建筑评估第七章

建筑工程评估基础第七章陈汉明主讲1第七章建设工程造价及其构成要求掌握：1．不同阶段的造价文件2．建设工程造价的构成3．建筑安装费用要求熟悉：1．设备及工器具购置费2．工程建设其他费用3．预备费、建设期之贷款利息第一节概述一、基本概念（一）建设工程造价及相关概念要求熟悉主要是熟悉几个概念。1．建设项目总投资指建造一个工程项目所投入的全部资金，包括固定资产投资和流动资金投入两个部分。⎧⎪⎨⎪⎩固定资产投资—即建设工程造价，建设项目总投资包含建筑安装工程造价(即建安工程费)流动资金投入2．建设工程造价是建设项目总投资中的固定资产投资部分，指建设项目从筹建到竣工交付使用的整个建设过程所花费的全部固定资产投资费用。3．建筑安装工程造价是建设项目投资中的建筑安装工程投资部分，也是建设工程造价的组成部分。（二）工程建设不同阶段的造价文件要求掌握由于建设工程工期长、规模大、造价高，需要按照程序分段建设，因此，在不同阶段需要多次计价，以保证工程造价的科学性。不同阶段的造价文件如图7-1所示。图7-1建设工程造价类型项目建议书和可行性研究阶段初步设计阶段技术设计阶段施工图设计阶段招投标阶段合同实施阶段竣工验收阶段投资估算概算造价修正概算造价预算造价合同价结算价竣工决算PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn建筑工程评估基础第七章陈汉明主讲21．投资估算投资估算一般是指在工程项目前期策划决策阶段(项目建议书、可行性研究)为估算投资总额而编制的造价文件。投资估算是决策、筹资和控制造价的主要依据。2．设计概算和修正概算(1)设计概算是设计文件的重要组成部分。由设计单位根据初步设计图纸、概算定额或概算指标规定的工程量计算规则和设计概算编制方法，预先测定工程造价的文件。设计概算文件较投资估算准确性高，受投资估算控制。(2)修正概算是在扩大初步设计或技术设计阶段对设计概算进行的修正调整。较概算造价准确，受概算造价控制。3．施工图预算造价是指在工程开工前，根据已经批准的施工图纸，在施工方案已经确定的前提下，按照预算定额、工程量清单计价规范或国家发布的其他计价文件编制的工程造价文件，较概算准确，受概算控制。4．合同价指在工程招投标阶段同通过签订总承包合同、建安工程承包合同、设备材料采购合同、以及技术和咨询服务合同所确定的价格。(1)合同价，属于市场价格，由承发包双方根据市场行情共同议定和认可的成交价格，但并不等同于实际工程造价。(2)按照计价方式不同，建设工程合同分为三种类型⎧⎪⎨⎪⎩总价合同建设工程合同单价合同成本加酬金合同5．结算价指在部分工程(如一个分项工程)完工后，承包单位按照合同调价范围和调价方法，对实际发生的工程量增减、设备和材料价差等进行调整后计算和确定的价格。结算价是该结算工程的实际价格。6．竣工决算：在竣工验收后，由建设单位编制的建设项目从筹建到建设投产或使用的全部实际成本的技术经济文件。竣工决算时最终确定的实际工程造价。注意：结算与决算的区别。二、建设工程定额计价指在工程计价时，以定额为依据，按定额规定的分部分项子目，逐项计算工程量，套用定额(或单位估价表)单价确定直接工程费，然后按规定取费标准确定构成工程价格的其他费用和利税，获得建筑安装工程造价。（一）建设工程定额的概念及分类要求了解建设工程定额是指按照国家有关的产品标准、设计规范和施工验收规范、质量评定标准，并参考行业、地方标准以及有代表性的工程设计、施工资料确定的工程建设过程中完成规定计量单位产品所消耗的人工、材料、机械等消耗量的标准。建设工程定额是生产建筑产品消耗资源的限额标准，反映社会平均消耗水平。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn建筑工程评估基础第七章陈汉明主讲3建设工程定额的分类：1．按定额反映的生产要素划分⎧⎪⎨⎪⎩劳动定额机械台班使用定额材料消耗定额2．按定额的编制程序和用途分⎧⎪⎪⎪⎪⎨⎪⎪⎪⎪⎩工序定额施工定额预算定额概算定额概算指标投资估算指标等3．按适用专业划分4．按主编单位和执行范围划分（二）常用建设工程定额要求了解1．施工定额是直接用于建设工程施工管理中的定额，是建筑安装企业的生产定额。以同一性质的施工过程为标定对象，以工序定额为基础，综合规定出完成单位合格产品的人工、材料、机械台班消耗的数量标准。施工定额包括⎧⎪⎨⎪⎩劳动定额材料消耗定额机械台班使用定额是工程建设中的基础性定额，也是编制预算定额的基础。2．预算定额指在正常合理的施工条件下完成一定计量单位的分部分项工程或结构构件和建筑配件所需要的人工、材料和机械台班的消耗数量标准。反映在一定的施工方案和一定的资源配置条件下建筑企业在某个具体工程上的施工水平和管理水平，作为施工中各项资源的直接消耗、施工图预算和核算工程造价的依据。预算定额是编制概算和概算指标的基础。3．概算定额和概算指标(1)概算定额是规定完成一定计量单位的扩大分项工程或扩大结构构件所需人工、材料、机械台班消耗量和货币价值的数量标准。概算定额是编制设计概算和概算指标的依据，粗细程度介于预算定额和概算指标之间。用于编制设计概算。(2)概算指标以建筑面积(2m或1002m)或建筑体积(3m或1003m)为计量单位(构筑物以座为计量单位)，规定所需人工、材料、机械台班消耗量和资金数量的定额指标。概算指标是以整个建筑物或构筑物为对象编制的，比概算定额更加综合。概算指标一般是在概算定额和预算定额的基础上编制的，通常适用于初步设计阶段工程概算的编制。4．投资估算指标是在项目建议书阶段和可行性研究阶段编制投资估算、计算投资需要量时使用的一种定额。该指标往往以独立的单项工程或完整的工程项目为计算对象，其概略程度与可行性研究相适应。投资估算指标的编制基础仍然离不开预算定额、概算定额。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn建筑工程评估基础第七章陈汉明主讲45．建安工程费用定额一般包括建安工程费构成中除直接工程费之外的其他费用项目的取费标准，如各项措施费费用标准、规费费率、企业管理费费率。6．工程建设其他费用定额指从工程筹建到工程竣工验收交付使用的整个建设期间，建设单位除了建筑安装工程、设备和工器具购置之外的为保证工程建设顺利完成和交付使用后能正常发挥效用而发生的各项费用开支标准。三、工程量清单计价要求熟悉指在建设工程招标投标中，招标人按照建设工程工程量清单计价规范编制反映工程实体消耗和措施消耗的工程量清单，作为招标文件的一部分提供给投标人，由投标人依据工程量清单，根据各种渠道所获得的工程造价信息和经验数据，结合企业定额自主报价的计价方式。清单计价的优点：能够反映出工程个别成本；有利于企业自主报价和公平竞争；有利于规范招标人的计价行为。工程量清单计价是一种市场价格的形成机制，主要在工程招投标和结算阶段使用。第二节建设工程造价构成一、建设工程造价要求掌握建设工程造价构成内容见图7-2.⎧⎧⎧⎪⎪⎨⎨⎪⎩⎪⎪⎩⎪⎪⎧⎧⎪⎪⎨⎪⎩⎪⎪⎪⎧⎪⎪⎨⎨⎪⎩⎪⎪⎪⎪⎪⎨⎪⎪⎩⎪⎧⎪⎪⎪⎨⎪⎪⎪⎩⎪⎧⎪⎨⎩⎩设备原价设备购置费设备及工器具购置费设备运杂费等等工具、器具及生产家具购置费直接工程费直接费措施费规费建安工程费间接费企业管理费利润工程造价税金土地使用费工程建设其他费用与项目建设有关的其他费用与未来企业生产经营有关的其他费用基本预备费预备费涨价预备费建设期贷款利息固定资产投资方向调节税⎪⎪⎪⎪图7-2建设工程造价的构成PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn建筑工程评估基础第七章陈汉明主讲5二、设备、工器具购置费要求熟悉（一）设备购置费指为建设项目购置或自制的达到固定资产标准的各种国产货进口设备、工器具的购置费用。由设备原价和设备运杂费构成。设备购置费＝设备原价＋设备运杂费1．国产设备原价的构成及计算一般是指设备制造厂的交货价，即出厂价或订货合同价。(1)国产标准设备原价一般采用带有备件的出厂价确定原价。(2)国产非标设备原价非标设备原价，一般同一种非标设备的数量不是很大，因此每台非标设备分摊的设计费、专用工具费等就会比较大些。2．进口设备原价的构成及计算进口设备原价是指进口设备的抵岸价，即抵达买方边境港口或边境车站，且交完关税为止形成的价格。通常，进口设备采用最多的是装运港交货的方式，即卖方在出口国装运港交货，由此形成的装运港交货价格主要有三类：FOBCFRCIF⎧⎪⎨⎪⎩装运港船上交货价-离岸价我国进口设备采用最多的一种货价运费在内价运费、保险费在内价-到岸价进口设备抵岸价⎧⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎨⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎩货价国外运费运输保险费银行财务费外贸手续费关税增值税消费税海关监管手续费车辆购置税3．设备运杂费的构成及计算(1)运费和装卸费国产设备指由设备制造厂交货地点起至工地仓库止所发生的运费和装卸费；进口设备指由我国到岸港口或边境车站起至工地仓库止所发生的运费和装卸费。(2)包装费在设备原价中没有包含的，为运输而进行的包装所支付的各种费用。(3)设备供销部门手续费(4)采购与仓库保管费指采购、验收、保管和收发设备所发生的各种费用，包括设备采购人员、保管人员和管理人员的工资、工资附加费、办公费、差旅交通费、设备供应部门办公和仓库所占固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保护费、检验试验费等。PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn建筑工程评估基础第七章陈汉明主讲6=×设备运杂费设备原价设备运杂费率（二）工具、器具及生产家具购置费定义：保证初期生产必须购置的，没有达到固定资产标准的设备、仪器、器具、生产家具等的购置费用。=×工具、器具及生产家具购置费设备购置费定额费率例1[单选题]：下列价格中属于到岸价的是()。A．CIF价B．抵岸价C．FOB价D．CFR价正确答案：A例2[单选题]：以下不包含运费的是()。A．CIF价B．抵岸价C．FOB价D．CFR价正确答案：C三、工程建设其他费用要求熟悉指建设单位从工程筹建起到工程竣工验收交付使用为止的整个建设期间，除建筑安装工程费用和设备、工器具购置费以外的，为保证工程建设顺利完成和交付使用后能正常发挥效用而发生的各项费用的总和。包括：⎧⎪⎧⎪⎨⎪⎩⎪⎪⎧⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎨⎨⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎩⎪⎪⎧⎪⎪⎪⎨⎪⎪⎪⎩⎩土地征用及迁移补偿费土地使用费土地使用权出让金建设管理费研究试验费勘察设计费工程监理费工程建设其他费用与项目建设有关的费用工程保险费建设单位临时设施费引进技术和设备进口项目的其他费用工程总承包费联合试运转费与未来生产经营有关的其他费用生产准备费办公和生活家具购置费注意：(1)研究试验费与材料费中的检验试验费相区别；(2)建设单位临时设施费与措施费中的临时设施费的区别（一）土地使用费PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建www.fineprint.cn建筑工程评估基础第七章陈汉明主讲7指建设项目通过划拨或者出让方式取得土地使用权，所需的土地征用及迁移补偿费或土地使用权出让金。1．土地征用及迁移补偿费指建设项目通过划拨方式取得无限期的土地使用权，依照《土地管理法》等规定所支付的费用。包括征用集体土地的费用和对城市土地实施拆迁补偿所需的费用。2．土地使用权出让金指建设项目通过土地使用权出让方式，取得有限期的土地使用权，依照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定支付的土地使用权出让金。（二）与建设项目有关的其他费用1．建设单位管理费指建设项目从立项、筹建、建设、联合试运转到竣工验收交付使用全过程管理所需费用。包括：(1)建设单位开办费指新建项目为保证筹建和建设工作正常进行所需要的办公设备、生活家具、用具、交通工具等的购置费用。(2)建设单位经费包括工作人员的基本工资、工资性津贴、职工福利费、劳动保护费、劳动保险费、办公费、差旅交通费、生产人员招募费、工程招标费、技术图书资料费、合同契约公证费、工程质量监督检测费、工程咨询费、法律顾问费、审计费、业务招待费、排污费、竣工交