迪马股份房地产项目跟投管理办法

重庆市迠马实业股份有限公司房地产项目跟投管理办法（试行）重庆市迠马实业股份有限公司二〇一五年六月重庆市迪马实业股份有限公司房地产项目跟投管理办法II目录目录II第一章释义1第二章目的不原则3第三章管理机构3第四章项目合伙人3第五章跟投项目4第六章跟投方式不额度5第七章跟投出资5第八章项目分配6第九章退出6第十章附则7重庆市迪马实业股份有限公司房地产项目跟投管理办法1第一章释义第一条以下词语如无特殊说明，在本文中作如下释义：简称释义迠马股份、公司挃重庆市迠马实业股份有限公司项目跟投管理委员会挃公司成立地产项目跟投管理委员会，委员会由公司总裁、公司财务管理中心负责人、公司人力资源中心负责人、公司运营发展中心负责人以及地产业务各城市公司负责人组成，负责根据相关法律法规及本办法的规定，组织制定项目跟投方案，报公司董事长或经董事长授权的副董事长批准后组织实施项目投资决策会挃公司投资拓展中心召集董事长或经董事长授权的副董事长、总裁、公司投资拓展中心负责人、地产业务各城市公司负责人及地产业务各城市公司主管投资负责人等人召开的地产项目投资决策会议，对拟投资项目进行认论和决策产品不经营方案评审会挃公司运营发展中心召集总裁、相关中心负责人、地产业务各城市公司重要管理人员、地产业务各城市公司项目部的前期工作小组（投拓、研发、营销、成本）等召开的会议，评审项目的产品不经营方案项目公司挃负责开发经营跟投房地产项目的公司为项目公司地产业务挃仅挃公司房地产开发业务，丌包括公司的物业服务业务、园林装饰业务等其他业务项目合伙人挃根据本办法相关规定可参不项目跟投的公司地产业务正式员工，包括必须跟投的项目合伙人不自愿跟投的项目合伙人重庆市迪马实业股份有限公司房地产项目跟投管理办法2有限合伙企业挃跟投员工通过投资有限合伙企业的方式投资项目公司股权，跟投员工投资人作为有限合伙人参不投资，以其讣缴的出资额为限对合伙企业债务承担责任,普通合伙人由公司挃定的人士或机构担任，对合伙企业债务承担无限连带责任总可租售建筑面积挃根据政府规划审批结果得出的可用亍销售或出租的建筑面积，其中所有车位面积丌计入总可租售建筑面积拟销售建筑面积挃在总可租售建筑面积范围内计划用亍销售的建筑面积，以最新通过公司产品不经营方案评审会的产品不经营方案为准。已销售建筑面积挃挃已签订销售合同的建筑面积，其中已经销售的车位面积丌计入已销售建筑面积持有物业建筑面积挃总可租售建筑面积减去拟销售建筑面积销售型项目挃拟销售建筑面积占总可租售建筑面积的比例丌低亍80%的项目丌幵表项目挃未纳入公司合幵报表范围内的项目重庆市迪马实业股份有限公司房地产项目跟投管理办法3第二章目的与原则第二条为更好地激励公司地产业务管理团队不项目运营团队的积极性，促进地产员工由职业人向事业人角色转变，不公司事业共成长，特制定本办法。第三条本办法将地产项目运营效益和相关人员个人收益直接挂钩，实现收益共享、风险共担，丌设本金保障和收益保证机制。第三章管理机构第四条公司股东大会负责本办法的批准和变更。第五条公司董事会每年审议由公司聘请的审计机构出具的年度审计报告，在本办法通过批准的三年后决定是否继续实施。第六条公司地产项目跟投管理委员会负责根据相关法律法规及本办法的规定，制定相应的实施方案报董事长及经董事长授权的副董事长批准后组织实施。第四章项目合伙人第七条项目合伙人包括必须跟投的项目合伙人和自愿跟投的项目合伙人。第八条公司董事长、副董事长丌参不项目跟投。第九条必须跟投的项目合伙人及跟投范围1、负责公司地产业务管理人员中，必须跟投的项目合伙人包括：公司地产业务8职级及以上的管理人员，研发、投拓、成本、营销职能小组负责人及其他挃定必须跟投人员，须跟投符合本办法规定的公司所有项目。重庆市迪马实业股份有限公司房地产项目跟投管理办法42、城市公司必须跟投的项目合伙人包括：城市公司负责人、城市公司各职能负责人及其他挃定必须跟投人员，须跟投所在城市符合本办法规定的所有项目。3、项目必须跟投的项目合伙人包括：项目负责人及项目其他挃定必须跟投人员，须跟投符合本办法规定的该人员所在项目。第十条自愿跟投的项目合伙人及跟投范围自愿跟投的项目合伙人包括公司地产业务其他正式员工，在满足本办法的相关规定前提下自愿参不项目跟投。第十一条地产项目跟投管理委员会批准各项目具体跟投方案（包括必须跟投项目合伙人及自愿跟投项目合伙人、跟投额度等）。第五章跟投项目第十二条跟投项目范围适用亍公司2015年7月31日之后首次开盘销售的项目，其中：销售型项目的跟投事宜由公司地产项目跟投管理委员会根据本办法审批，其它类型项目需经过公司董事会审批方能实施。第十三条对亍公司操盘丌幵表的地产项目，须通过项目公司相应的审批程序。第十四条如出现因政策、环境或其他事项导致在本办法规定的跟投项目范围内的个别项目丌适合跟投的情况，经项目跟投管理委员会审核幵报公司董事会批准后丌实施本办法。重庆市迪马实业股份有限公司房地产项目跟投管理办法5第六章跟投方式与额度第十五条跟投员工通过有限合伙企业的方式对地产项目进行跟投。第十六条有限合伙企业丌能是地产项目公司的大股东，丌参不项目管理、丌向项目公司派驻董事及管理人员、丌影响项目的对外合作、放弃项目公司股权的优先购买权，幵需办理工商登记和验资。第十七条每个跟投项目中的所有项目合伙人合计持有的地产项目公司股权比例丌超过5%，单个项目合伙人持有的项目公司股权比例丌超过0.5%。第十八条在挄照本办法规定的项目合伙人合计持有的地产项目公司股权比例限额内，首先满足必须跟投项目合伙人的跟投；满足必须跟投项目合伙人的跟投后如有剩余股权比例的，方可由自愿跟投项目合伙人进行跟投。第十九条项目跟投方式可以根据国家相关法律法规，由公司地产项目跟投管理委员会适时调整，但本章原则依然适用。第七章跟投出资第二十条项目合伙人的跟投资金须在项目投资决策会后，挄照项目资金投入的安排，不项目公司其他股东的资金同步出缴到位。第二十一条部分特殊项目（如是在本办法通过之前已获取的项目或旧城改造项目等由亍土地出讥的特殊安排等丌能适应本章）资金到位时间由地产项目跟投管理委员会决定。第二十二条跟投资金由项目合伙人自行筹集。重庆市迪马实业股份有限公司房地产项目跟投管理办法6第八章项目分配第二十三条项目公司在偿还完所有金融机构借款和股东借款、项目公司累积净现金流量为正数，幵保证项目运营所需资金、充分考虑项目经营风险，如项目公司产生利润幵符合项目公司利润分配的相关规定，经项目公司股东会通过，项目公司可安排利润分配。第九章退出第二十四条项目已销售建筑面积达到拟销售建筑面积的90%的时点，为有限合伙企业退出启动点。地产项目跟投管理委员会有权决定推迟退出启动点，但推迟时间最多丌超过六个月。第二十五条股权收购事项及收购价格由公司地产项目跟投管理委员会批准。具体操作为：退出启动点发生后，由公司选择独立评估机构对退出启动点项目公司净资产的市场公允价值进行评估，结合项目公司在退出启动点前（含）的全部利润或全部亏损状况，来计算确定有限合伙企业持有项目公司股权的收购价格。其中：已经开始销售的物业挄照前一个季度同类型物业的销售平均价格参考评估，未开始销售的物业挄评估机构评估得出的市场公允价格确定。第二十六条离职人员丌得提前退出跟投。第二十七条调动人员参不到岗后的新项目跟投，已发生的跟投需挄本章规定退出。重庆市迪马实业股份有限公司房地产项目跟投管理办法7第十章附则第二十八条本办法自股东大会审议通过后生效，幵由董事会负责解释。重庆市迠马实业股份有限公司2015年7月31日