第十二章-契税法课件.

契税法会计一班张文亮契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。第一节、纳税义务人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为纳税义务人。（买方交契税）（一）国有土地使用权出让国有土地使用权出让，是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用，国家将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者的行为。第二节、征税范围（二）土地使用权转让土地使用权转让，是指土地使用者以出售、赠与、交换或者其他方式将土地使用权转移给其他单位和个人的行为。土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。“土地使用权出售”是指土地使用者以土地使用权作为交易条件，取得货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。“土地使用权赠与”是指土地使用者将其土地使用权无偿转让给受赠者的行为。“土地使用权交换”是指土地使用者之间相互交换土地使用权的行为。（三）房屋买卖以货币为媒介，出卖者向购买者过渡房产所有权的交易行为。（四）房屋赠与房屋赠与，是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。房屋赠与的前提是：产权无纠纷，赠与双方自愿。房屋赠与应有书面合同（契约），并须办理登记过户手续。房屋的受赠者应按规定缴纳契税。（五）房屋交换房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。根据税法规定，土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：1.以土地、房屋权属作价投资、入股；2.以土地、房屋权属抵债；3.以获奖方式承受土地、房屋权属；4.以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。5.公司增资扩股，对以土地、房屋权属作价入股或作为出资投入企业的，征收契税；6.企业破产清算期间，对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的，征收契税。【注意】土地、房屋权属变动还有其他一些不同的形式，如典当、继承、分拆（分割）、出租或者抵押等形式而发生的土地、房屋权属变动的，不属于契税的征税范围。三、税率契税采用3％～5％的幅度比例税率。具体执行税率，由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的幅度内根据本地区的实际情况确定。四、应纳税额的计算应纳税额=计税依据×税率计税依据：不动产的价格1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。“成交价格”是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。某居民从某房地产开发公司购买商品住宅一套，成交价格120万元，双方签订了购房合同。当地政府规定的契税税率为3％。计算该居民应纳的契税税额。1200000×3%=36000元2.土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。某影视明星接受某房地产开发公司赠与的商品房一套，市场价格155万元，双方签订了赠与的书面合同，并已至房地产管理机关办理了登记过户手续。当地政府规定的契税税率4％。计算该影视明星应纳的契税税额。1550000×4%=62000元3.土地使用权交换、房屋交换，其计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。上述交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。土地使用权与房屋所有权之间相互交换，也按照该项规定征税。某公司2005年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值300万元，换进的房产价值500万元；第二笔业务换出的房产价值400万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税为多少？应纳税额=（500－300）×3%＝6（万元）4.以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。某企业2004年2月取得政府无偿划拨的一块土地的使用权，2005年7月该企业向政府部门提出转让土地使用权的申请，经审核批准其转让该，并要求该企业补缴土地使用权出让费用80万元。当地政府规定的契税税率3％。计算该公司应纳的契税税额。800000×3%=24000元某外商投资企业2005年接受某国有企业以房产投资入股，房产市场价格50万元，该企业还于当年以自有房产与另一家企业交换一处房产，支付差价款200万元，同年政府有关部门批准向该企业出让土地一块，该企业缴纳土地出让金100万元，当地契税税率5%，计算该企业2005年应缴纳的契税。（1）50×5%=2.5万元（2）200×5%=10万元（3）100×5%=5万元2.5+10+5=17.5万元五、税收优惠1.国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。2.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。3.因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。4.土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，由省级人民政府确定是否减免。5.承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。6.外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋属的，经外交部确认，可以免征契税。六、征收管理1.纳税申报期限——纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的征收机关办理纳税申报。2.纳税地点：土地房屋所在地。按规定应缴纳契税的纳税人是（）A、出让土地使用权的国土资源管理局B、销售别墅的某房地产公司C、承受土地、房屋用于医疗、科研的医院D、购买花园别墅的用户答案：D谢谢