行政商务板块业态规划建议20120131(汇报版)

罗牛山产业园行政商务板块业态规划建议二零一二年一月海南锦地房地产有限公司恢弘崛起的产业新城，是罗牛山产业升级的标杆见证！[项目概况]一、发展愿景产业旅游制高点，商务休闲新天地!二、项目定位战略定位：倾力打造中国五星级农产品加工服务基地商街定位：主题特色商业旅游街区三、总体规模占地面积：137593㎡总建面积：167200㎡[业态规划建议]罗牛山国际会议中心暨农业部海口培训中心功能定位：以承办接待国际、国内度假、会议展览、大型活动和出租写字间为主要功能；兼顾文艺演出，集会议、演出、会展、影视、餐饮、体闲等附属功能；与产业园工业旅游结合，实现资源共享和优势互补。[业态规划建议]罗牛山国际会议中心暨农业部海口培训基地业态建议：“新商务”区——以国际会议中、商务接侍中心(商务酒店或星级酒店)、罗牛山博物馆、演艺中心、会展心中、行政商务办公中心、行政商务服务中心为主要业态。业态规划要点①建议将国际会议中心规划成多业态多功能综合体②建议将博物馆与会议中心业态功能相互兼容③建议将会议中心规划成可承接各类会议的多功能会议中心④建议配套酒店及企业会所建成能满足大型会议的接待功能[业态规划建议]会议厅设置【第一会议厅】1号会议厅为多功能厅。面积规划在1100平方米左右，可承接1000人的会议，可容纳约50个展位进行展览，同时可接待600人的大型餐饮。此厅设计成可分割成3段，分别为1#A、1#B、1#C，每间可容纳350人的会议。此会议厅需装有完善的配套设施，十种语言的同声传译设备，高亮度投影装置以及可调节的灯光系统。拥有两间配套的贵宾室。【第二会议厅】2号会议厅规划为阶梯式会场。1000-1200平米左右有固定座位500-600个，每个座位均配有书写翻板。此会议厅应装备有完善的配套设施，六种语言同声传译，高亮度投影装置以及可调节的灯光系统。拥有配套的贵宾室。【101会议室】此为多功能厅。面积为450平方米左右，可容纳350人的会议。此厅可分割成3间，分别为101#A、101#B、101#C。每间可容纳100人。配有同声传译，高亮度投影仪以及专业的会议音响设备。拥有配套的贵宾室。【201会议室】此为多功能厅。面积为80平方米左右，可容纳60人的会议，可配有同声传译，中亮度投影仪以及专业的会议音响设备。【301会议室】此厅规划为高级会议厅。面积为200平方米左右拥有48个固定座位，每个座位配有表决功能的即席发言系统会议。应配有同声传译，中亮度投影仪以及专业的会议音响设备。拥有配套的贵宾室。【401会议室】此为贵宾室。面积为66平方米左右，可容纳10-13人。(可作大会议厅配套)面积建议：由于会议中心可能成为持有物业，因此面积建议控制在28000-33000平方米，以降低固定资产投入。[业态规划建议]罗牛山博物馆功能定位：功能定位,根椐园区现有优势基础和目标要求,该馆定位于现代农业科技的研发创新,孵化转化技术交易,科普展示。培训教育及罗牛山企业历史、背景、荣誉展示等。业态建议：农业、工业文化展览区、公司历史展示区、综合展示体验区；汇聚知名企业的旗舰店，利用高科技手段展示企业实力、企业文化产品、服务、理念最前沿、最全面的展示。面积建议：建议控制在3000-5000平方米。[业态规划建议]罗牛山五星级国际化产权酒店功能定位：国际化产权酒店集观光、客房、休闲、会议、运功、康体、儿童娱乐、美食、VIP会所等功能业态建议：“新生活”区——以时尚年轻为主题，以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区针对都市年轻人客群；楼顶可规划成空中花园、顶楼设计成VIP会所、咖啡厅、酒吧，一楼为酒店大堂,二至四楼配有中西餐厅、棋牌室、“儿童欢乐天地”等主题区，其余均为公寓。面积建议：由于该物业未来有可能通过运作上市销售，因此建议适当增加一定可售面积，这样既可以减少固定资产投入又能使投资效益最大化，面积建议控制在20000-25000平方米。[业态规划建议]罗牛山SOHO商务公寓功能定位：以家居办公、中小企办公为主，大多指那些专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、网站等等。业态建议：“慢生活”区——以品牌商业为主题，打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区。消费客群：针对主题精品消费的目的性消费客群面积建议：由于该物业未来有可能通过运作上市销售,因此建议适当增加一定可售面积,这样既可以减少固定资产投入又能使投资效益最大化,面积建议控制在20000-25000平方米。[业态规划建议]罗牛山滨水风情主题商业街功能定位：餐饮示范及品位生活商务中心。以旅游休闲为主题,通过亲水通道的塑造将概念性旗舰店、会所、公馆完美的展示出来。业态建议：“休闲生活”区——以精品酒店、国宾会所、私房餐饮(如全猪宴等)、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、红酒会所、酒窖、SPA为主题的情景消费。消费客群：主要针对怀旧休闲客群面积建议：面积建议控制在20000-25000平方米酒窖面积建议控制在3000-5000平方米，位置可可位于酒店或商街-2F,可以与会所互动经营。[业态规划建议]罗牛山滨水风情主题商业街酒窖&红酒会所面积建议控制在3000-5000平方米，位置可可位于酒店或商街-2F,可以与会所互动经营。[业态规划建议]罗牛山行政、后勤服务中心功能定位：家属宿舍、职工宿舍、企业文化活动中心、社区诊所、园区食堂等业态建议：“工作生活”区面积建议：面积建议控制在50000平方米罗牛山产业园检测中心功能定位：生产板块公共服务接待中心、生产调度指挥中心、研发设计及园区生产企业人员办公；检测测试、实验；技术信息交流；生产调度等。面积建议：面积建议控制在8000-9000平米左右[建筑体量及面积建议]行政商务、后勤配套板块项目的占地面积：137593㎡；总建面积167200㎡。其中：地上总建筑面积：149200㎡，地下总建筑面积：约18000㎡；绿化率：30%，建筑密度：18%，建筑限高：不超60米，以上面积均为暂定。（建筑退建设用地红线要求：按照国家及海口市、开发区相关规定。由总规单位所提修规方案，建筑物可以根据设计意图自行组合。）建筑名称(项目)建筑面积（㎡）层数备注行政商务配套罗牛山国际会议中心28000-33000+5000（博物馆）负1F+NF以承办接待国际、国内度假、会议展览、大型活动和出租写字间为主；兼顾文艺演出，集会议、演出、会展、影视、餐饮、体闲为一体；考虑到与罗牛山工业旅游结合，做到资源共享和优势互补；罗牛山会议中心可以兼顾演艺。行政商务配套罗牛山SOHO商务公寓20000-2500012F以家居办公中小企办公为主，大多指那些专门的自由职业者：自由撰稿人、平面设计师、工艺品设计人员、艺术家、音乐创作、产品销售员、平面设计、广告制作、服装设计、商务代理、做期货、网站等等。行政商务配套罗牛山五星级国际化产权酒店公寓20000-2500012F国际化产权酒店集观光、客房、休闲、会议、运功、康体、儿童娱乐、美食、VIP会所等功能小计88000检测大楼（在调味品南侧，占地约7333.7㎡11亩）生产板块公共接待中心、生产调度中心2000生产板块公共服务接待中心、生产调度指挥中心、检测中心2000研发设计及园区生产企业人员办公；检测测试、实验；产业园办公室5000各单位办公在自己单位小计9000滨水式风情商业街（在冷链物流园及景观大道的东侧沿着用地红线设计建造）20000-250003F以旅游休闲为主题,通过亲水通道的塑造将概念性旗舰店、会所、公馆完美的展示出来酒窖3000-5000-2F红酒酒窖、红酒会所等产业园行政后勤服务家属宿舍22000NF共4栋职工宿舍20000NF共4栋文体中心医疗卫生50002F食堂36002F小计50600建筑面积居间160400-182400[建筑体量及面积建议]类别楼层业态布局行政及商业配套罗牛山国际会议中心负一层超市（首期3000㎡，二期扩大至6000㎡）负二层红酒储藏N层国际会议中、商务接侍中心(商务酒店或星级酒店)、罗牛山博物馆暨农产品体验展示中心、演艺中心、会展心中、行政商务办公服务中心。罗牛山SOHO商务公寓共十二层居住、办公（中小企业服务平台）“慢生活”区以品牌商业为主题，打造成以各国西餐、各地品牌餐饮、轻便餐饮、精品饰品、艺术休闲、特色文化主题店为主的精致生活品味区罗牛山五星级国际化产权酒店公寓共十二层1—3层商务配套、6--12层客房“新生活”区以时尚年轻为主题，以酒吧、夜店、甜品店、婚庆、小型特色零售、轻便餐饮、创意时尚为主题的时尚动感娱乐区针对都市年轻人客群；楼顶可规划成空中花园、顶楼设计成VIP会所、咖啡厅、酒吧、一楼为酒店大堂,二至四楼配有中西餐厅、棋牌室、“儿童欢乐天地”等主题区，其余均为公寓罗牛山滨水风情主题商业街共三层“休闲生活”区以精品酒店、国宾会所、私房餐饮(如全猪宴等)、特色民俗餐饮、特色休闲茶馆、特色休闲酒馆、特色客栈、特色企业会所、红酒会所、SPA为主题的情景消费;游憩区酒窖负二层红酒酒窖、红酒会所等检测大楼一层生产板块公共服务接待中心、生产调度指挥中心二层检测中心三至五层办公室后勤服务中心家属宿舍十五层两房两厅（含一厨一卫、阳台）70-90㎡/套职工宿舍六层4人/间（含卫生间、阳台）50-60㎡/间文体中心、医疗卫生二层文体活动中心（设置室外篮球场、排球场各2个，室外羽毛球场2个，乒乓球、棋牌、阅览室等）、理发、洗衣、杂货铺便利店等社区配套功能。中心办公室、体育活动用房、广播室、多功能厅等；配药室、观察室、注射室、医疗及行政办公室等。食堂二层用餐区、售卖区、管理用房、厨房、仓储房等花园绿地及室外运动场篮球场、排球场、羽毛球场[业态及功能布局建议]罗牛山行政商务板块Ps:大型商业综合体是城市中集合了多种功能的群体建筑行政商务板块包含（但不限于）以下部分：泛ShoppingMall：其中有精品店街、各主力店（KTV、酒楼、电影院等）、超市（位于地下层）。该部分建筑将大部分自持。室内（外）步行街区：一般2～3层，与ShoppingMall主入口连接，功能以特色餐饮、中小型主力店（100㎡～500㎡）、休闲性质商店为主。该部分建筑将大部分销售。办公建筑群：甲级办公楼或SOHO类办公塔楼。该类建筑将为商业物业提供大量消费人群，同时办公销售可以平衡项目前期资金流。酒店建筑：为办公建筑及周边配套的酒店建筑，一般设置商务酒店一栋、星级酒店一栋。住宅或公寓类建筑：商业的繁华将极大提高周边居住建筑的价格，同时住宅销售可以平衡项目前期资金流。[建筑规划设计建议]室内步行街室内步行街室外步行街室外步行街比较适宜的商业街形式为：自持ShoppingMall（主力店-1F\-2F）选择性自持室内步行街销售室外步行街（店铺只对内部商业街开口）[建筑规划设计建议]范例：上海万达广场商业建筑规划中最重要的是流线设计（组织），这包含：商业人行流线组织、各区域机动车流线组织、物流组织，以上又以商业人行流线组织最为专业和重要。商业人行流线组织要点：第一位：唯一性各商业区，商业主街（主流线）只能有一条。切忌主街支街主街×商业主街分支，表面看是增加了商业街长度，增多了临街店铺，实则是：让人群产生迷惑。90%的人群会走向较大的商业街，并且不会返回到支街。（可回忆自身逛街的经历）支街只能出现在目的性商业中（专业市场）。主街入口处允许商业街入口处的分支是可以允许的，因为分支不会造成方向困惑。[建筑规划设计建议]设计要点商业人行流线组织要点：第二位：入口标识性各商业主入口必须分级。从主到次分别为：二级出入口：大型主力店出入口，形象上比一级入口要次要许多。一级出入口：室内外步行街主出入口，形象最为突出，应把90%以上人群吸引入，这样各商业才能带活。右图范例：南昌万达广场步行街出入口三级出入口：办公、商务酒店出入口，此类建筑到访人员目的性很强，无需强