价热点地价的会计核算与税收法规（1）执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人，在会计核算时应当将地价计入房产原值。需要说明的是，对于土地面积大于房屋实际占地面积的部分，会计制度并未明确要求将这部分“空地”的价值计入房产原值。（2）执行新《企业会计准则》的纳税人应当将土地使用权单独计价，而不计入房产原值。财税2010121号文件下发之后，无论企业执行何种会计核算方法，均应按照文件规定予以计算缴纳税款。计税依据——地价根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定：依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。税率新建商品房房屋交付使用之次月存量房签发房屋权属证书之次月自建的房屋建成之次月委托施工企业建设的房屋办理验收手续之次月交付出租、出借房产之次月纳税义务时间购置新建出租、出借房产纳税义务时间（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（二）购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。文件依据：国税发〔2003〕89号新建的房屋：（1）纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。（2）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。（3）纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。文件依据：（1986）财税地字第8号纳税义务时间纳税地点根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第九条的规定：房产税由房产所在地的税务机关征收。房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。---摘自财税地字（1986）8号文税收优惠根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条的规定，下列房产免纳房产税：1、国家机关、人民团体、军队自用的房产；2、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；3、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；4、个人所有非营业用的房产；5、经财政部批准免税的其他房产。税收优惠1、损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。2、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。3、在基建工地为基建工程服务的各种工棚、材料棚等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税；当施工结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。税收优惠4、对房管部门经租的居民住房。5、对高校后勤实体免征房产税。6、对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。7、老年服务机构自用的房产。8、对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房。9、对邮政部门坐落在征税范围内的房产需交房产税，反之，则不交房产税。10、向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税，不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。税收优惠根据福建省房产税实施细则第五条规定：根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第六条规定，我省下列房产免征房产税：（一）经县、市政府或其授权机关批准举办的学校、医疗单位、托儿所、幼儿园、敬老院、图书馆（站）、体育场（馆）等社会公益事业单位自用的房产；（二）经县、市政府或其授权机关批准，为安置拆房户、受灾户而搭盖的临时性简易房屋；（三）利用人防工程修建的地下、洞内各种营业性场所；（四）经省税务局批准免税的房产。税收优惠根据福建省房产税实施细则第六条规定：已免税的房产，如用于生产、经营和对外出租的，应缴纳房产税。纳税人与免税人共同使用的房产，以及实行企业化管理的事业单位的房产，按有关规定划分缴纳或减免房产税。宗教寺庙是指回教、基督教、天主教、佛教、道教的教堂、寺庙；名胜古迹是指按国务院颁布的《文物保护管理暂行条例》，经县以上政府批准确定的重点文物保护单位。税收优惠凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。”文件依据：《财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（（1986）财税地字第8号）热点1纳税单位与免税单位共同使用的房屋纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用