万科随园嘉树市场调研20160119

1、随园嘉树项目基本概况2、随园嘉树项目借鉴意义分析万科集团——万科良渚文化村随园嘉树项目深度研究11.随园嘉树基本概况1.1项目概述万科在杭州的首个老年公寓项目——万科随园嘉树自从2012年亮相第九届华人长期照护会议后，即获得了与会专家、学者的一致认可。项目位于万科良渚文化村内，占地100亩，建筑面积6.4万平米，其中包括4500平米的中央金十字配套，3000平米风雨连廊，容积率为1.0，绿地率为35%。规划为8栋多层，338个房间，700多个床位，分为70平米、100平米和110平米三种户型。随园嘉树基于对中国当代长者的生理、心理特征和行为特点为他们特别定制的养生住品。项目以专业的适老型产品、完善的园区配置、配合四大服务管理体系及“六心”级服务，构建项目亮点，成功吸引长三角老年客群。2占地66700平方米总建64000平方米产权年限40年建筑类型8栋5-6F多层总户数575户面积段75-110㎡运营管理万科酒店部管理养老配置万科随园嘉树老年公寓管理有限公司随园嘉树随园嘉树20km1.2地理区位位于杭州市余杭区万科良渚文化村内，距离杭州市中心20公里，半小时车程。紧邻良渚文化村核心配套区地块，强调养老的配套完善和生活便捷。良渚文化村处于杭州市的主出入口，依托良渚遗址等生态文化旅游景区，是浙江省重点旅游项目和杭州市旅游西进的重点项目。31.随园嘉树基本概况1.3项目定位：依托良渚文化村的高端养老社区良渚文化村整体占地10000亩，其中建设用地500亩（住宅230万平米、公建50万平米、旅游服务70万平米），自然山水5000亩。配套包含公建商业类、公园类、会所类、随园嘉树作为良渚文化村的一部分既可享受到丰富的自然资源，又可借力于城镇级的配套服务。41.随园嘉树基本概况国内首个集中式养老公寓项目/中国高端养老的里程碑式作品项目定位目标客群60-75之间的活力长者（活力长者社区）、80+健康的衰老老人（颐养中心）1.3项目定位：外部配套体系51.随园嘉树基本概况文化设施商务度假商业配套休闲设施医疗设施教育机构交通系统万科良渚文化村配套体系良渚文化博物馆美丽洲教堂大雄寺白鹭湾君澜度假酒店玉鸟流苏白鹭郡南商业中心（规划）社区商业中心（规划）公望会会所户外拓展基地五个主题公园美丽洲公园茶语公园白北悠园白鹭公园白鹭湾公园良渚食街玉鸟菜场超市、餐厅、银行等随园嘉树浙医一院分诊部数研院安吉路学校玉鸟幼儿园爱尔堡幼儿园公交车、社区巴士、绕村公交村民自行车系统、三轮车服务旅游配套城市配套6良渚食街银行社区便利店玉鸟幼儿园乒乓球活动室玉鸟菜场玉鸟流苏配套商业：涵盖食堂、餐饮、菜场、银行、幼儿园、活动室、便利店等生活必备商业。1.3项目定位：选址在良渚文化村主商业配套周边，满足长者喜欢热闹的心态1.随园嘉树基本概况随园嘉树选址：定位养老地产的随园嘉树选址在紧邻良渚文化村核心配套区地块，强调养老的配套完善和生活便捷。1.3项目定位：老年人群细分71.随园嘉树基本概况活力长者社区16栋58937平米辅助生活社区（颐养中心）1栋4571平米健康自力，活动自如，年龄在60-75之间；健康但是衰老老人，年龄较大（80+）有丰富多样的活动安排和社团组织，老人可以参加；每层12个房间作为一个管理单元专有配套设置：健康管理中心、影音室、餐厅、健身房、阅览室、便利店、咖啡吧、老年大学等日常娱乐设施。每层配置一个南向多功能空间（兼有餐厅、阅览室、活动室功能）需要日常生活照料服务1.4功能业态分布随园嘉树占地面积100亩，建筑面积6.4万平米，地价6501.59万元。随园嘉树土地范围属于4A级景区，土地属性为商业旅游用地，不可分割使用权，40年产权（2003-2043年）项目现使用年限为年，业态包括健康公寓、颐养中心及康复中心以及公共配套区。81.随园嘉树基本概况建筑面积63853平米健康公寓15栋颐养中心及康复中心2栋公共配套面积不计算5381平米容积率1.0建筑密度22.73%地下车库面积11073平米车位比1：0.4，230个绿地率35%户数575户1.5项目产品设计：户型设计主力户型图91.随园嘉树基本概况双床卧室户型亮点：户型方正；大面宽双开间阳台设计；卧室分床。1.5项目产品设计：从规划设计、配套、精装修和服务四大标准打造品牌101.随园嘉树基本概况1.5项目产品设计：社区规划四大亮点“宽间距”：超过常规社区15%-30%的楼间距，全南朝向以及大进深双开间的阳台设计，提升了采光、通风标准；“金十字”：社区中心设置“金十字”老年活动中心，与各建筑通达衔接，便捷满足社区老年人日常活动所需；“无障碍”：配置风雨连廊、无障碍交通动线、无障碍救护动线；“双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，根据不同的客户定位提供贴心关爱的服务内容。同时也方便对外服务。111.随园嘉树基本概况颐养中心康复中心目标客户健康但衰老的老人，年龄较大。术后康复老人，需要医疗等护理服务内容日常生活照料，一般包括协助穿衣、淋浴、药品服用、就餐、辅助行走等级。健康管理服务，包括定期测量、查看健康数据、对健康状态与病症进行跟踪与调理。服务形式以床位出租形式对外开放，客户不限于随园嘉树项目业主，对外开放，但业主享有优先服务权，收费标准暂未定，预计将高于7000元/月。1.5项目产品设计：适老化性能设计121.随园嘉树基本概况1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计131.随园嘉树基本概况1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计141.随园嘉树基本概况中央空调：采用插卡即使用的模式，中央空调的温度条件系统也减少老人自己使用的不便。门窗系统：采用断桥隔热系统，隔音隔热效果较好，匹配老人喜静的特性；新风系统：针对门窗的隔热隔音性能，以新风系统解决室内空气流通问题1.随园嘉树基本概况1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计——空调系统15一键紧急报警：套内多处安装一键紧急报警系统，防备老人发生意外时可以及时通知物业中心。同时报警装置特别安装下拉延伸线，即便老人倒地也能顺利报警。不活动通知：在卫生间和客厅中间走道上方设置红外感应系统，老人在家的状态下，如果6小时没有经过该区域，红外感应会及时报警，通知物业中心。数字监控系统：配合电子门卡、一键报警、不活动通知等系统合成在物业管理中心有对各户老人的数字监管系统；老人的就诊记录、生活习惯、是否在家、是否意外都可以及时了解。1.随园嘉树基本概况1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计——安全系统16无障碍入户门：门宽增加设计为1米，便于轮椅和担架进出。卡式数码锁：电子门卡刷卡入户，不开门10秒钟门自动锁上，若门没有关上会发出长鸣声，提醒老人关门。。入户搁架：入户门旁边设置隔板，方便老人回来开门时放置手上物品，免去老人弯腰等危险动作。1.随园嘉树基本概况1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计——入户转换细节17防滑地砖和无高差地面：防滑地砖的设置，把老人滑到的可能性降低到最小。无高差的地面设置方便老人轮椅进出。扶手装置：卫浴和坐便器旁边都安装扶手，避免老人滑到暖气架兼毛巾架功能：安装带毛巾架功能的暖气架，取暖和烘干毛巾一举两得，解决卫浴空间潮湿已生菌的问题。无障碍洗脸池及暖足机：洗脸池下方设计为凹进模式，凹进的宽度正好方便轮椅老人贴近洗脸池。且下方凹进处设置暖足机，考虑到老人血液循环不好足部发凉的特征，洗脸同时烘干湿脚，避免老人生病。1.随园嘉树基本概况1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计——卫浴细节18下拉式置物篮：触碰即自动下拉，充分考虑老人尤其是轮椅老人的够高不便。净水龙头照顾老人烧水的不便270度拐角置物架针对老年人收纳杂物较多的特点，该产品对空间的使用细节尤其关注。高照明度操作台老年人一般视力相对减弱，针对这一特征，在厨房操作台上方专门设置了高照明度灯光，方便老人使用。1.随园嘉树基本概况1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计——厨房细节19分床设计：老人睡眠较差，为减轻相互间的干扰，采用分床设置，同室不同床。按键的位置照顾轮椅老人生活便利性，所有家中的按键位置都是老人坐在轮椅上都直接能够着的位置阳台尺度针对老年人喜欢晒太阳和在阳台上种花花草草的生活习性，阳台尺度比一般居所尺度放宽折叠式晾衣架阳台栏杆处设置折叠式晾衣架，随手就可晾晒衣物，免去升高弯腰的危险动作一键式电话机大按键的贴心设计，且可将家人号码设置成固定键，一键就可拨通家人电话1.随园嘉树基本概况1.5项目产品设计：多重设计和设施保障的适老性能设计——其他细节201.6核心配套：”金十字“养生休闲区万科随园嘉树的4500平米”金十字“养生休闲区，包括景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、以及老年大学”随园书院“，是一个专为长者营造的养老配套集群。211.随园嘉树基本概况1.6核心配套：”金十字“养生休闲区221.随园嘉树基本概况1.6核心配套：浙一良渚门诊部浙一良渚门诊部是浙医一院分支下属机构，诊疗面积共约2000平米，设有内科、外科、口腔科及检验、超声、心电图、放射、药房等，配备牙科诊疗床、输液室、观察室等设备和功能区，不仅能充分利用浙医一院的优质医疗资源。门诊部目前已开通省、市及余杭区医保。良渚文化村也将创建全国首个数字化健康服务示范区门诊，全科医生不仅为居民免费建立健康档案，还针对老年人、残疾人、慢性病病人提供上门服务。同时居民家中安装了相关终端设备，可使用远程可视服务实现网络诊疗（社区医生与病人的交流），在线提供居民健康咨询服务、健康教育等。社区建立了三层医疗配套：1、健康管理中心：身体的定期量测，实时监控，包括浙一心内科专家坐诊；2、浙一良渚门诊部：一般老年病和常见病的检测治疗；3、浙江省老年医院：紧急救助绿色通道就医协议。231.随园嘉树基本概况1.6核心配套：社区服务——四大服务模块，86项服务细节241.随园嘉树基本概况1.7租售情况：销售销售方式：使用权销售：以30年使用权转让方式出售，无产权证，无法分割小产权，只能签使用权转让合同，土地期满后房子归客户，房屋可以转让。销售价格：开盘售价14000元/平米，目前为16000元/平米。市场反馈”随园嘉树“一期的目标客户群主要针对有自理能力的健康老人，在长时间蓄客的基础下，开盘两个月两次推盘；仅老年人的口碑营销就支撑项目推量的去化；项目开盘售价14000元/平米，一个月后提价至15000元/平米，2013年7月开始推出120套房源，到目前为止去化率90%左右。项目核心客户来源于杭州市区，占到整体客户的80%左右；剩余客户主要来源于长三角地区，以上海、宁波、温州等地的客户居多。251.随园嘉树基本概况适老社区+养老配套资源+产品细节打造1.7租售情况：租赁租赁方式：租赁：一次性交纳15租金，期内退房可按时间折旧退款，15年之后继续居住不再收取租金。市场反馈2014年初推出租赁项目，共推出20套房源，到目前为止，去化近20余套。相较于使用权租赁，用户更倾向于使用权销售方式。261.随园嘉树基本概况1.8租售情况：服务271.随园嘉树基本概况2.1随园嘉树可借鉴方面：产品设计、资源引进及项目开发策略282.随园嘉树项目借鉴意义2.用地性质随园嘉树项目用地性质为40年商业旅游用地，非70年居住用地。用非居住用地进行养老项目开发具有土地成本低、便于持有管理的优势，比居住用地销售物业具有优势。基于非住宅用地的养老社区在和运营管理方面具备优势，可供公司在无锡马山项目拿地、整体定位及后期管理方面进行参考。292.随园嘉树项目借鉴意义2.2医疗合作模式项目配套的浙一良渚门诊部，由万科负责医院建设，浙一负责设备和医资的配备和管理，引入配套资源模式为开发商解决了资源引入和管理问题。采用多种方式打通当地医疗资源、合理引进外部资源减轻开发商持有物业运营压力，对公司具有参考价值。302.随园嘉树项目借鉴意义2.3配套规划随园嘉树项目的总建筑面积6.4万平米，包含4500平米”金十字“养生休闲区、2000平米的浙一良渚门诊部、3000平米风雨连