雁鸣湖国家农业公园项目策划思路沟通稿

雁鸣湖国家农业公园项目策划思路沟通稿谨呈：XXX房地产公司目录一、区域解读二、项目认知三、地块认知四、物业发展方向及产品开发定位的初步设想区域解读-由来雁鸣湖原是黄河引水工程的沉沙池，小浪底水库建成后，雁鸣湖水利灌溉和沉沙功能逐步衰退，因低地积沙逐渐形成湿地性湖泊。大面积芦苇的生长，吸引了大雁栖息，后命名为雁鸣湖，目前是郑州东部面积最大的水域和湿地，整个湖区由东湖、中湖、西湖三部分构成。雁鸣湖地处76平方公里的中牟黄河湿地中，由6.8万亩森林，5000亩湖面及蒲苇、荷塘与10多个景点组成。目前已形成了80多种草木植物，78种鸟类，多种鱼类良性共生的自然环境，绿色、环保、生态特色非常突出，被誉为郑州的后花园。区域解读-发展雁鸣湖镇历史悠久，曾名东张庄，清同治九年治河官吏以“张”字对治河不祥，更名为东漳庄。2004年3月，随着雁鸣湖生态风景区的开发，东漳乡更名为雁鸣湖乡。2010年3月撤乡建镇。由于水草茂盛，适宜淡水养蟹，自2001年开发建设以来，连续举办大闸蟹美食节，吸引了来自郑州、开封、洛阳、许昌、新乡等地的大批游客。雁鸣湖景区最初是以雁鸣湖乡政府为主投资建设，经中牟县委、县政府研究报请市委、市政府批准，成立了副县级规格的雁鸣湖生态风景区管委会，加强景区建设管理。2007年，为了更好地对雁鸣湖景区进行开发建设，提升景区开发建设的档次和品位，经报请市委、市政府同意，中牟县对景区的开发经营权进行了公开招标拍卖，将景区的建设推向市场，实行公司化运作模式。最终，广东利海集团中标，获得了雁鸣湖生态风景区的开发、建设经营权，并在中博会上与中牟县签订开发经营权转让合同。区域解读-区位雁鸣湖生态风景区位于中牟县城北部，西距郑州35公里，东距开封约22公里，南距县城约20公里，离郑开大道仅7公里，北距黄河约6公里。省道223线（中东公路）穿越景区并与中牟县城相连，连霍高速中牟下道口处距景区仅2公里，北部3公里处的黄河大堤是景区联系郑州、开封的又一重要通道。区域解读-规划根据《郑州沿黄文化旅游生态产业带战略规划》的定位，雁鸣湖风景区作为沿黄生态旅游文化产业带的东部核心，将建设成为生态畜牧业生产基地，以现代食品加工业为主的农副产品加工业基地，生态休闲、会议服务业基地。2012年，《中牟县新“三化”协调发展空间布局规划》将姚家、雁鸣湖、黄店、万滩4个乡镇规划为新市镇，其中，雁鸣湖镇将按照合村并镇、合村并点的方式，规划建成雁鸣湖镇镇区社区、万庄社区、太平庄社区、朱固社区的“1+3”的新农村社区。区域解读-小结一、雁鸣湖镇是依托多样的生态、自然资源和丰沛水资源发展的生态风景区；二、雁鸣湖镇是郑州新区远景规划建设中的市域远郊旅游新市镇；三、雁鸣湖镇是新型工业化、新型城镇化、农业现代化“三化”协调发展的示范先导区；四、雁鸣湖镇是都市农业发展的改革试点；五、雁鸣湖镇是郑州市旅游地产的投资热点；六、雁鸣湖镇还是国家新型城镇化规划（2014-2020）出台实施背景下基础配套不足、发展模式不断摸索完善的生态宜居小城镇；七、雁鸣湖镇更是郑州市生态开发最后的处女地。项目认知—国家农业公园“农业公园”是利用农村广阔的田野，以绿色村庄为基础，融入低碳环保循环可持续的发展理念，将农作物种植与农耕文化相结合的一种生态休闲和乡土文化旅游模式。“国家农业公园”既不同于一般概念的城市公园，又区别于一般的农家乐、乡村游览点和农村民俗观赏园：作为一种新型的旅游形态，它是中国乡村休闲和农业观光的升级版，是农业旅游的高端形态。以原住民生活区域为核心，涵盖园林化的乡村景观、生态化的郊野田园、景观化的农耕文化、产业化的组织形式、现代化的农业生产，是一个更能体现和谐发展模式、浪漫主义色彩、简约生活理念、返璞归真追求的现代农业园林景观与休闲、度假、游憩、学习的规模化乡村旅游综合体。项目认知—中牟国家农业公园中牟·国家农业公园，位于中牟县雁鸣湖镇区南，雁鸣湖东临，占地面积8463亩，三面环水一面临路，由中国农业大学农业规划设计院和中国旅游设计院联合规划设计，着力打造集生产、生活、生态为一体，三产融合的高端农业。中牟·国家农业公园是一座集休闲观光、采摘体验、旅游度假、健康养生于一体的都市型现代农业休闲乐园。2012年，郑州现代农业示范区被农业部认定为国家现代农业示范区，中牟·国家农业公园被认定为全国青少年农业科普示范基地、河南省农业科技示范园区。2013年“五一”、“十一”期间，中牟国家农业公园两次计划开园迎宾均告失败：从侧面反映出园区整体定位发展的模糊以及工程建设进度的迟缓；2014年4月17日，园区花费2年、整体接近50%左右开发建设强度时，终于实现了开园迎客—市场反响远逊于大闸蟹美食节。项目认知—利海生态农庄投资单位：河南广利雁鸣湖生态农业开发有限公司占地面积：802亩项目属性：农业旅游项目“农耕年华”，功能区划：四个功能分区：1、综合管理服务区：2、生态农庄度假区：3、传统农耕体验区：4、现代园艺体验区：综合管理服务区：包括入园广场、艺术作柱塔、商务会议中心、游客服务中心、农家生态餐厅、芳香养生园；生态农庄度假区：包括中式四合院、度假型独栋木屋、丰收广场、农耕雕塑、传统农耕体验区：包括农耕乐园、荷花观赏园、桑基鱼塘；现代园艺体验区：包括家庭园艺采摘区、房车营地、市民农园、露天果品采摘区、日光温室采摘区。根据前期的走访了解，本项目是目前园区内投资力度最大，成型最早，运营相对较为成功的项目：会员制（使用年限30年，50-100万入会费资格）的度假型独栋木屋作为酒店式宾馆对外营业，私密性高，入驻前必须提前一天预定，每晚居住价格对外报价400-600元之间；同时，项目还将园区内完全绿色无公害种植的果品（主要是西瓜、甜瓜等时令果蔬）以高于市场价格5-10倍的价格作为高端礼品对外销售，作为提升项目品味和卖点的点缀。项目认知—背景概述根据网络新闻报道了解的情况，中牟县国家农业公园项目，主要采用的是农业耕地流转方式进行实际操作。12家入驻企业和政府签订的土地流转协议基础价格1200元/年·亩，但支付农民1500元/年·亩，其中政府对农民补贴300元/年·亩，连续5年实施补贴，之后入驻企业完全负担租金。此外，30年的土地流转协议同时协定：流转土地协议价格每5年增加200元/亩。2013年12月份，中牟县政府为加快园区投资建设力度，以专题会议的形式，对已经入驻的14家企业提出奖励措施：至2014年4月份开园为止，将根据企业的投资额度和建设进度，优先安排一定比例数量的建设用地指标提供给园区企业。项目认知—小结中牟国家农业公园是作为雁鸣湖生态风景区的一个重要组成部分；中牟国家农业公园是现代农业产业化示范园区；中牟国家农业公园是农村土地流转、产业化经营提升土地经济效益的新试点；中牟国家农业公园是近郊都市型农业发展思路的新尝试；中牟国家农业公园还是中牟县政府在利海接手雁鸣湖一级土地开发后，政府策略性储备建设用地的一个新方式；在近郊都市型农业生态旅游的区域发展规划前提之下：一、我方项目的实际怎样？二、房地产开发的机遇？三、我方项目如何定位？四、我方项目客户是谁？地块认知—xxxx区投资单位：xxxxxx有限公司占地面积：xxxxxx亩项目属性：现代水产业升级良种基地功能区划：三个功能分区：1、休闲渔业科普区：2、科研生产示范区：3、优质种苗繁育区：另建设有立体化智能联栋温室x座。优势：1、地块较为方正，水域面积多；2、地块内有现成景观林木，草皮植被，园林小品，便于就地取材；3、公园内环绕水系、路网、车位、背景音乐系统等共享公共配套设施成型；机会：1、区域前景规划利好，独有的湿地、生态环境，具备旅游地产开发的资源禀赋；2、有一定的区域品牌知名度和公认的原生态资源环境认知基础；劣势：1、地块四面临路，私密性较差；2、地块东、西、北向隔路均有同质化产业项目，使得本项目难以完全抛开周边，全地块、规模化开发；威胁：1、批复的建设用地指标大小，将直接影响本地块可供开发量和经济效益；2、剩余可流转用地每年的租金、维护再投入等将成为项目后期运营的最大支出。地块认知---规模化开发可能存在的问题及选择一、xxx亩土地能否全部转为建设用地？二、地块内现状大面积鱼塘和基本成型的路网等硬件设施投入，推倒重新规划情况下成本支出、施工量和难度是否增加？三、地块所处的国家农业公园的公共、开放、观光属性与房地产开发项目私有独享属性矛盾怎样调和？四、开发模式是长期持有还是一次性销售？五、本项目的储备开发选择是否与集团公司今后的战略发展规划一致？能否带来品牌及效益的双丰收？如果上述都不是问题，唯二的问题就是：一、我们准备生产什么样的产品？二、我们的产品卖给谁？地块认知—总体开发战略定位探讨在物业形态的打造上，暨满足可售物业的开发需要，又能合理依存区域大环境与规划发展的整体定位；敢于创新，颠覆传统产品建造理念，树立自身独特、鲜明的卖点；将地块已有条件最优化，充分利用资源优势，营造独有的物业环境；通过模仿和创新，满足单一客户群体多样化功能需求；物业发展方向及产品开发定位的初步设想（1）关于开发模式的思考：1、规模化住宅或者商业的开发面临现有配套匮乏的限制和区域规划定位的对立条件；2、选择单纯的旅游物业开发模式则可能面临前期运营不良以及资金回收的即期风险；3、“农业公园”的开放特性又是本地块无法绕开的现实制约；在开发模式的选择上，必须探寻新的出路：项目既能实现销售，又能对外部配套和区域的整体性发展形成互相促进，共同发展。关于产品形态与功能性的思考：将xxx亩土地回炉再造显然成本太高，现有大面积水域的资源禀赋怎样成为提升产品价值的积极属性？发展环境与自身条件决定现实出路：1、在形态上打造与“农业公园”外部环境互相配套的物业产品，吸引的只有游客；2、满足可售型物业的开发需求提供的产品，又同样只能提供最最单一功能的产品：要么商业、要么住宅，要么度假第二居所；亦或者是以上的综合体。物业发展方向及产品开发定位的初步设想（2）关于居住和水的思考：1、工业化时代，当市场逐渐习惯了房地产的工业化建造和产品使用功能的细分，也就意味着传统大通间布局的院落式民宅的衰落；2、快节奏的生活与北方缺水的现实，使得我们对于依水而居的生活有一种特别的向往！产品定位描述：项目定位：满足居住、经营、聚会于一体，融合江南水乡古镇传统民居环境特色，注重人文体验与传统文化价值的顶级收藏物业！中原水乡，古镇搜藏产品基调：复制江南水乡古镇，还原亲水人文生活；功能定位：将人文和情景体验做到极致的私人会客厅、企业会所、休闲度假别墅、投资价值的收藏品；产品内涵：江南古镇风貌里的馆藏亲水生活。物业发展方向及产品开发定位的初步设想（3）物业发展建议——营造理念（1）物业发展方向及产品开发定位的初步设想（4）物业发展建议——营造理念（2）物业发展方向及产品开发定位的初步设想（5）物业发展建议——营造理念（3）关键词：蜿蜒水道、江南古镇、依水而居、古井、连廊、瓦屋、拱桥物业营造重点不在于房屋的使用功能，而是整体营造江南古镇风貌特色的大环境--尽可能利用蜿蜒水道、错落无序依水而建的民居、连廊、瓦屋、拱桥等等江南特有的建筑、景观、历史元素在本地块内复制还原江南古镇的整体环境、历史风貌和居住文化。在xxx亩的宽阔水域上，营造组团式的以水为路的网路交通的原味江南水乡古镇物业，一比一复制和创新模拟一个有江南水乡古镇风貌的古镇收藏品！物业发展方向及产品开发定位的初步设想（6）物业发展建议——营造理念（4）在初步的构思中，小镇因水而生、以水为媒，在充分利用地块现有资源条件的基础上，因水制宜，利用蜿蜒水道和依水而建错落而又独具江南水乡古镇的独特建筑排布为主干，以模仿江南水乡古镇建筑布局的大通间式的院落式布局--房前院落、屋后水道或者屋前水道、屋后花园的复制营造作为项目组团环境节点，组团之间再辅之以拱桥、交叉水道相维系互通，尽可能充分的还原展现江南水乡古镇的独特韵味和整体风貌环境。营造出如此的产品，外来者只能隔河或者站在摇橹的河船上驻足观望，欣赏；但错落排布的建筑本身、因水区隔