写字楼模式初探

Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2013小成果提交表提交日期：成果名称写字楼模式初探所属分类□住宅地产√商业地产□办公地产□产业地产□养老地产□旅游地产□城市运营□交通地产□企业咨询□其他成果类型□工具包√专题研究□经典案例□其他研究方案研究内容一、写字楼理解二、写字楼定位思考三、写字楼服务案例解决的关键问题及创新点写字楼模式初探及案例人员配置姓名员工ID号公司咨询师体系职级积分分配（%）齐娈玥TJ14070003天津中原高级投资分析师100Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2013写字楼模式初探商务物业的历史起源于产业革命时期，主要行使办公职能，是随着已成为社会生产基础的工厂而出现的一个附属物。如今写字楼作为生产和处理各种商务活动的信息场所，正在逐步成为社会生产的基础。目前，经济、社会状况都在发生着激烈的变化，在这种变化中，企业自身也必须进行变革。为了适应这种社会的发展需求，也要求办公室在形态和功能上要多样化。特别是信息化技术的飞速发展，更加速了这种变化的趋势。先进的写字楼设计水平，从一个侧面反映这个国家的科学、技术、经济发展水平。作为商务类产品的一种，即可以独立出现，又能够与其他产品业态结合，是城市综合体不可缺少的组成部分。Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,20131.写字楼理解Directory2.写字楼定位思考3.写字楼技术服务体系Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2013写字楼的含义广义：办公建筑是收集、处理和产生各种行政、科研、商务信息的场所，是社会再生产的基础性建筑。狭义：写字楼是商务物业的集中代表，就是专业商业办公用楼的别称，即办公用房。指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房。现代写字楼正向综合化，一体化方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化设施，以及优质的物业管理服务，能够满足当代社会办公的各种需要的楼宇。行政办公写字楼科技产业园写字楼中心商务区写字楼Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2013写字楼的传统分类不同的分类方式将其划分成不同的类别：按档次划分超甲级写字楼甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼按功能划分写字楼商住写字楼综合性写字楼按智能化水平划分3A写字楼5A写字楼既能提供办公，同时又能提供居住的写字楼，较纯写字楼工程复杂度高，需要提前预留较多上下水管，加没隔墙，结构成本投入较多以办公为主，同时又具备多种，如：公寓、商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能，一般分层设计目前，我国还没有对写字楼进行档次划分的全国统一标准，业内一般对于写字楼档次的划分，根据区域、交通状况、建筑规模、装修标准、设备及办公空间情况、配套设施、客户情况、物业公司等因素综合评定OA(办公智能化)、BA（楼与自动化）、CA（通讯传输智能化）OA(办公智能化)、BA（楼与自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）基本上只有办公一种功能，部分底层或裙楼商业无其他功能Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2013甲级写字楼供应主要集中在北京、上海、广州和深圳等一线城市；全球经济危机使跨国企业扩张的速度有所放缓，但对二、三线城市的影响相对较小，二、三线城市主要侧重的是国内市场，随着中国经济实力的进一步增强，国内企业将成为甲级写字楼市场需求的最大动力，二三线城市甲级写字楼总体供应量将占未来全国供应增长的半数以上，且潜力巨大。0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.5北京天津沈阳大连青岛上海南京杭州苏州无锡宁波广州深圳厦门福州重庆成都武汉郑州长沙西安百万平方米200820092010写字楼产品在中国主要城市的供应增长状况一线城市活跃区域二、三线城市活跃区域Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2013城市等级产业结构高素质人才基础设施条件商务环境现有及未来供应按照城市的影响范围，城市可以分为全球型城市、地区型城市、区域型城市和本地型城市。城市等级越高，其写字楼市场的规模越大，本地型城市对高端写字楼的需求不高。现代服务业，尤其是金融业、专业服务业、企业总部机构是写字楼市场的主要需求来源，一个城市现代服务业的发达程度直接影响了对写字楼的需求。包括对外交通设施条件、城市交通设施、电力、电信基础设施等。完善的基础设施是城市写字楼市场发展的基础。高素质人才是写字楼的主要就业人口，同时也是吸引金融业、企业总部、专业服务业的重要条件。城市高素质人口规模及对高素质人才的吸引力是影响写字楼市场的重要因素。商务环境包括政策的透明度、政府的服务意识和服务效率。良好的商务环境将能够吸引企业进入，从而带动写字楼市场的发展。现有及未来的供应代表了现有市场的容量及未来新增的供应。影响城市写字楼市场发展的主要因素Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2013写字楼和传统住宅物业得差别客户群差别决策模式差别物业形态差别销售技巧差别销售控制差别营销手法差别产权及使用权分离差别管理方式差别商务物业有别于传统住宅物业，差异化策略，清晰落位实现产品价值。Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2013写字楼发展一、经济环境活跃，市场需求旺盛近年来，全国写字楼处于供应平稳增长，需求旺盛，价格快速增长的发展态势。在住宅市场调控的大背景下，不在限购范围内的写字楼市场迎来了全面发展的时代。受益于投资资金的挤出、经济结构的调整和投资回报的优良，写字楼建设也在如火如荼的进行。二、投资回报率更高，企业融资渠道更广从投资及融资角度考虑：对于投资型客户，中心区写字楼物业的收益远高于普通住宅，越来越多的客户选择写字楼作为投资产品；对于发展商自身，写字楼物业可作为资产沉淀长期持有，为日后企业融资提供支持。利用REIT等融资模式将写字楼产品打包，为企业获取更多流动资金，实现持续开发。Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2013一线城市：深圳写字楼市场的发展轨迹起始阶段过渡阶段CBD形成阶段办公多核心形成2005年至今80年代90年代2000—2005年发展轨迹特征80年代，办公类项目以国贸为主要代表，此阶段纯办公楼项目分布零散。90年代，以罗湖地王大厦为主要代表，配套逐步完善，酒店、商业等业态受到客户认可。自2000年开始，福田CBD商务中心区发展，以赛格广场为代表的一批5A级写字楼入市，打造全新的商务区域。深圳商务中心呈带状向西侧发展，形成两个中心。2005年至今，深圳市形成以中心城区为核心，西、中、东三条发展轴和南、北两条发展带为基本骨架的多核心办公模式。城市功能进一步细化，商业、商务圈逐渐开始分离。仅满足基本使用功能案例：国贸中心高智能生态化个性化案例：安联大厦5A级智能化，体现生态案例：赛格广场初步体现智能化案例：电子科技大厦Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2013一线城市：深圳高品质写字楼区域市场分布深圳商务物业市场由罗湖起步，发力于福田中心，由罗湖、福田中心区沿深南大道一路向西发展，扩展出华侨城片区、南山及前海中心区等，代表着深圳商务物业市场发展的未来发展趋势，引领深圳商务物业的发展方向。目前整体市场“多点开花、区域细分升级”的格局表现明显，逐步形成蔡屋围、福田中心区、福田中心西区、前海中心等多个商务中心，总体呈带状发展。罗湖蔡屋围片区老金融中心板块华强片区电子商务板块福田中西区政治核心商务板块中心区高科技企业孵化基地华侨城生态办公板块南山中心区人文办公板块前海宝安中心区西部定向产业办公板块Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2013二、三线城市：写字楼发展萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段•办公需要•住宅改办公•草创型企业•住宅•无•改善环境•住宅立项、商务办公•成长型中小企业•第一代商务公寓•位置•价格•交通•使用成本动因表现形式产品特征入驻公司特征客户关注点•追求形象•纯商务形象•迅速发展的中小企业•初具规模的企业•纯写字楼开始出现•位置•配套•硬件•商务氛围•需求多样化•多样化•各种类型企业•写字楼与新一代商务公寓及其他商业配套并存•地段•服务•软环境•健康、风景Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,20131.写字楼理解directory2.写字楼定位思考3.写字楼技术服务体系Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2013从地块性质研判……从客户角度研判……从客户所属行业研判……从未来竞争格局研判……从写字楼等级衡量标准研判……问题的提出者既为问题的解决者！Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2013写字楼地块性质政策条件城市发展经济环境区位形象运营成本……Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2013以客户实际需求为出发点，区别于传统分类，同致行对写字楼产品细分为以下六种常见类别，专业化视角，精准落位写字楼产品。A超甲级写字楼B甲级写字楼C乙级写字楼D园区写字楼ELOFT写字楼F创意产业办公园区写字楼产品全系列写字楼产品定位细分一二线城市开发产品二三线城市开发产品产业化订单式开发产品Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2013写字楼客户关注点集合生产工具——提高生产力投资工具——保值、增值经营效率——区位和配套资源：这个区域是否能提升企业经营的效率（例如离上游企业更近、离相关部门更近、离交通节点，如机场、高速公路、地铁站等更近）？形象（面子）——写字楼是否比公司原来的或其他的写字楼更适合公司的形象要求（体现怎样的企业精神和档次如何）？必备指标：广场——立面——大堂（含物业管理公司）——电梯间——电梯品牌——公共走道——洗手间；可选指标：室内层高、浩华视频会议室、俱乐部、商务会所……经营成本——这个写字楼是否有助于节省企业运营的成本？必备指标：空调品牌与运行方式、电梯速度与运行方式、网络速度、高使用率、物业的可拼合性可选指标：网络地板、空中花园、生态办公等。Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2013写字楼客户所属行业分析四线三线二线进驻企业说明：区域性知名企业地方性支柱产业进驻企业说明：国内知名企业区域性知名企业地方支柱企业进驻企业说明：国际知名企业国内知名企业区域性知名企业一线进驻企业说明：世界500强企业国际知名企业国内知名企业创意文化产业需求面积行业类型公司规模资金实力使用性质100-300㎡设计、装饰、电子加工处于创业期的中小规模公司，人员较少大多选择按揭付款，资金实力较弱作为公司对外形象展示窗口300-500㎡贸易、律师行、物流处于发展期的企业，规模扩张急需置业资金实力一般，大多选择按揭方式自用兼投资，注重投资回报500-1000㎡实业、物流、科技、服装展示处于成熟期，企业规模较大资金实力较强提升公司形象，置业保值1000㎡以上投资、基金、实业投资、基金、实业资金实力强，对价格敏感度相对较弱自用兼投资Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2013写字楼等级衡量标准衡量标准甲写字楼超甲级写字楼发展商背景具备良好的市场声誉的专业开发商具备良好声誉的专业开发商，有丰富的商业地产开发经验以及