(营销深圳版)房地产法_房地产业的基本规矩

房地产法——房地产行业的基本规矩19.12.131看看律师的自我介绍资深房地产大律师，专业办理房产、建筑案，多次受中央电视台、报纸等特别报道！19.12.132十年房产法律实战经验，娴熟办案技巧，专业专心，尽责诚信为您提供优质服务！XX事务所合伙人，多家企业常年法律顾问，擅长房地产、民商、公司法律事务。看看房地产诉讼案件2009年1月至6月，全国法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10.58％。19.12.1332002年至2008年，深圳南山法院受理房屋买卖纠纷案件11659件，约占整个房地产纠纷案件的50%。其中，一手房买卖纠纷案件9280件。房地产案件数量直接反映了房地产市场的变化：从02年到04年，南山住宅销售呈井喷状态，房地产纠纷迅速增长，02年受理房地产案件941件，03年猛增至2936件，之后三年平均达2000件以上。2010年，我是否会撞上一件？学习目的1、对房地产法的主要内容有初步认识2、了解房地产企业目前所处的法律环境19.12.1342010年，我经办的业务，客户不要与公司发生纠纷、诉讼。主要内容二、现阶段的房地产法律环境19.12.135一、房地产法的主要内容（重点）三、违反房地产法的法律责任★最后10分钟：自由提问与讨论一、房地产法的主要内容（一）什么是房地产法？19.12.136《城市房地产管理法》主要内容：1、房地产开发用地土地使用权出让土地使用权划拨2、房地产开发3、房地产交易房地产转让房地产抵押房屋租赁中介服务机构4、房地产权属登记管理★以《城市房地产管理法》为核心的房地产法律体系。一、房地产法的主要内容★庞大的房地产法律体系19.12.137项目发展土地管理法规设计管理城乡规划法与各种设计规范工程管理建筑法与各种施工规范采购管理招投标法规营销管理商品房销售法规项目事务行政许可法规基础/综合物权法、合同法、城市房地产管理法等（一）什么是房地产法？一、房地产法的主要内容★房地产法律关系的当事人19.12.1381、房地产公司；2、国家机关（政府与政府主管部门）；3、施工、监理、设计、勘察、物业服务、广告商、材料供应商、银行、公证处、测绘机构等相关企业与事业单位；4、律师所、会计师所、销售代理等中介服务机构；5、购房人/业主；•……房地产开发、销售过程中涉及哪些主体？行政管理关系；平等主体之间的民事合同关系（一）什么是房地产法？一、房地产法的主要内容（二）房地产法的主要特征19.12.139★国家对房地产开发经营实施行政管理行政许可、备案贯穿房地产开发全过程你工作中接触的行政许可与备案有哪些？一、房地产法的主要内容★房地产开发过程中的行政许可和备案：1.房地产开发企业资质核准2.建设用地规划许可证3.建设工程规划许可证4.施工许可证5.预售许可证6.（广告经营许可证）7.（交付使用许可证）8.竣工验收备案9.商品房买卖合同备案10.工程招投标与合同备案11.广告备案登记12.……19.12.1310（二）房地产法的主要特征一、房地产法的主要内容河北取消119项房地产行政审批项目（2009年02月25日报道）河北省将房地产开发行政审批项目由147项削减到28项；166枚审批公章，取消139项；54个收费项目，停收、取消23项，放开由市场调节9项。同时，房地产开发手续完成审批将由最长时3年缩短为限时18天。19.12.1311（二）房地产法的主要特征★房地产开发过程中的行政许可和备案一、房地产法的主要内容（三）房地产开发主要环节的法律规定1、土地管理法规19.12.1312▲土地公有，城市土地国有；相关法律：●土地管理法、物权法●城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例●城市房屋拆迁管理条例●（国土资源部）招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定▲国家垄断土地一级市场；▲招标、拍卖、挂牌出让；▲建设用地有偿、有期限使用；▲地随房走，房随地走。一、房地产法的主要内容（三）房地产开发主要环节的法律规定1、土地管理法规19.12.1313风光一时的“地王”们最近频遭被收回的尴尬北京大龙地产2009年以50.5亿元天价竞得的顺义区地块，因欠缴地价款，逾期未签订合同，被政府收回，2亿元保证金被没收。招商地产和九龙仓集团在2007年以24.1亿元共同拍得的南京市仙林湖地块，由于未按规定缴纳首期成交价款并签合同，被政府收回，并没收竞买保证金2亿多元。恒大地产2008年以41亿元高价拍得的广州绢麻厂地块，因为一直没有缴纳地价款，被政府收回，1.3亿元保证金被没收。一、房地产法的主要内容（三）房地产开发主要环节的法律规定1、土地管理法规19.12.1314●销售时把未拆迁房屋作为不利因素告知；（规划为XX的所在地块现状为待拆迁房屋，建设进展受拆迁进度影响。）土地管理法规对销售有什么影响？●买卖合同中不少内容与土地有关，譬如土地用途、土地使用权期限等。你所在的城市，住宅与配套商铺的土地使用权期限是否一致？一、房地产法的主要内容2、规划、设计管理法规19.12.1315相关法律：●城乡规划法●建设工程勘察设计管理条例●住宅建筑规范、住宅设计规范等各种设计标准▲按照政府规划条件进行开发建设；▲建设用地规划许可证与建设工程规划许可证；一、房地产法的主要内容2、规划、设计管理法规19.12.1316北京玺萌房地产开发有限公司在玺萌大厦项目的开发建设过程中，未按规划批准内容进行建设，擅自对外立面进行修改，超出规划审批面积3304平方米。北京市规划委员会对该公司的违法违规行为处以330万元罚款。北京玺萌房地产开发有限公司违规开发案建设部在08年初通报了26起房地产违法违规典型案例，本案为其中之一。一、房地产法的主要内容2、规划、设计管理法规19.12.1317●对买卖合同内容的补充作用；规划、设计管理法规对营销有什么影响？●在开盘后，规划、设计变更受买卖合同的制约；●设计变更的合法性不能免除违约责任。●广告宣传、沙盘、模型中的小区边界、建筑外立面以及各种数据（占地面积、总建筑面积、容积率、车位比、绿地率等），均须有规划设计依据；一、房地产法的主要内容3、施工管理法规19.12.1318相关法律：●建筑法●建设工程质量管理条例●建设工程安全生产管理条例●房屋建筑工程质量保修办法▲施工许可证；▲施工安全管理；▲施工质量管理与竣工验收备案。◆未取得施工许可证，擅自施工的，责令停止施工，限期改正，处工程合同价款1%-2%的罚款。◆未组织竣工验收，擅自交付使用的，责令改正，处工程合同价款2%-4%的罚款。一、房地产法的主要内容19.12.1319上海“倒楼”案一审宣判6人犯重大责任事故罪被判有期徒刑闵行区法院对“莲花河畔景苑”倒楼案６名被告人作出一审判决，以重大责任事故罪分别判处3-5年有期徒刑。６名被告人包括开发商项目现场负责人、施工单位的公司负责人与现场负责人、监理公司的总监理。开发商的法定代表人与总经理将另案起诉，追究刑事责任。3、施工管理法规一、房地产法的主要内容19.12.1320央视新址大火事故追责71人央视新址在建大楼大火，建筑物过火面积8490平方米，直接经济损失1.6亿多元。事故发生的原因是:建设单位违规组织大型礼花焰火燃放活动；施工单位大量使用不合格保温板；监理单位对违法燃放烟花爆竹和违规采购、使用不合格保温板的问题监理不力；有关政府部门对合格保温板等问题监管不力。工程中使用不合格保温板等问题监管不力。71名事故责任人受到责任追究，其中44人已被移送司法机关追究刑事责任；对央视罚款300万元。3、施工管理法规一、房地产法的主要内容3、施工管理法规19.12.1321●预售房屋，客户看房要遵守工地管理规定（譬如戴安全帽）；施工管理法规对销售有什么影响？●工地开发活动要遵守工地管理活动；●施工活动对已预售房屋的合理使用（如堆放装修材料）；●未取得施工许可证的项目不得进行任何广告宣传。一、房地产法的主要内容4、销售管理法规19.12.1322▲商品房预售许可证；▲房地产广告必须真实、合法、准确，不得欺骗和误导公众；▲买卖合同备案与预告登记；▲房屋产权以登记为准。相关法律：●广告法●城市商品房预售管理办法、商品房销售管理办法一、房地产法的主要内容5、物业管理法规19.12.1323▲业主共同管理权与业主自治▲（前期）物业服务相关法律：●物权法●物业管理条例●物业服务收费管理办法一、房地产法的主要内容5、物业管理法规19.12.1324●广告宣传关于物业服务的内容要与物业服务合同、管理规约一致；物业管理法规对营销有什么影响？●销售时要公示物业服务合同与管理规约；●买卖合同要有物业服务合同的主要内容，签约时购房人要签署管理规约。二、现阶段的房地产法律环境（一）房地产商“奸商”、“暴利”的舆论环境19.12.1325为什么我们的人生和梦想都要拴在一个房子上呢！我们所有的努力，所有的期盼都仅仅是一处房子，这样的人生是不是太悲哀了!——《蜗居》郭海藻二、现阶段的房地产法律环境（一）房地产商“奸商”、“暴利”的舆论环境19.12.1326人大代表陈万志：中国房地产商去年赚1万亿元新华网北京3月3日电(房地产商)的暴利现象引起近日参加两会的代表委员的广泛质疑。据国家统计局报告显示，09年我国商品住宅销售额36769亿元，面积为8亿平方米。据国土资源部监测信息，当年全国主要城市居住用途的“地价平均值”为每平米1681元。新建商品住房的容积率以2来计，每平米“楼面地价”约650元，建安费以每平米1000元计，其他的配套费、税费和管理费，平均以600元计。综上，09年全国城镇商品住房的平均成本，每平米约2500元。“由此可以大概算出，2009年中国的房地产商赚取的利润高达1万多亿元。”陈万志说。二、现阶段的房地产法律环境（二）保护“弱势群体”的司法环境19.12.13273月11日晚，最高人民法院副院长张军等人就百姓关心的司法保障民生等热点问题，通过人民网等10家网站与网友在线交流。张军：去年最高人民法院制定了关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释，城市居民住房，开发商和物业公司与业主总是要有利益上的交往、冲突，当遇到必须确定哪一个方面的利益需要重点保护，遇到冲突必须解决的时候，我们在业主、物业公司或者开发商之间必须做出倾斜、做出选择的时候，要向业主这方面加以倾斜。物业、开发商的利益依法维护，只是在发生冲突的时候，就要向业主这方面加以倾斜。这就是保障民生在司法政策上的体现。二、现阶段的房地产法律环境（二）保护“弱势群体”的司法环境19.12.1328▲上海预售房屋面积误差纠纷案——相同的纠纷，相反的逻辑你所在的城市，预售是按建筑面积还是套内面积销售？交付时是按建筑面积还是套内面积多退少补？二、现阶段的房地产法律环境19.12.13292008年11月中央经济工作会议要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。(三）宏观调控的重点对象二、现阶段的房地产法律环境19.12.13302009年12月温家宝：打击捂盘惜售哄抬房价等违法犯罪行为人民日报：房地产作为支柱产业不符合基本国情(三）宏观调控的重点对象二、现阶段的房地产法律环境19.12.13312010年1月《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）•继续整顿房地产市场秩序；•加大差别化信贷政策执行力度；•继续实施差别化的住房税收政策•加强房地产信贷风险管理；•进一步加强土地供应管理和商品房销售管理(三）宏观调控的重点对象二、现阶段的房地产法律环境19.12.1332(四）法律与政策类型制定机关发布/识别方法法律（狭义）全国人大及其常委会主席令第号（……法）行政法规国务院国务院令第号（……条例/规定/办法）部门规章国务院部、委、直属机构、央行XX部令第号（……办法/规定）地方性法规与地方政府规章省、自治区、直辖市以及较大的市人大及