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火眼金睛说面积赠送面积-房地产商的忽悠把戏建筑面积计算2011年11月28日一建筑面积概念•建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积。•使用面积是指建筑物各层平面布置中,可直接为生产或生活使用的净面积之和。居室净面积在民用建筑中,亦称“居住面积”。•辅助面积,是指建筑物各层平面布置中为辅助生产或生活所占净面积的总和。楼梯电梯等公共区域,开发商叫公摊面积。•使用面积与辅助面积的总和称为“有效面积”。•结构面积是指建筑物各层平面布置中的墙体、柱等结构所占面积的总和。中华人民共和国国家标准建筑工程建筑面积计算规范StandardmeasurementforconstructionareaofbuildingGB/T50353-2005•2.0.1层高storyheight上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。•2.0.2自然层floor按楼板、地板结构分层的楼层。•2.0.16阳台balcony供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。•2.0.23飘窗baywindow为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。建筑面积计算规则•3.0.3多层建筑物首层应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算;二层及以上楼层应按其外墙结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。•3.0.11建筑物外有围护结构的落地橱窗、门斗、挑廊、走廊、檐廊,应按其围护结构外围水平面积计算。层高在2.20m及以上者应计算全面积;层高不足2.20m者应计算1/2面积。有永久性顶盖无围护结构的应按其结构底板水平面积的1/2计算。•3.0.18建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1/2计算。GB/T50353-2005计算某楼盘G1户型的套内建筑面积(净面积+结构面积),墙厚200。4.2×2÷2=4.2㎡3.45×(3.05+1.75+4+0.1)=30.705㎡1.8×(1.2+1.8+2.05+0.1)=9.27㎡4.35×(3.3+2.8+2.7+3-1.7)=43.935㎡88.11㎡阳台算一半面积提示:有窗户的有阳台的一定是外墙,墙厚200•套内建筑面积算够没有?有没有赠送面积?该楼盘房产商侵占了消费者多少建筑面积?95-88=7㎡1㎡卖5600元7×5600元=3.92万元建筑面积水分多该楼盘的其他户型建筑面积计算2×3.9÷2=3.9㎡4.3×(3.3+2.9+3.9+0.1)=43.86㎡3.4×(3.3+2.9+3.9+0.1-1.4)=29.92㎡(2.2+3+0.1)×(1.7+0.1)=9.54㎡87.22㎡3.8×2÷2=3.83.9(2.4+2.2+1.8+1.2)=29.643×3.5=10.51.5(2.2+1.8+1.2)=7.83.7(3.95+1.75)=21.0972.83㎡(2.35+0.1)(2.35+2.85+0.2)=13.23㎡7.5×3.8=28.5㎡(2.35+2.85—3.8)(3.9+3+1)=11.06㎡7.9×(3.8+3.3-2.35-2.85)=15.01㎡3×(1.4+0.1)=4.5㎡76.3㎡2×4÷2=4㎡2×4.3÷2+2.1×2÷2=6.4㎡(3.6-1.8+0.1)(1.9-1.1+0.1)=1.71㎡(4.1+1.25+1.5+0.2)1.8=12.692.6×2.2=5.72(3.05+1.65+2.6+1.8+0.1)×(2.5+2.2+3.1+0.1)=9.2×7.9=72.6899.2㎡(4.1×1.9+2×1.9)÷2=5.795(4.1+3.2)×(2.5+2.6+2.7)=56.942.35×2.7+3.6×4.2=21.4651.8×3.2=5.7689.96㎡4×1.9÷2=3.83.45×(3.05+1.75+4)=30.364.35(3.3+2.8+4)=43.9351.7×(2.05+1.8+1.2)=8.58586.68㎡0.95×2=1.9(1.5+3.2)×2.2=10.343(1.5+3.3)=14.43.3×4=13.23.8×7.85=29.833.8×2÷2=3.873.47㎡3.9×2÷2=3.93.35(3.9+3+0.1)=23.45(1.2+1.8+2.05+2.55-3.35)(3.9+3+0.9)=33.151.4×3.6=5.0472.72㎡1.4×5.15=7.212.1(3.2+1.6)=10.086.9×1.5=10.354×7.45=29.81.8×(3.9+3+0.95+0.1)=14.312×4÷2=473.04㎡1.5×3=4.53.0.24下列项目不应计算面积:•1建筑物通道(骑楼、过街楼的底层)。•2建筑物内的设备管道夹层。•3建筑物内分隔的单层房间,舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台等。•4屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。•5建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台。GB/T50353-20053.0.24下列项目不应计算面积:•6勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在2.10m及以内的雨篷以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。3.0.24下列项目不应计算面积:•7无永久性顶盖的架空走廊、室外楼梯和用于检修、消防等的室外钢楼梯、爬梯。•8自动扶梯、自动人行道。•9独立烟囱、烟道、地沟、油(水)罐、气柜、水塔、贮油(水)池、贮仓、栈桥、地下人防通道、地铁隧道。为什么规定少计算建筑面积?•阳台、露台(晒台)、车棚和坡屋顶等,围护用材料较少,人工量也较少,相对于有门窗有四面围护的房间而言,其材料人工机械等的耗费量也较少。•为了方便计算,与房间的单价一致,故阳台,露台,自行车棚等,少计算或不计算建筑面积•低于1.2米,基本无法使用,故不计算建筑面积•因为净高在1.2米至2.2米,不方便使用,故属于这个范围内的空间如地下室,坡屋顶等,只计算一半建筑面积。开发商都是活雷锋?招数1阳台变露台•采用奇偶数错层的挑高阳台,被视作无顶盖的露台,不计建筑面积。招数2-真假飘窗真飘窗——此处属于户外,不计算建筑面积假飘窗——仿北方室内暖气管片。按规定要计算建筑面积。房产商谎称此处是灰空间,竣工验收后将此拆除后即为赠送面积。实际购房者是支付了此处的材料人工施工和拆除2笔费用。通过面积计算,此处已经计入建筑面积。室外室外室内室内招数3楼中楼红色部分为竣工后加设的楼板招数4——层高低于2米2低于2.2米计半建筑面积见招拆招•某商品原价7元/个,•某商场节日促销时宣传:第二件商品半价•第一件卖10元/个,第二件卖5元/个,平均7.5元/个。涨价没有?•能不能只买第二件?•同理,买房时,消费者能不能只买建筑面积按一半计算的部分?•“赠送面积”其实是开发商的一种促销手段,与商场搞促销有异曲同工之妙。对于“赠送面积”,“偷”出来的面积,都不会公开卖,只能“送”,可售部分单价虽然提高了,却能造成实得单价更便宜的假象,而对于这些“赠送面积”,开发商不支付土地成本、没有报规、报建等费用,只多出几百元的修建成本,最终转化成了开发商的利润——这些楼盘的价格,要比周边房价高出20%—40%。见招拆招见招拆招开发商的算盘赠送面积的法律问题•赠送的面积并未计入产权,且送出的面积仅仅是开发商设计的一个“半成品”,需要购房者自己改造做成“成品”,而且部分所谓的“送面积”其实是变更了规划设计的违章搭建,如果由他们来完成,就违背了房屋的初始规划设计。•因此,开发商把违规的风险踢给了购房者,让购房者来承担。而且,不少赠送的面积如入户花园等,可能存在光线较差,面积窄小,不能达到购房者预想的使用目的。赠送面积的法律问题•一些赠送的挑空、开放式部分,到时业主需要自己封闭和隔开,也是一笔很大的开销,购房者要考虑仔细。•如果购房合同中没有写明赠送面积,当然在产权证上也不会体现出来。一旦“赠送面积”出现任何事故以及产权纠纷,都得不到法律支持,一切责任由当事人自己承担人民日报专版二O一一年十一月一日第十六版地段篇•地段偏僻--告别闹市喧嚣,独享静谧人生•周边嘈杂--坐拥城市繁华,感受摩登时代•荒山秃岭--与大自然亲密接触•刚有规划--轨道交通在即•零星班车--无缝接驳CBD•挨着铁道--便利交通,四通八达•地势很低--私家领地,冬暖夏凉•价格奇高--奢华生活,贵族气息规划篇•规划不好--小资情调,折射后现代生活•户型很烂--个性化设计,稀缺绝版户型•弄个圆顶--巴洛克风情•搞个楼尖--哥特式风格•前后楼快挨上了--邻里亲近,和谐温馨•弄个喷水池--英伦风情,北欧享受•门口有保安--私人管家,尊贵生活配套篇•挨着臭水沟--绝版水岸风光•挖了小池塘--临湖而居,演绎浪漫风情•周围荒草地--超大绿化,无限绿意•旁边小土包--依山而居,享受山里人的清新•有家信用社--坐拥中央商务区•有个居委会--核心地标,紧邻中心政务区•有家小学校--浓郁人文学术氛围,让你的孩子赢在起跑线上•有家小诊所--零距离就医,拥抱健康•有五平米超市--便利生活,触手可及•有个垃圾站--人性化环境管理与同仁共勉•天下没有免费的午餐•世界上怕就怕认真二字•勤学好问,学以致用•师傅领进门,修行靠个人
本文标题:建筑面积的猫腻(购房须知)
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