房地产金融论文资料整理

我国房地产金融风险的识别、评价、控制房地产金融风险识别与防范策略研究李杰房地产发展阶段指标、房地产供给与需求指标、房地产市价情况指标的量化分析、房地产投机程度指标的值研究意义：我国的房地产金融具有预期不确定性，可以激励经济，与此同时同时也可以反作用于经济，因此如何正确认识我国房地产金融风险，评价我国的房地产金融市场风险以及合理有效的控制其风险具有较大的研究意义。国内外研究综述房地产行业是我国税收的主要来源，并且涉及到各行各业。美国著名的Fredcric·S·Mishkin教授提出房地产金融风险受到信息不对称性的影响有了前人的铺垫，到了2003年，WitoldWitkiwicz等人以信息不对称性为基础，创造了一个新的模型——资产泡沫，主要分析金融机构与实际部门的资金流通，最后发现资产泡沫的发生是由于起着桥梁作用的金融中介机构违规操作。当然，也有一些学者像Kindleberger通过理论分析，发现一些外来因素，例如：对房地产市场不了解的参与者对房地产金融会产生很大的影响，因此，就会发生房地产的金融风险。2013年，中国南开大学的经济学博士周金奎首次提出金融支持过度的假说。这个假说认为在全国房地产金融行业局部稳当发展的前提下，房地产市场出现投资者通过银行贷款购买房子，然后二度销售从而赚取差价的现象，造成房地产原本的价格被抬高，出现泡沫现象。同时，假如大多数借款人并未在规定的时间缴纳资金，便会迅速导致房地产泡沫破灭，严重时会出现金融危机，危险蔓延至整个国家经济市场。周博士的这一假说清晰地反映出在金融支持过度的情况下，房地产泡沫的出现与幻灭演变过程。不仅中国的经济学者研究美国房地产经济，美国的房地产经纪专家Fred就在对美国房地产经济进行深度分析。他找出1795年到1973年长达180年的美国房地产市场交易资料，通过整理分析，发现房地产的经济在其中的18年间出现有规律的增长。而另外一位著名的经济学者Allen则发现在1981年后，美国的房地产经济由于次贷的增多而持续上涨。但是这种繁荣并没有维持多久，在接下来的一段日子里，便爆发了银行危机。对于这次危机的发生，格林斯潘做出解释：对于房地产经济的估量，美国人所设立的模型还是太过简单，无法应对突如其来的经济危机。现状及识别评价：衡量房地产金融风险的指标：1.房地产发展阶段指标；2.房地产供给与需求指标；3.房地产市价情况指标；4.房地产投机程度指标。一、房地产金融的现状：金融体系内在脆弱，融资渠道单一信息不对称，银行面临双重风险价格波动频繁，房地产泡沫化信贷风险定量分析（银行总金额的不良贷款率最高的是房地产行业&增速过快的房贷）二、房地产金融风险基本理论房地产金融风险测度指标1.房地产发展阶段指标；2.房地产供给与需求指标；3.房地产市价情况指标；4.房地产投机程度指标。三、房地产金融的防范对策1、政府加强房地产金融市场的监管加强对宏观市场的监管银行对信用风险的控制与防范运用多方面融资渠道分散房地产金融风险通过内部控制来对非系统风险控制和防范2、密切关注宏观经济变化及房产变动价格3、积极拓展房地产金融市场，促进信息通畅4、加强金融制度建设，弱化内在脆弱性百度百科我国房地产金融风险的成因1.房地产业融资结构不合理。近几年，由于利润的诱惑吸引了众多企业涉足房地产市场，但真正能达到上市融资标准的企业数量很少。大多数企业融资的主要渠道是银行贷款。全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市开发商对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金。2.相关政策、法律不健全。一个地区的房地产市场繁荣与否取决于国家和地区出台的政策能否刺激房地产的发展。但目前出现了一种比较极端的倾向：一些地区片面追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成当地经济增长对房地产开发投资过分依赖。而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量[4]无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大风险。3.银行与开发商信息不对称。在信息源的占有上，开发商与银行相比具有优势。由于银行客户行业的广泛性和离信息源头比较远等原因，银行对开发商的信息只能通过间接途径了解。而开发企业不仅直接掌握自身的全部信息也深知房地产开发的风险，但是由于房地产高收益率的特点和我国信用制度不健全等原因，容易产生房地产开发企业“空手套白狼”向银行借款。如果开发项目成功，开发商可以以小博大、牟取暴利；如果开发项目失败，银行则要承担亏损的大头。房地产金融风险的评价与控制研究谢四宝房地产金融的定义：所谓“房地产金融业务”,就是指房地产业在从事开发、经营、管理、服务的过程中,通过货币流通和信用渠道,进行集资、筹资和融通资金等一系列的经济活动和金融活动。这一命题的含义,一方面阐明了房地产业要靠金融业来筹措资金,另一方面又阐明了金融业要靠房地产业发展信用职能。房地产业作为国民经济的支柱产业,它与金融业之间有着天然的联系,两者是一种互相依存、互相支持、互相促进的密切关系。房地产金融风暴最近一次的东亚金融风暴源于泰国,而泰国的房地产价格暴跌造成大量银行和金融机构呆坏帐严重是引发这场大规模金融危机的主要因素之一;同时据报道,“广信”破产,其投资失误是一个重要原因,而房地产投资是其主要业务之一,对导致其最终破产清算影响不可低估。正是因为房地产业与金融业关系特殊,房地产容易引起金融风险因素的放大,所以房地产金融与房地产金融风险领域需要并值得我们去做认真而深入地探索。房地产金融风险的定义房地产金融风险是指房地产金融领域中的一种“不确定性或信息不对称”,即房地产作为一种有形资本在金融信贷扩张的推动下出现的货币价格大幅上升并在进一步的流通运动中因为宏观和和微观经济环境的不确定或信息不完全而导致未来房地产资产的货币价格出现急剧下跌的可能性。一、房地产金融现状（1）当前房地产业发展与金融支持房地产开发投资速度明显快于固定资产投资房地产销售增长快于投资增长个人购房在房屋销售总额中的所占比重较高用于房地产开发的银行信贷逐年上升个人住房消费信贷快速增长低利率政策刺激了房地产业的发展（2）金融现状与存在的问题银行信贷是房地产金融的主渠道股权融资在我国房地产金融中所占比重较小房地产债券融资所占份额也很小房地产资金信托时近期中国最活跃的融资形式房地产开发资金过多的依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险商业银行和其他金融机构存在经营行为不合理、不科学、不规范等问题。金融机构对房地产业的投资中建设贷款与消费贷款比重失调房地产金融法规不健全（3）金融风险的来源与类型笔者认为,房地产金融风险产生的根本原因在于信息的不完全,这导致了宏观层面上房地产行业经济结构失衡,以及微观层面上企业和个人引发的信用危机。金融风险的来源政策风险政策变动风险宏观政策变动风险和地区政策变动风险政策体制性风险大政策上面的缺陷开发商违规经营带来的房地产金融风险房地产商在无力还款或者拖延还款时间个人信贷风险——房地产金融风险的一个高速增长点银行预防流动性风险——缺乏足够的现金市场开拓与防范风险矛盾所引发的道德风险——影响业务人的业绩，从而扩大市场，并且降低房贷质量银行自身的脆弱性。——四大统计的不良资产很多其他相关风险利率风险通货膨胀风险汇率风险房地产金融风险的特征与泡沫经济的相关性与经济周期的相关性与金融机构信贷规模扩张速度的可比性与房改制度变迁风险的相联性与房地产金融市场发育程度的契合性与社会信用体系完善程度的相关性二、几种主要的金融风险的评价（1）开发商信用风险的评价（2）个人信贷风险的评价（3）流动性风险的评价（4）汇率风险的评价三、风险的防范与控制措施（1）宏观措施培育和发展住房抵押二级市场，试行住房抵押贷款证券化建立违约风险防范体系建立和健全与住房抵押贷款相关的法律法规体系强化金融监管（2）宏观监测指标的建立发展阶段指标供求状况指标市场价格指标投机程度指标（3）微观措施金融机构内部风险管理住房金融工具的创新房地产融资渠道的多元化我国房地产金融风险研究_周攀奇以海曼.明斯基(1982)为代表的多位西方经济学家,以金融风险“周期性”为解释提出了“金融不稳定”假说,认为商业银行和贷款人的特性决定他们需要经历周期性的波动,这种波动又通过金融中介^散到经济的各个方面,以致引发更大范围的经济不稳定。Barras&Ferguson(1985),Grenadier(1995)等经济学家考量房地产建筑业周期,研究了房地产周期波动的基本条件、经济预期、传导机制。信息经济学从信息不对称角度对房地产金融风险的形成进行解释。Carey(1990)提出信息不对称的地价模型,分析了土地价格变化、投资者和银行贷款之间的数量关系。Bertrand(1995)认为,在金融自由化的情况下,金融机构受约束减少,违规借贷造成金融风险累加,加速了房地产泡珠的形成与破灭。Mishkin(1997)等人提出,金融机构与借款人之间的信息不对称将会加大房地产金融风险。Krugman(1998)等人认为,信用工具创新的多样性导致的金融中介问题使得金融风险扩散。Allen(1998)等人提出了一个金融机构与实体经济互动的资产泡沫模型,得出金融中介机构引发的代理问题最终形成资产泡诛。资产价格波动论通过金融资产价格的内在波动性研究房地产金融风险。AbrahamJ.M.和P.RHendershott(1995)发现房地产开发商的投机预期、房地产市场中买卖双方的投机行为等重要因素形成了房地产金融风险。KennethPatton(2006)认为房地产金融区别于传统的金融,税收政策调控房地产市场的操作是不安全的。该理论认为,房地产金融风险产生的直接原因是房地产市场价格的激烈波动。一、我国房地产金融现状私募房地产投资基金表现活跃（里面有数据，可以做图）二、我国房地产金融风险a)土地储备隐形风险较大b)房地产开发贷款隐形风险较大（银行贷款表格）c)个人住房风险不大d)房地产的不良贷款印发资产质量风险三、政策建议a)抑制房地产过度投机投资，稳定房价b)落实存款保险制度，妥善处理不良资产c)加强银行对信用风险的控制和防范d)创新金融工具，运用多方面融资渠道分散潜在金融风险e)完善金融法律体系和监管机制，防范金融风险我国房地产业对房地产金融风险的影响分析_蔡国庆文献综述：以海曼.明斯基(1982)为代表的多位西方经济学家，以金融风险“周期性”为解释提出了“金融不稳定”假说，认为商业银行和贷款人的特性决定他们周期性的波动的特点，这种波动通过金融媒介传导到经济的各个方面，从而引发经济更大范围的不稳定。Barras&Ferguson(1985)，Grenadier(1995)等经济学家依据建筑业周期性的特点，深入研究了房地产行业周期波动的基本条件以及传导机制。信息经济学从信息不对称角度解释了房地产金融风险的形成。Carey(1990)提出信息不对称的地价模型，分析了土地价格的变化与投资者和银行贷款之间的实证关系。Bertrand(1995)认为，在金融自由化的前提下，金融机构受到的限制减少，从而导致不合理的借贷增加，金融风险艰巨，这加速了房地产泡珠的形成与破灭。Mishkin(1997)等人提出，金融机构与借款人之间的信息不对称会增加房地产金融风险。Krugman(1998)等人认为，信用工具和金融产品的创新的也会导致金融风险扩散。资产价格波动论是通过金融资产价格的内在波动性来研究房地产金融风险。AbrahamJ.M.和P.RHendershott(1995)发现房地产开发商的投机预期、房地产市场中买卖双方的投机行为等重要因素形成了房地产金融风险。KennethPatton(2006)认为房地产金融和传统的金融还是有区别的，通过税收政策